Par Etienne Jacquot, co-fondateur et directeur du développement du Revenu Pierre.
Plusieurs régimes fiscaux s’appliquent aux revenus fonciers perçus par un particulier. Parmi eux, le régime micro-foncier. Le critère principal est le montant des loyers annuels perçus, mais pas seulement.
Un particulier qui loue un appartement, une maison, un bateau, un garage, une place de parking, une cave… doit déclarer les loyers reçus. Ces derniers constituent pour lui des revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Au moment de remplir sa déclaration de revenus, il va devoir choisir le régime d’imposition qu’il souhaite se voir appliquer. Parmi ceux proposés, il y a le régime micro-foncier. Celui-ci s’adresse aux propriétaires-bailleurs percevant moins de 32 900 euros par an au titre des loyers pour une location dite classique. Attention, si le bien loué est détenu en indivision, le régime micro-foncier ne peut pas s’appliquer.
Les avantages et contraintes du micro-foncier
En optant pour le régime micro-foncier, le particulier bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses revenus fonciers à déclarer. En contrepartie, il renonce à déduire ses charges du montant des loyers perçus, et doit penser à déclarer le montant des charges recouvrées auprès des locataires. Du coup, la décision d’opter pour ce régime fiscal mérite un petit calcul préalable pour savoir si les charges assumées sont inférieures ou supérieures à l’abattement proposé. Dans le premier cas, le particulier a avantage à opter pour le régime micro-foncier. Dans le second cas, mieux vaut choisir l’autre régime fiscal proposé, le régime au réel simplifié ou normal. Là, il peut déduire toutes les charges qui pèsent sur lui et dont la déduction est admise.
Bien gérer le basculement avec les autres régimes fiscaux
Une précaution est à prendre : la date butoir pour notifier l’administration fiscale du régime choisi. Ce n’est pas la date limite pour transmettre la déclaration de revenus, mais le deuxième jour ouvré du mois de mai de chaque année civile. Si le particulier s’est précipité et remarque que le régime micro-foncier lui est défavorable, il peut changer de régime à tout moment. De même, s’il a opté pour le régime au réel, il peut basculer pour le régime micro-foncier une fois la durée de l’option arrive à son terme, c’est-à-dire au moins 2 ans. Attention, ici le renouvellement est automatique. Avant la fin de la période d’application, un courrier doit être adressé au service des finances publiques en charge de la déclaration de revenu, pour indiquer cette volonté de changement.