La location d’un bien immobilier meublé peut s'exercer à titre particulier en tant que Loueur en Meublé NON Professionnel (LMNP), mais aussi en tant que professionnel, à travers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Revenu Pierre vous présente les caractéristiques du statut LMP et la fiscalité associée.
Quelles conditions pour devenir Loueur en Meublé Professionnel ?
Tout propriétaire bailleur qui exerce une activité de location meublée directe (ou indirecte via une résidence gérée par exemple), doit tout d’abord veiller à équiper le logement avec tous les meubles et équipements obligatoires pour une location meublée.
Ensuite, il faut remplir deux conditions cumulatives pour accéder au statut LMP :
- Les revenus locatifs annuels tirés de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC ;
- Et ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR), sans compter les pensions de retraite.
Si l’un de ces critères n’est pas atteint, c’est le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui s’applique.
On ne peut donc pas être LMP sur un bien et LMNP sur un autre, car le statut n’est absolument pas attaché au bien loué meublé, mais s’apprécie en fonction des deux conditions rappelées ci-dessus. Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est donc déterminé par foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Les recettes meublées à l'étranger : les recettes à prendre en compte pour déterminer si l'on est LMP correspondent au total des loyers acquis (notion comptable de comptabilité d'engagement et pas de comptabilité de trésorerie), toutes charges comprises, et quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée, y compris à l’étranger. A titre d' exemple le propriétaire d’un logement en Espagne loué en location saisonnière doit prendre en compte les loyers tirés de cette location, pour savoir s'il dépasse le seuil de 23 000 € TTC. La question a été tranchée dans une réponse ministérielle du Ministère de l'économie : "dans le cas d'un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € doit s'apprécier en tenant compte de l'ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée." (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003 p. 2481 reprise au BOFIP à BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115). L'administration a ensuite étendu cette réponse ministérielle aux non-résidents français : "il est admis que les contribuables qui ne résident pas fiscalement en France puissent également se prévaloir de cette réponse ministérielle." (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115).
Bon à savoir : en février 2018, le Conseil constitutionnel a décidé de supprimer la 3ème condition qui était nécessaire pour devenir LMP : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce changement, qui semble anodin, a pourtant des conséquences non négligeables, notamment pour ceux qui respectaient les deux critères précédents, mais qui avaient fait le choix de ne pas s’inscrire au RCS pour éviter d’être enregistrés comme Loueur en Meublé Professionnel.
A ce titre, le numéro SIRET, attribué à la déclaration de début d’activité correspond à l’immatriculation de l'activité de loueur en meublé. Que l'investisseur soit LMP ou LMNP, le n° Siret reste le même et ne change pas en cas de passage de LMP en LMNP ou inversement.
La fiscalité du statut LMP
Imposition aux BIC
La location meublée (LMP ou LMNP d’ailleurs) est assimilée à une activité commerciale et à ce titre, les revenus générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le montant des recettes locatives, le propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime Micro BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les locations meublées de tourisme et chambres d’hôtes) ;
- Le régime Réel, souvent plus avantageux, qui permet de déduire les charges réelles liées au logement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance…) et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien immobilier et des meubles, pouvant amener à une réduction totale ou partielle de l’impôt.
Cotisations sociales
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) a introduit l’assujettissement obligatoire de tous les Loueurs en Meublé Professionnels au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) à compter du 1er janvier 2021 dont les taux varient entre 35 et 40 % des bénéfices. Dans le cas où l'activité LMP serait déficitaire (après déduction des charges et de l'amortissement), un forfait minimum de 1 145 € est dû à l'URSSAF.
Imputation des déficits
Contrairement au LMNP, les Loueurs en Meublé Professionnels ont l’avantage de pouvoir déduire l'éventuel déficit de leur activité de location meublée sur les revenus du foyer, sans limitation de montant (à condition que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement). S’il existe un excédent de déficit, il est reportable sur les revenus des six années suivantes. Cela peut donc réduire significativement votre imposition.
Plus-values professionnelles
En cas de cession du bien immobilier, le Loueur en Meublé Professionnel est soumis au régime des plus values professionnelles, souvent plus avantageux que celui des plus-values des particuliers. Ainsi, il faudra dissocier :
- La plus value à court terme (qui correspond aux amortissements réalisés) imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR), selon la Tranche Marginale d’Imposition et soumise aux cotisations sociales des indépendants ;
- La plus value à long terme (prix de cession - prix d’acquisition), fiscalisée au PFU de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de Prélèvements Sociaux).
Vous pouvez toutefois bénéficier d’une exonération totale si vous exercez l’activité de LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000 € (l’exonération est partielle entre 90 000 et 126 000 € de CA HT). Attention, les prélèvements sociaux et cotisations sociales restent dus.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les logements meublés loués dans le cadre du LMP sont considérés comme des biens professionnels et peuvent, en théorie, sortir de l’assiette imposable à l'IFI en les inscrivant à l’actif du bilan.
Cependant, il faut que l’activité LMP soit la principale source de revenus du foyer : le bénéfice net annuel dégagé par l'activité de location meublée (et non les recettes) doit être supérieur aux autres revenus perçus par le foyer fiscal. Une situation peu fréquente puisque les propriétaires LMP souhaitent plutôt diminuer au maximum leur bénéfice, afin de payer le moins d’impôt possible durant les années de location.
D’autres situations peuvent exclure certains LMP de l’exonération au titre de l’IFI :
- Lorsque le Loueur en Meublé Professionnel a une autre activité, comme celle de salarié (notion d’activité principale) ;
- Lorsque le loueur obtient le statut LMP via la signature d’un bail commercial en résidence services.
Le statut de LMP permet donc rarement d’aboutir à une exonération d’IFI.
Récupération de la TVA sous conditions
De base, la Location Meublée Professionnelle est exonérée de la TVA, sans possibilité d’option. Cependant, il existe des exceptions pour les prestations d’hébergement :
- Dans les hôtels de tourisme et villages de vacances classés ;
- Dans les résidences de tourisme classées, louées par un bail d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger ;
- Dans les locations meublées comportant au moins trois des prestations de nature hôtelière suivantes :
- Accueil des locataires ;
- Fourniture du petit-déjeuner ;
- Nettoyage régulier du logement ;
- Mise à disposition de linge de maison.
Le statut LMP présente donc des avantages, notamment au niveau fiscal, mais il impose des obligations comptables et fiscales comparables à celles des entreprises. Il est vivement conseillé de faire appel à un expert comptable ou un avocat fiscaliste pour vous accompagner dans votre activité de location meublée.