Par Benjamin Falgayrac, Responsable des partenariats pour REVENU PIERRE

Avec l'augmentation de l'espérance de vie et le déficit d’hébergements et de prises en charge des personnes dépendantes, l’investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), est un marché de niche intéressant pour développer son patrimoine.

Le vieillissement de la population entraînant de fait une augmentation des personnes dépendantes, les besoins en EHPAD vont être de plus en plus importants dans les années à venir. Malgré ces perspectives de marché intéressantes, certains critères doivent être analysés avant d’investir dans une chambre en EHPAD afin de mettre toutes les chances de son côté pour réaliser un placement rentable.

 

 

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

 

Un EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est une maison de retraite médicalisée proposant un accueil en chambre à ses résidents. Les EHPAD s’adressent à des personnes âgées de plus de 60 ans qui ont besoin d’un accompagnement dédié et de soins au quotidien. Les soins sont assurés par des professionnels de santé et l’EPHAD peut être spécialisé dans les maladies telles qu’Alzheimer ou Parkinson.

Pour être reconnue comme la résidence doit avoir conclu avec le Conseil Départemental et l'ARS (Agence Régionale de Santé) une convention tripartite, l’engageant à respecter un cahier des charges strictes pour assurer un accueil optimal des personnes dépendantes.


Comment définir la dépendance ?

Est considérée comme dépendante, une personne âgée dont l’état de santé entraîne des incapacités, requérant un accompagnement pour actes de la vie quotidienne. Au 1e janvier 2015, 1,3 millions de personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au sens de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) soit 7,8% des 60 ans ou plus.

En 2060, selon le scénario intermédiaire des projections de dépendance de la CNSA, le nombre de personnes âgées dépendantes atteindrait 2,3 millions. En raison du vieillissement progressif de la population, la prise en charge des personnes âgées dépendantes va donc devenir un enjeu majeur de société pour les années à venir.

 

Quel marché de la dépendance ?

Aujourd’hui, avec 89 lits en EHPAD pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus, la France souffre d’un lourd déficit de places disponibles alors que la demande est exponentielle. D’ici à 2025, près de 500 000 places supplémentaires seront nécessaires pour accueillir des personnes âgées dépendantes. Afin de combler le manque, les promoteurs et gestionnaires vont donc construire de nouvelles structures dédiées à la dépendance. Investir dans un EHPAD est donc un placement prometteur, le taux de remplissage des EHPAD étant souvent proche de 100%.

 

Quels avantages ?

Investir en EHPAD consiste à acheter une chambre dans une résidence médicalisée pour personnes âgées dépendantes. Un bail commercial est conclu avec l’exploitant de la résidence et non avec l’occupant de la chambre. L’exploitant s’occupe de la gestion locative de votre bien, vous percevez des loyers que la chambre soit occupée ou non et vous n’avez pas à vous occuper des réparations et travaux.

Le marché de l’investissement EHPAD offre des opportunités d’investissement intéressantes. En effet, le secteur des Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un des marchés des plus lisibles et s’inscrit dans le cadre de mutations systémiques et de besoins fondamentaux, la démographie étant une des variables macroéconomiques les plus prévisibles.

Par ailleurs, le marché des EHPAD est un marché sensible est très encadré par les pouvoirs publics, avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité et de l’éthique. Les établissements doivent ainsi répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par la convention tripartite rendant l’investissement d’autant plus sécurisé.

Pour toutes ces raisons, le secteur des établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un marché porteur.

 

Quels critères à étudier ?

Néanmoins comme pout tout investissement immobilier, plusieurs critères sont à étudier avant de choisir son bien. En effet, outre la qualité du bien et les prestations proposées par l’exploitant, l’investisseur doit également analyser avec soin l’emplacement de la résidence (cadre chaleureux et sécurisant, à proximité de centres hospitaliers, d’accès facile préférence dans un quartier en manque d’établissements médicalisés), mais également la qualité du gestionnaire et surtout le bail commercial qui va définir le montant des loyers et la répartition des charges et travaux entre les différentes parties (notamment les articles 605 – 606).