Revente LMNP en 2022 : faut-il vendre ou attendre ?

Mis à jour 27/02/2022.

La crise sanitaire provoquée par la pandémie de Covid-19 a bouleversé l’économie de marché, n’épargnant pas le domaine de l’immobilier résidentiel. Mais contrairement aux idées reçues, certains secteurs ont tiré parti de cette situation… Propriétaire LMNP en résidence gérée : est-il opportun de vendre en 2021 ou avez-vous intérêt à patienter ? Tout dépend du segment d’activité de la résidence gérée dans laquelle vous avez investi ! Le point sur vos opportunités stratégiques en 2021, en fonction de la nature de votre résidence gérée.

Revente LMNP : L’état du marché de la résidence gérée au sortir de la crise

La revente LMNP quelle que soit la raison qui motive votre décision, doit vous rapporter un prix de vente intéressant – brader votre investissement locatif est frustrant, et freine économiquement vos projets à venir. Pour déterminer s’il est intéressant de vendre en 2021 ou s’il est préférable d’attendre, il s’agit de connaître le marché des résidences gérées : à combien s’achètent les biens ? Dans la mesure où la crise a bouleversé la donne, un état des lieux s’impose : l’intérêt des acheteurs est plus ou moins prononcé selon la résidence gérée , eu égard aux promesses de rendement annoncées dans le contexte actuel…

Résidences de tourisme et résidences d’affaires : patientez jusqu’à 2022 pour revendre

Les confinements successifs ont fait considérablement baisser le taux d’occupation en résidences de tourisme et d’affaires. Face à ce faible remplissage, les exploitants ont réagi :

• La majorité des exploitants de résidences de tourisme et d’affaires ont mis en place des ajustements temporaires de loyers, pour 2020 et 2021.
• Les gros exploitants, d’autant plus impactés, ont négocié des suspensions de loyers avec les bailleurs. Certains se trouvent en procédure de sauvegarde judiciaire ou en conciliation en 2021.
• Quelques exploitants ont été en capacité d’absorber leurs pertes, sans mesure d’abandon de loyers à la charge des bailleurs. Ces exploitants ayant fait preuve d’agilité, mais ayant scrupuleusement respecté leurs relations contractuelles avec les propriétaires, seront à privilégier à l’avenir. Les investisseurs se souviendront de ceux qui ont fait face plus que d’autres.

Résultat : la fiabilité des exploitants en résidences d’affaires et de tourisme pâtit de la crise, et les investisseurs sont frileux. Autre obstacle à la revente LMNP en 2021 : l’incertitude perdure quant aux mesures sanitaires. Les résidences de tourisme, à forte saisonnalité, seront-elles pleinement occupées cet été ? Le taux de remplissage des résidences d’affaires ne risque-t-il pas de nouveaux confinements à venir ?

Les investisseurs en LMNP ont tendance à bouder ces résidences gérées en 2021 : le peu d’intérêt de la part des acquéreurs est de nature à réduire votre prix de revente potentiel. Mieux vaut attendre…

Résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD : un marché secondaire attractif en 2021

La résidence étudiante ne subit pas (trop) la crise :

Les étudiants ont continué d’étudier : leur besoin de logement a été maintenu. Quelques impacts de la crise néanmoins :

• Confinements obligent, les étudiants étrangers ont été moins nombreux en 2021. Le taux de remplissage a légèrement baissé en résidences accueillant des étudiants Erasmus.
• Certaines structures d’enseignement supérieur ont mis en place des systèmes de cours à distance. Les étudiants, pour économiser, sont revenus au domicile familial, entraînant des départs de leur résidence – et des pertes financières pour les exploitants.

Si certains exploitants ont demandé des minorations de loyers, la plupart ont continué d’honorer leurs engagements vis-à-vis des bailleurs. Les résidences étudiantes ont résisté, la confiance des acquéreurs en marché secondaire se maintient : la revente LMNP en 2021 est opportune sur ce type de résidence.

La résidence sénior et l’EHPAD maintiennent leur forte attractivité :

La population continue de vieillir, et les résidences de services restent indispensables pour se loger.

Quels désordres constatés post-crise Covid-19 sur le marché des résidences séniors et des EHPAD ?

• En résidences séniors : seuls quelques ajustements ont été négociés entre plusieurs exploitants et les bailleurs, notamment dans le cadre du 1^er confinement. La population est relativement jeune, et la bonne autonomie des résidents minimise la prise en charge médicale : l’organisation interne de l’établissement est facilitée, les impacts Covid-19 sont donc faibles en matière de continuité de l’activité. Si les comptes des exploitants ont parfois souffert de difficultés de remplissage, le marché affiche toujours un bon rythme de croisière.
• En EHPAD : le nombre d’inter-contrats locatifs a sensiblement augmenté du fait de la pandémie de Covid-19. Le taux d’occupation, a souffert (entre -5% et -10%). La réorganisation des services en télétravail a provoqué quelques ralentissements. Mais la santé financière du secteur et la taille importante des grands exploitants a permis à ceux-ci de traverser la crise, sans impacter leurs bailleurs. Le secteur de l’EHPAD est sans doute le segment en résidences gérées qui a eu le moins de difficultés dans les relations bailleurs/preneurs Seul 1 exploitant national a demandé un trimestre d’abandon de loyer en 2021.

La revente LMNP boostée par des taux d’intérêt d’emprunt très faibles

Vous êtes propriétaire d’un bien en résidence étudiante, résidence sénior ou d'EHPAD ? La revente LMNP est opportune en 2021 : sur ces segments pérennes, les acquéreurs sont confiants.

4 bonnes raisons d’investir en 2021 pour l’acheteur LMNP :

• Sur ces segments, les exploitants ont démontré leur capacité de résilience. Vos acquéreurs potentiels sont ainsi assurés contre le risque d’impayés, et enclins à acheter à votre prix.
• Les taux d’intérêt d’emprunt immobilier se maintiennent au plus bas en 2021 : l’investisseur réduit ses coûts d’acquisition, pour un rendement d’autant plus intéressant.
• L’intérêt pour les placements « pierre » est soutenu en temps de crise. Les résidences gérées sont d’autant plus attractives qu’elles offrent un gage de stabilité et de rentabilité sur le long terme.
• La mise au ralenti des activités du bâtiment, pendant la crise, a provoqué une rareté de l’offre. Le marché secondaire en résidences avec services a donc le vent en poupe : face à une demande forte, votre revente est optimisée.

Vous êtes propriétaire d’un bien en résidence de tourisme ou d’affaires ? Patientez jusqu’à 2022/2023 pour envisager la revente dans de meilleures conditions de prix. En attendant, engagez des négociations constructives avec l’exploitant de la résidence de services. Un abandon partiel de loyer, par exemple, en contrepartie d’un allongement du bail pour sécuriser votre futur acheteur…

En conclusion, sur vos opportunités de revente LMNP en 2021 :

•  Résidences étudiantes : la revente est opportune sur ce secteur globalement résilient, vous tirez parti d’une demande soutenue. Attention à l’avènement potentiel du campus virtuel et de l’enseignement à distance : si les investisseurs anticipent cette évolution des mœurs, vos opportunités de revente en résidences étudiantes pourraient être réduites à terme.
• Résidences seniors et EHPAD : une demande soutenue et un secteur qui a bien résisté. En cas de décision à prendre, la revente en 2021 est opportune, et la liquidité n’a pas souffert.
• Résidences d’affaires et de tourisme : Une demande au 1^er semestre 2021, quasi-inexistante.
  Il faut attendre la relance et la sortie de crise sanitaire pour se repositionner globalement pour 2022/2023 pour revendre de façon optimum.

Bémol et point d’attention : Notez néanmoins que certains investisseurs avertis et optimistes pourraient miser sur le bon rendement actuel de ces placements et profiter des prix plus bas pour acheter à compter du 2^ème semestre 2021, notamment avec les exploitants qui ont honoré à 100% leurs engagements. Des opportunités d’achats , dûment justifiées, verront le jour. Nous pensons en particulier que les résidences urbaines, ayant une occupation « mixte » (étudiants, affaires, tourisme », avec des exploitants qui ont honoré 100% des loyers en période difficile, et qui avaient des comptes d’exploitation très positifs avant la crise, peuvent être des cibles d’achats recherchées, pour autant que le taux de rendement proposé tienne compte des incertitudes de ce segment. Les meilleures résidences peuvent se revendre, avec des prix plus faibles qu’en 2019. Dans cette situation, l’acheteur a l’avantage.

Mise à jour fin février 2022  : Est ce le bon moment de revendre en 2022 ?

A la lecture de cet article de mai 2021, et si on se positionne fin février 2022, que peut on en conclure aujourd'hui ?

• les résidences d'étudiants ayant bien résisté à la crise sont toujours aussi liquides, et leur prix s'est maintenu tout au long de l'année 2021. Les renouvellements de baux Censi bouvard ont été corrects pour les bonnes résidences.  Feu vert pour revendre des LMNP en résidences d'étudiants..
• Les résidences de tourisme : nous conseillons de rester encore à l'écart, sauf exceptions locales sur des résidences ayant des prix/m2 très inférieures au prix immobiliers libres, et offrant des perspectives de terminaison des baux commerciaux. Feu orange sur la revente LMNP de résidences de tourisme.
• les résidences d'affaires : encore un peu tot pour se repositionner, mais les meilleurs résidences vont retrouver un certain attrait. Une sélection naturelle va s'effectuer. Feu orange sur la revente LMNP en résidences d'affaires.
• les résidences seniors sont toujours très recherchées. Les renouvellements des baux sont inégaux la clarté n'est pas de mise chez tous les exploitants. Feu vert sur la revente LMNP de résidences seniors.
• les résidences ehpad vont subir le contre coup des scandales médiatiques dénoncés début 2022 et impacteront les marques Orpea, Korian , Domusvi. L'année 2022 n'est pas la meilleure année pour revendre des ehpad. Les grands distributeurs (banques, mutuelles...) vont avoir tendance à réduire leurs propositions EHAPD à leurs clients, essentiellement pour ne pas s'exposer en terme d'image. Feu orange sur la revente LMNP EHPAD.