Après un investissement LMNP dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, vous êtes arrivés au bout de la période de défiscalisation. Vous ne pouvez pas amortir le bien , contrairement au LMNP classique, ce qui génère des impôts sur les loyers. Ce point est majeur et est le point de bascule pour 90% des propriétaires : La revente du LMNP en Censi Bouvard se pose alors avec les questions suivantes :
Le contribuable peut acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, mais il peut aussi choisir un logement de plus de 15 ans d’existence, rénové.
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur doit mettre le logement en location pour une durée minimale de 9 ans.
Grâce à ce dispositif de défiscalisation, le contribuable a droit à deux avantages fiscaux :
Pour toute acquisition effectuée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, le taux de réduction d’impôt était de 25 %. Il a été revu à 18 % pour les logements acquis entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011. Le taux est actuellement de 11 % pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2012.
Pour appliquer la réduction d’impôt pour le Censi-Bouvard, l’administration fiscale prend en compte :
Le calcul de la réduction d’impôt est limité à un montant total de 300 000 € hors taxe d’investissement par an. La réduction étant répartie de façon linéaire sur 9 ans, le bénéficiaire voit ses impôts réduit d’un neuvième du taux chaque année pendant 9 ans. La première réduction d’impôt est imputée à l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition.
Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur en LMNP bénéficie d’un remboursement de la TVA. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce remboursement :
S'il investit en résidence gérée, le Loueur Meublé Non Professionnel bénéficie d’un remboursement de la TVA. Pour récupérer la TVA, il faut préciser :
Le contribuable doit également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises comme Loueur en Meublé Non Professionnel (formulaire Cerfa P0).
Pour découvrir les critères d’estimations lors de revente LMNP, vous pouvez télécharger notre guide ci-dessous et obtenir votre estimation gratuite et argumentée.
Pour le délai d’engagement de location de 9 ans, la date d’achèvement de la résidence ou du logement définit le départ du délai. La revente Censi bouvard peut se faire après 9 ans et 1 jour d’exploitation.
Question souvent posée : faut il restituer la TVA en cas de revente Censi Bouvard ? Le Code général des impôts ou CGI prévoit à l’article 257 bis, l’application d’une dispense de réversion de la TVA. Le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA et l’acheteur n’aura rien à acquitter. Il faut toutefois faire mention de l’article 257 bis du CGI dans l’acte de vente du logement et faire les inscriptions à la TVA pour devenir assujetti à la TVA, dans le délai légal.
La TVA n’est donc pas à restituer si cela est bien prévu dans l’acte , et si l’acheteur respecte bien le formalisme attendu. Dans le cas contraire, le vendeur pourrait se voir réclamer la TVA au prorata des 20ème non écoulés.
La recommandation du Revenu Pierre : les professionnels intervenant aux actes doivent veiller à ce que l’acheteur remplisse bien ses obligations d’inscriptions pour devenir assujetti à la TVA, faite de quoi le vendeur pourrait être impacté (non application de l’art 257 bis du CGI). La non restitution de la TVA suppose un respect du formalisme. Faire appel à un spécialiste de la revente LMNP en Censi bouvard peut s'avère très utile.
Lors de la revente d’un bien LMNP acquis sous dispositif Censi-Bouvard, et si le vendeur du LMNP réalise une plus-value, cette dernière sera soumise au régime des plus-values des particuliers. Cette plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré de travaux et de frais divers (commissions, frais de notaires…), est soumise à divers abattements en fonction de la durée de détention. Le propriétaire vendeur pourra au bout de 22 ans être exonéré d’impôt sur la plus-value, et au bout de 30 ans être exonéré des prélèvements sociaux.
Mise à jour 2025 : La réintégration des amortissements votés par la Loi de Finances 2025 ne concerne pas les investissements Censi bouvard, car ceux ci ne sont pas concernés par l'amortissement LMNP
Notre préconisation : pour les calculs, le prix d’acquisition est le prix HT et non le prix TTC. Les frais de commercialisation payés au départ seront à intégrer s’ils figurent dans l’acte authentique ou s’ils sont justifiés par des factures. Les travaux peuvent être évalués forfaitairement à 15% du prix d’achat. Ces points viennent majorer les prix d’achats et diminuer la base d’imposition de la plus value LMNP.
Pour le délai d’engagement de location de 9 ans, la date d’achèvement et de mis en location de la résidence ou du logement définit le départ du délai. On peut donc revendre après 9 ans et 1 jour d’exploitation.
Complété par l’instruction administrative 5B2-10, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du CGI explique ce cas. Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise. Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans.
Des conditions ou cas exceptionnels peuvent interférer sur la situation du propriétaire durant les 9 ans de conservation obligatoire. Face à une invalidité, perte d’emploi, décès ou expropriation, le propriétaire se voit obligé de faire une revente LMNP Censi Bouvard. Pour ce cas, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions.
Quatre cas limitativement énumérés par la loi permettent une revente sans contrainte :
Notre recommandation : le vendeur, même concerné par les 4 cas ci-dessus , devra justifier de la relation entre les cas ci-dessus et la décision de revente (par exemple un rupture de contrat de travail et une décision de revente 4 ans plus tard serait sans doute sans fondement)
Les 9 ans de conservation obligatoire correspondent à l’engagement de location, condition permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et ses avantages. Une fois les 9 ans d’exploitation terminés, le propriétaire se trouve libre de tout engagement par rapport au dispositif.
Conseil du Revenu Pierre : En cas de revente Censi Bouvard, les professionnels intervenant à l’acte devront veiller à la stricte application du délai de 9 ans, de plusieurs manières : PV de livraison de l’immeuble, preuve de la DAT (date d’achèvement des travaux), date d’effet du bail. Il conviendra de vérifier que la date d’effet du bail n’est pas antérieure à la livraison, un cas qui n’est pas si rare. Les franchises de loyers au départ du bail devront également être analysées.
Mise à jour mai 2026 - Quels sont les prix de revente en 2026
Sur les 210 lots issus du dispositif Censi Bouvard revendus par nous en 2025 :
- 2% % ont été revendus entre 95% et 100% du prix d'achat HT
-70% entre 80% et 95% du prix d'achat
- 27 % ont été revendus en dessous de 80% du prix d'achat
Les résidences d'étudiants avec un bail renouvelé sans baisse de loyers, mais souvent accompagnées d'un léger plan travaux se revendent environ à 85% du prix d'achat HT , pour les meilleurs exploitants.
Les meilleurs moments pour revendre son bien LMNP vont se situer quand le bail est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix.
Les biens LMNP en Censi Bouvard ne pouvant pas faire l’objet d’un amortissement, les revenus produits vont générer une taxation selon le taux marginal de l'impôts sur le revenu du contribuable. Ainsi au-delà d’un taux marginal de 30%, (auquel il convient d’ajouter les 17,2% de CSG CRDS) , il est fréquent d’avoir des décisions de reventes sur les seuls critères d’une fiscalisation trop importante.
Les types d 'appartements qui se revendent plus ou moins rapidement dépendent des types de résidences. La revente d'un studio LMNP en résidence d'étudiants est assez facile à arbitrer, tandis que dans les résidences seniors , les appartements de 2 pièces sont plutôt les plus recherchés.
Les conseils du Revenu Pierre : Les meilleurs moments pour la Revente vont se situer quand le bail commercial est renouvelé, ce qui donnera de la lisibilité à un acheteur, donc de la sécurité, ce qui aura un impact favorable sur le prix. Le niveau de loyer au renouvellement ayant un impact sur le prix, les propriétaires seront bien avisés de se concerter pour organiser une discussion équilibrée avec l’exploitant et valoriser ainsi leur investissement, dans une perspective de revente.
Mis à jour le 30/05/2026. Etienne Jacquot - Cofondateur et directeur du développement
Le dispositif Censi-Bouvard vous a fait bénéficier d'une réduction d'impôt à l'achat, mais en contrepartie, contrairement à la location meublée classique (LMNP au régime réel), l'amortissement comptable du bien n'a pas pu être déduit de vos revenus locatifs pendant les 9 années d'engagement. Une fois cette période terminée, aucun amortissement n’est possible (sauf su rles meubles) vos loyers deviennent imposables dans leur quasi-totalité, ce qui réduit fortement la rentabilité nette de votre placement.
C'est précisément cette bascule fiscale — la fin de l'engagement et l'absence d'amortissement restant — qui pousse environ 90 % des propriétaires à revendre à ce moment-là. La revente permet de sortir d'une fiscalité devenue peu avantageuse, de dégager une plus-value, et de céder le bien à un nouvel acquéreur qui repart, lui, avec une base d'amortissement neuve.
Oui, mais cela entraîne la reprise au prorata de la réduction d'impôt obtenue à l'achat, sauf les exceptions visées par la Loi et expliquées sur ce site. Pour la grande majorité des investisseurs, il est donc préférable d'attendre l'échéance des 9 ans avant de vendre.
Un reversement de TVA n'est dû que si la revente a lieu hors transfert du bail commercial, ce qui est très rare. Les reventes en résidences gérées sont effectuées dans le cadre de l article 257 du CGI, sans reversement de TVA
La plus-value immobilière se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ajusté des frais d'acquisition et des travaux, puis atténuée par un abattement pour durée de détention qui augmente chaque année — avec une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
La plupart des propriétaires revendent dans les 12 à 24 mois qui suivent la fin de leur engagement, période où la demande d'acquéreurs pour ce type de biens est la plus forte, en liaison avec un bail commerciale renouvelé. L'état du bail commercial en cours et la solidité financière de l'exploitant sont à surveiller pour choisir le bon moment.
Oui. Vous pouvez conserver le bien , mais sans amortissement, ou encore transmettre le bien par donation ou via une SCI familiale. Chaque option a ses propres implications fiscales, à comparer avec la revente selon votre situation.
Le bail commercial en cours, les tableaux d'amortissement depuis l'acquisition, l'attestation de TVA récupérée à l'achat, les diagnostics techniques obligatoires, ainsi que les derniers relevés de charges de copropriété.
Un professionnel spécialisé en résidences gérées — et non une agence généraliste — est recommandé, pour une estimation juste et un accompagnement adapté aux spécificités du LMNP, de l'estimation initiale jusqu'à la signature chez le notaire.
