En achetant un bien en nue-propriété, vous avez pu réduire son prix d’acquisition de 40 à 50 % par rapport à sa valeur en pleine propriété. C'est une excellente opération, notamment si vous commencez à vous constituer un patrimoine diversifié. 
Ce que vous ne payez pas correspond au montant des loyers versés pendant la durée de l’usufruit. Arrivé au terme de la durée de l'usufruit - 15 ou 20 ans - se pose la question de l'emploi de votre bien : allez-vous poursuivre la mise en location, désormais à votre profit, allez-vous le revendre, et pour quelle nouvelle opération ? 

sommaire

De vos avantages de nu-propriétaire...

Rappelons vos avantages de nu-propriétaire :

  • Vous n'avez aucune charge : la taxe foncière, les charges courantes et les frais d’entretien sont pris en charge par l’usufruitier,
  • Votre IFI éventuel n'augmente pas : la valeur de votre nue-propriété n'est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI,
  • Vous pouvez créer un déficit foncier sur vos revenus fonciers actuels et futurs, en déduisant votre emprunt de l’assiette IFI,
  • Si votre usufruitier est un bailleur social, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt des revenus fonciers actuels ou à venir.

Enfin, vous êtes libre de revendre votre bien en nue-propriété à tout moment en conservant les avantages fiscaux acquis.

... à la plus-value ou aux revenus locatifs

De nombreuses raisons peuvent vous mener à envisager la vente de votre bien en nue-propriété. Il peut s’agir d’évolutions liées à votre situation personnelle (décès, séparation, perte d’emploi, etc.…) ou d’un besoin de liquidités pour réaliser un autre investissement.

C’est pour cela que le marché secondaire de la nue-propriété est très dynamique. Cela s’explique entre autres par la qualité de ces biens et par l’opportunité qu’ils représentent du fait d’une offre rare. De nouveaux investisseurs recherchent des biens à acquérir en nue-propriété avec une durée de démembrement réduite, ce qui leur permet de récupérer l’usufruit plus tôt et ainsi d’utiliser ou de louer le logement à court terme. A des conditions d’achat intéressantes puisqu’ils ne financent que le montant de la nue-propriété.

De votre côté, votre motivation sera de faire une plus-value à la revente : vous aurez donc acheté un bien à une fraction du tarif réel pour le revendre au plein tarif d’origine. C’est une belle plus-value, et ce bénéfice est non-imposable si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans. Attention, toutefois, si votre bien est revendu à un prix supérieur au prix d’origine, vous devrez payer des impôts sur la plus-value. Mais cela reste très intéressant, sachant que l’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps.

Une autre stratégie d’investissement consiste , une fois récupérée la pleine propriété du bien, de le conserver et de le louer. Vous aurez le choix entre le louer nu ou le louer meublé. Ce dernier choix permet de bénéficier d’une fiscalité très attractive.

La location nue génère des revenus fonciers

Par conséquent, ces revenus sont taxables dès le 1er euro, ajoutés à vos revenus professionnels et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu IR (jusqu’à 41% voir 45%)
Les loyers annuels sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15.5%.

Afin d’optimiser votre fiscalité et la rentabilité de la mise en location, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais d’agence, taxes locales, travaux d’entretien et de rénovation… de votre déclaration de revenus.

La location meublée génère des revenus commerciaux

Ce régime fiscal est appelé LMP (Loueur Meublé Professionnel), statut à adopter si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 € annuels, ou s’ils dépassent la moitié de vos revenus globaux. Sinon, vous serez au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

La location meublée est considérée comme une activité commerciale, ce qui vous permet de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ici aussi, les bénéfices sont taxés dès le premier euro, même si, à l’intérieur de ces régimes, des régimes fiscaux « micro- » permettent une déduction forfaitaire (en %) des charges jusqu’à un plafond de revenus.

Mais l’avantage principal du LMNP est la possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier hors-terrain et ainsi imputer ces amortissements sur les loyers perçus.
Cette possibilité est ouverte grâce à la considération de cette activité comme une activité commerciale. Ainsi comme pour toute activité commerciale, les charges et amortissements comptables sont déductibles du bénéfice, résultat retenu pour le calcul de la fiscalité.

Si vous revendez votre bien actuel dans l'optique de réaliser un investissement locatif, vous pouvez acquérir votre nouveau bien en résidence de services : cette formule vous évite toute activité ou souci de gestion, comme aujourd'hui, et vous donne, via un bail commercial, une meilleure visibilité sur vos revenus futurs. 

En pratique, si vous choisissez de louer votre logement meublé, vous n’aurez aucun impôt à payer sur vos revenus locatifs pendant environ 30 ans : la durée de démembrement des biens immobiliers étant prévue généralement sur 15 ans puis au travers des revenus nets tirés grâce au régime réel en LMNP.

Sortir d'une période de nue-propriété ne s'improvise pas. Comme cette sortie est prévisible, cela vous laisse le temps de consulter aussi bien votre conseil en gestion de patrimoine qu'un spécialiste en location meublée. Ces deux professionnels, s'ils ont l'expérience et de bonnes références, sauront vous conseiller au mieux, en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs. 

48h Vous souhaitez revendre
ou acquérir un bien LMNP ?