• Pourquoi, quand et comment revendre son bien LMNP ?
  • Quelles précautions prendre ?
  • Quelle est la rentabilité attendue par un acheteur intéressé par une gestion déléguée et une fiscalité très avantageuse, grâce à l’amortissement ?
  • Quels sont les prix de revente et les impacts fiscaux ?

Bien comprendre le fonctionnement pour bien vendre sur le marché de l'occasion . Découvrir comment estimer et revendre un LMNP

Le marché de la revente LMP-LMNP , quelquefois appelé " revente des biens LMNP d'occasion", est estimé entre 2500 et 3 000 lots en 2020, soit un volume d’environ 250 à 300 M€/an. Quasiment inexistant jusqu’en 2007, il était réservé à quelques investisseurs avertis qui préféraient, pour leurs investissements en tant que loueur en meublé, les valeurs patrimoniales des lots de la revente, souvent bien placés et peu chers, plutôt que des lots neufs, malgré les avantages fiscaux que ceux-ci pouvaient offrir. 


Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée de reventes de LMNP anciens, reposant sur des biens multi gestionnaires, sont nés fin 2007. Après quelques années sans véritable concurrence et une fois le marché devenu lisible et identifié, ceux-ci ont été rejoints par d’autres opérateurs en 2011,  Parallèlement, plusieurs exploitants, notamment en résidences étudiants et en affaires ont mis en place un service spécialisé pour d’offrir une solution de liquidité à leurs propriétaires  qui souhaitaient vendre leur appartement exploité dans le cadre de la location meublée non professionnelle. L'organisation structurée de la  revente des biens LMNP d'occasion était née..

Le marché secondaire est devenu « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnelle du LMNP (CGP et banques) ont pris l’habitude de proposer à leurs clients, des biens LMNP en revente, les investisseurs étant intéressés par l’aspect sécurité (durée du bail commercial) , l'imposition fiscale favorable (BIC au régime réel – amortissement) de l’investissement en résidences gérées, et la facilité de location d'une gestion déléguée à un professionnel qui assure le remplissage et le risque locatif. La perception de loyers quasiment sans impôts, dès la signature de l acte authentique est perçue par les loueurs en meublé, comme un avantage sérieux.

Estimation LMNP : Quels sont les 5 critères pour bien revendre un appartement LMNP sur le marché de l'ancien (LMNP d'occasion) ?

En tant que propriétaire de bien LMNP, de nombreuses raisons peuvent vous amener à revendre votre appartement LMNP :

  • liées aux aléas de la vie : séparation, perte d’emploi, décès,
  • liées aux choix économiques : fin de défiscalisation, autres opérations patrimoniales…

Nous mettons à votre disposition l’expertise de nos collaborateurs; spécialistes de la revente LMNP, afin de vous proposer une estimation gratuite sous 48H de vos biens immobiliers en location meublée. Mais revendre un LMNP ne s'improvise pas. Chez Revenu Pierre, un comité de référencement et d'estimation se réunit tous les jours et détermine les estimations proposées. L' estimation de votre LMNP repose sur les critères suivants :

critère revente lmnp : L'emplacement de la résidence
L'emplacement de la résidencePrise en compte des exigences et des besoins des résidents.
critère revente lmnp : La profitabilité de la résidence
La profitabilité de la résidenceExamen préalable des comptes d'exploitation.
critère revente lmnp : La qualité de l'exploitant
La qualité de l'exploitantFinances, expertise, comportement, etc.
critère revente lmnp : La solidité et la clarté du bail
La solidité et la clarté du bailDurée, cautions, clauses résolutoires, répartitions des charges, etc.
critère revente lmnp : L'état de la résidence
L'état de la résidenceRespect des normes et des autorisations.

 

L’estimation repose également sur les bases de données des ventes déjà réalisées par notre société (plus de 8 000 depuis 2007) et qui constitue en soit la 1ère base spécialisée en France,  et par les données officielles (notaires, impots.gouv…)

Nous recevons entre 8 et 10 demandes d’estimation LMNP par jour et nous n'en retenons que 3 à 4. Nous avons donc un référencement sélectif nous conduisant à ne prendre en revente sur 35 à 40% des propositions faites.

Une fois l’analyse de ces critères faite, nous pourrons vous proposer un prix de vente afin de faire aboutir votre projet. Nos spécialistes engageront toutes les démarches nécessaires pour une mise en vente rapide et au meilleur prix du marché de votre LMNP. Ils assureront le pilotage de tous les intervenants (notaires, acheteurs, experts comptables) et vous conseilleront sur les incidences fiscales des cessions (plus-values, régimes LMNP/LMP…).

Nos chiffres clés :

  • Une base de donnée de plus de 8 000 reventes LMNP réalisées sur plus de 800 résidences différentes.
  • 40% des appartements présentés sont acceptés en revente par notre société
  • Et 80% des biens référencés sont commercialisés en 2 mois.

QUELS SONT LES BIENS REVENDUS SUR LE MARCHÉ SECONDAIRE : les reventes d'ehpad ou de résidences seniors sont très recherchées

Les biens que l’on peut trouver chez les opérateurs généralistes, sur le marché du LMNP d'occasion, ont déjà subi une première sélection. On retrouvera ainsi chez Revenu Pierre, majoritairement :

  • des résidences d’étudiants (45%),
  • des résidences seniors (13%),
  • des EHPAD (40%),
  • et dans une moindre mesure des résidences de tourisme ou d'affaires, notamment depuis la crise sanitaire qui a impacté le remplissage des résidences urbaines ou de tourisme. Dans le même temps, les résidences étudiantes , les résidences seniors ou les EHPAD, ont montré une bonne résilience.

Les biens ont généralement plus de 5 ans (95% des cas), et les valeurs moyennes vont de 60 000 à 100 000 euros pour les résidences d’étudiants à 100 000 à 180 000 euros pour les EHPAD.

Le modèle de commercialisation des opérateurs de revente LMNP est très différent selon les opérateurs. Notre société a un modèle essentiellement B2B, c’est-à-dire que sa commercialisation s’appuie sur des prescripteurs spécialisés (banques et conseils en gestion de patrimoine) et des mandataires spécialisés sur le domaine. Ce modèle de commercialisation, extrêmement efficace, suppose un choix des produits revendus de bonne qualité, pour assurer une sécurité aux clients finaux. Les clients finaux s’appuyant sur leur banque ou leur conseils pour acquérir des biens LMNP, le référencement doit être à la hauteur. En clair, les meilleurs lots iront vers ce mode de revente. Les lots de moindre qualité auront généralement une distribution moins sélective et se retrouveront sur des sites grands publics, où le meilleur investissement côtoie l’investissement le moins sécurisé.

Recommandation : Même si les appartements LMNP revendus sont des biens qualifiés quelquefois de "LMNP d'occasion", on peut trouver des reventes LMNP de moins de 5 ans. Ces reventes LMNP récentes sont très recherchées car on peut investir sur un bien "quasi neuf", avec des loyers immédiats, une bonne certitude sur le bon fonctionnement de la résidence... et des frais de notaires réduits, comme dans le neuf.

QUELS SONT LES GESTIONNAIRES RETENUS ?

Une nécessaire sélection s’impose.

Le marché secondaire des biens en LMNP est très recherché sur les biens gérés par des gestionnaires « premium », mais sans liquidité pour les biens avec des exploitants qui sont (ou ont été) en situation financière difficile. Il convient naturellement de vérifier les données financières des exploitants, car il nous est arrivé de voir des lots proposés par des professionnels, exploités par des gestionnaires en redressement ou en sauvegarde judiciaire ( !).

Si la taille et la santé financière des gestionnaires  est un critère important, nous ne nous interdisons pas pour autant de mettre en vente des lots exploités par des gestionnaires de taille plus modeste, après une analyse et un process de référencement.

Nous ne nous interdisons pas de proposer occasionnellement des biens exploités par des SAS de propriétaires (dits « autogestion »), qui ont eu à s’organiser après une faillite d’un professionnel, et qui, bien souvent, après 2 ans d’exercice ont des résultats (et une transparence) très intéressants.

Depuis la crise sanitaire de 2020, le comportement des exploitants, dans leurs relations avec les bailleurs est aussi devenu un critère de sélection. Même si les exploitations de type « affaires » ne sont pas dans notre cible en 2021 et 2022, nous saurons très vite revenir le moment venu vers les exploitants de ces segments qui ont honoré 100% de leurs engagements malgré la crise.

Les exploitants professionnels que nous avons sélectionnés depuis 2007 sont

Au nombre de :

Il est important de noter que la sélection LMNP ne se fait pas uniquement sur le nom de l’exploitant, mais sur un ensemble de critères déjà exposés ci-dessus. A ce titre, aucun gestionnaire n’a 100% de ses exploitations référencées ou référençables chez Revenu Pierre.

 

A QUEL MOMENT FAUT IL REVENDRE UN BIEN LMNP ?

Le renouvellement du bail commercial est un facteur qui doit faire réfléchir sur la revente, car il correspond au moment optimum. En offrant une bonne sécurité à l’acheteur, qui recherche un investissement LMNP sécurisé, celui-ci sera plus enclin à acquérir avec un prix optimisé pour le vendeur.

Ces questions se poseront avec plus de pertinence en cas de sortie du dispositif de défiscalisation Censi Bouvard.

Statistiquement,  sur la base de  nos 500 dernières reventes analysées , un appartement dans une résidence gérée est revendu au bout de 13 ans. Mais la revente d'un appartement en résidence d'étudiants a plutôt tendance à intervenir après une durée plus longue, tandis que la revente EHPAD, considéré comme un actif plus financier, a une durée de détention plus courte. 

 

QUELS SONT LES PRIX DE REVENTE ? Y TROUVE T ON DES BONNES OCCASIONS ?

La fixation des valeurs de revente LMNP dépend des 5 critères de référencement cités plus haut, pour évaluer les perspectives de valorisation ou de stabilité du revenu pour le futur. Les professionnels ont pour mission de trouver le "juste prix". Le vendeur et l'acheteur devant trouver un équilibre, les "occasions" résultant d'un déséquilibre sont rares. 

Les plus ou moins values dépendent de l'historique de la résidence. Les valeurs de cession seront impactées négativement par les situations suivantes :

  • renégociation du bail à la baisse
  • changement d'exploitant et/ou remise en cause du loyer
  • impayés de loyers et exploitant peu recherché
  • résidence mal entretenue ou pas aux normes
  • montant de d'acquisition de départ surévalué

Statistiquement, sur une base des 1 000 dernières transactions réalisées par Revenu Pierre, sur la période de 2 ans , allant du 1er mai 2019 au 30 juin 2021, les faits suivants ressortent :

  • 10% des ventes issues du dispositif Censi bouvard ressortent avec un prix de vente net vendeur supérieur à la valeur d'acquisition HT
  • 78 % des ventes Censi Bouvard se situe entre 80 % et 100% du prix de départ HT
  • 12 % des ventes Censi Bouvard ressortent à moins de 80% de la valeur d'achat. Ce sont celles qui ont eu des accidents de parcours
  • 90% des ventes en résidences d'étudiants, avec une conservation supérieure à 15 ans, ont une valorisation supérieure au montant initial. Les autres 10% sont celles concernées par un changement d'exploitant ou des baisses de loyers.
  • 45% des reventes de résidences d'étudiants , avec une conservation de moins de 15 ans génèrent des gains. 55 % n'en génèrent pas.
  • 77 % des EHPAD avec une conservation de plus de 15 ans, et sans incident de parcours génèrent des valeurs  de revente supérieurs aux prix de départ, même en cas de remise en place d'un nouveau bail renégocié avec le même exploitant. Les 23% restant sont celles qui ont eu des changements d'exploitants ou des incidents sérieux

QUELLE EST LA FISCALITÉ APPLICABLE LORS DES REVENTES DE BIENS EN RESIDENCES GEREES ?

Vous avez des questions sur la fiscalité de la revente LMNP ? Sur la fiscalité applicable ? Comment conservez la TVA en cas de revente LMNP ? Comment calculer et optimiser la plus value LMNP ? Comment fonctionne la plus value en SARL de famille ?

FISCALITE : TVA ET REVENTE : COMMENT CELA FONCTIONNE ?

La cession entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’art 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements  du premier et, en conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant), reste dans le champ d’application de la Taxe à la valeur ajoutée jusqu’à la fin de la 20ème année à compter de la date d’entrée dans le régime du premier investisseur.

Aucun flux de TVA n’est effectué lors de la vente et aucune taxes n’est à restituer à l’état. La taxe ne serait remboursable à l’état, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait du champ d’application de la TVA.

L’application de l’article 257 bis du CGI n’est pas applicable en cas d’acquisition par un acteur professionnel qui ne comptabiliserait pas son acquisition en immobilisation, mais en stock (cas des marchands de biens par exemple). Dans ce cas, les vendeurs optent pour la TVA immobilière à la revente, le professionnel revendant ensuite en TVA immobilière également. Ce schéma a l’avantage d’être complétement transparent pour l’investisseur vendeur (pas de taxes à rembourser non plus), mais présente l’inconvénient pour l’acheteur final de faire repartir l’obligation fiscale des 20 ans de conservation à compter de sa propre acquisition.

En cas de sortie prématurée du bail commercial et de la disparition des services rendus aux occupants, un remboursement de tva partiel pourrait alors être exigé.

De façon plus rare, l’on pourra trouver sur le marché secondaire, des appartements LMNP dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1996. Dans ce cas, l’obligation de rester dans le champ d’application de la TVA n’était pas de 20 ans, mais de 10 ans. En conséquence, les obligations fiscales étant éteintes, l’article 257 bis ne trouve pas matière à s’appliquer, entre 2 investisseurs LMNP.

Fiscalité : les plus-values LMNP

Le calcul des plus-values des LMNP en cas de revente est le même que pour les cessions immobilières des particuliers. Dans une résidence de services, Il y a lieu évidemment de considérer les valeurs de vente et d’achat hors taxes et pas TTC, pour les modalités de calculs. De même, les habituels frais de commercialisations, payés lors de l’achat du LMNP sont à intégrer dans les calculs.

La plus-value immobilière est calculée par le notaire à la vente, et payée directement au trésor par l’office notarial.

 

Fiscalité : plus-values LMP

L’investisseur LMP, dont le chiffre d’affaires est inférieur à 90K/an, est exonéré de plus-values après 5 ans d’activité. L’investisseur LMP déclare sa situation au moment de la vente et apporte au notaire les justifications nécessaires de sa situation au 31 décembre de l’année précédente (souvent attestation de l’expert-comptable).

Le statut LMP ou LMNP s’apprécie sur l’année en cours de la vente, et peut faire l’objet d’une régularisation postérieurement à la vente. Un investisseur peut avoir été LMP au 31/12 de l’année précédente, ne pas payer de plus-value au moment de la vente, mais être finalement LMNP au titre de l’année en cours, et donc devoir faire une régularisation postérieurement.

Les investisseurs LMP dont le chiffre d’affaires est supérieur à 90 000 euros/an ne sont pas concernés par l’exonération de 5 ans.

FISCALITE DES VENDEURS NON RESIDENTS

Les propriétaires de résidences gérées, non-résidents, doivent avoir un représentant fiscal pour toute cession supérieure à 150 000 euros.  Des sociétés spécialisées peuvent prendre en charge ces obligations pour le compte du propriétaire vendeur.

A QUOI FAUT IL FAIRE ATTENTION EN TANT QUE VENDEUR ?

Les points de vigilances quand on est vendeur sur le marché secondaire :

  • S'assurer que l'acheteur reprend bien le bail commercial et comprend bien son engagement en terme de TVA
  • S'assurer que l'acheteur remplit bien ses obligations d'inscription en tant que redevable de la taxe à la valeur ajoutée.
  • Communiquer la totalité des échanges avec l'exploitant et ne pas omettre les demandes de renouvellement de baux, les propositions d'avenants, les demandes de changements de meubles ou de travaux privatifs, les gros travaux prévus...
  • Communiquer la totalité des informations disponibles pour ne rien cacher (plan travaux, difficultés de l'exploitant, projet de départ du gestionnaire , conformité, contentieux dans la copropriété...)
  • ne pas omettre de vérifier ou faire vérifier le respect de la règle des 9 ans, en cas de revente à l 'issue du dispositif Censi bouvard pour ne pas voir remis en cause l'avantage fiscal.

CONCLUSION

La revente LMNP est un acte d’arbitrage patrimonial important, nécessitant de faire appel à un professionnel confirmé, car la vente en LMNP ne s'improvise pas.

Les meilleurs professionnels travaillent avec les banques, à l’issue d’un processus d’audits réguliers. C’est un bon gage de sérieux. Les vendeurs potentiels, qui ont entre leurs mains un actif de qualité iront plus naturellement vers les acteurs de ce type, avec des délais de revente relativement rapides. Les vendeurs de biens de moindre qualité auront plus de chance avec des sites « grand publics ». Dans tous les cas, il convient également de vérifier les politiques mises en place par les acteurs sur la protection des données (pour que vos données ne passent pas d’un acteur à un autre) ou que les assurances responsabilité civile mises en place soient bien adaptées à l’activité de « revente lmnp », cette activité dépassant aux yeux des assureurs la simple mission d’agent immobilier. 

En tant qu’acteur de référence du marché secondaire des résidences de services gérées, notre société s’engage sur le long terme vis-à-vis de ses partenaires. En participant à un nombre important d’assemblées générales de copropriétaires, les collaborateurs de Revenu Pierre visitent plus de 150 résidences/an. Cela va beaucoup aider dans la connaissance des résidences et dans la politique de sélection. Cela étonne souvent nos vendeurs qui comprennent que nos collaborateurs connaissent bien mieux la résidence que les propriétaires eux-mêmes. En synthèse, la vente d'un bien LMNP ancien ne s'improvise pas. S'appuyer sur une agence immobilière LMNP,  ayant fait ses preuves est une bonne décision lorsque l on veut optimiser son arbitrage immobilier.

Notre expertise

Créé en 2007, Revenu Pierre est une référence du marché secondaire des investissements en résidences gérées, indépendant, et défendant des convictions fortes :
  • Plus de 8 000 lots LMNP revendus, soit 700 lots/an sur les 2 dernières années
  • Une méthodologie de référencement efficace et reconnue
  • Choisi par plusieurs réseaux bancaires pour assurer la liquidité des investissements LMNP de leurs clients
  • 15 collaborateurs répartis sur la France entière, dont 4 dédiés au suivi des actes et 5 au pilotage des ventes
  • Des outils modernes : extranet, applications mobile, outils de back-office 2.0, logiciel CRM
  • Régulièrement primé par la presse spécialisée (de 2017 à 2021) pour le sérieux de son référencement
  • Nous sommes très peu actifs sur le segment des résidences de tourisme, depuis sa création. La crise sanitaire actuelle n'a fait que renforcer son choix. Les très  rares résidences sélectionnées présenteront un intérêt particulier.
  • Image Revenu Pierre

48h Recevez une
estimation gratuite