Revente EHPAD : Vous souhaitez savoir à quel prix vendre une chambre médicalisée (Emeis, Domidep…) ?

Les reventes des EHPAD : Repères sur les 5 dernières années 

• 2021 : sur le marché de la revente ehpad occasion, les EHPAD étaient très recherchés. La revente EHPAD Korian, (devenu CLARIANE ) était dans notre société, la plus recherchée, devant ORPEA
• En 2022, suite aux scandales médiatiques touchant essentiellement Orpea (devenu Emeis) et Korian (devenu Clariane) , ces 2 marques ont été moins recherchées, au bénéfice de Colisée ou de LNA Santé (le Noble Age). Colisée a en outre la particularité d'avoir eu jusqu'à présent une politique de renouvellement de baux moins agressives que ORPEA (devenu Emeis)  ou DOMUSVI, et bénéficiait en 2022/2023 d'une image plus consensuelle vis à vis des propriétaires bailleurs
• Depuis 2023 avec la hausse des taux d'intérêts et d'autres tempêtes médiatiques touchant notamment Emera, Médicharme ou le groupe Bridge, les reventes d'EHPAD ont diminué en volume ont vu leurs prix baisser.   Les rendements lors des cessions augmentent significativement. Globalement , les prix entre 2025 et 2021 ont diminué de 15 à 25% sur 3 ans, en fonction des gestionnaires.
• En 2025, nous orientons les cotations de nos reventes EHPAD sur des rendements compris entre 5,5% et 6,5%.  Nous atteindrons 7% dans certains cas.

2025 et 2026 : Les reventes 2025 qui seront les plus faciles à revendre :

-Groupes prioritaires : Domidep, LNA Santé ,  
 -2ème groupe  :  Emeis, Clariane et Domusvi.. Les reventes EMEIS nous paraissent maintenant possible, le redressement de la société étant en cours. 

Le groupe Colisée étant entré dans une phase de restructuration début 2025, le référencement de ses ehpad n'est plus possible pour nous en 2025. Le sujet sera ré ouvert début 2026

Dotés d'une grosse capacité de vente, nous n'avons pas besoin de mandats exclusifs :

Un point différenciant et rare, apprécié par les propriétaires. 
Chez Revenu Pierre, pour la revente ehpad, pas de prix surévalué
pour obtenir un mandat exclusif ... 
et renégocier ensuite !

• Le renouvellement du bail commercial est incontestablement le moment idéal pour revendre car l'acheteur aura alors une bonne visibilité.. Il connaitra  les conditions proposées par l'exploitant, tant sur les loyers que sur les travaux ou les changements de meubles.
• Mais les plates formes spécialisées comme Revenu Pierre anticipent les conditions de renouvellement de bail et sont très souvent en capacité de revendre avec la remise en place d'un nouveau bail, renégocié avec le gestionnaire. La revente EHPAD avec un nouveau bail est un point majeur.
• Les biens sont assujettis à la TVA, mais l'aspect TVA n'est plus un sujet lors de la vente depuis que l'article 257bis du CGI sert de référence aux reventes (année 2010). La fin de l'engagement de TVA n'est donc plus un critère de timing de revente.
• Les prix de revente  (2025)  des chambres EHPAD qui n'ont pas connu d'incidents, vont se situer entre 70% % et 85 % des prix d'achats pour des résidences d'une dizaine d'années,
• Les résidences de plus de 15 ans ressortaient jusqu'en 2021 , majoritairement en légères plus values, sauf pour celles qui ont connu des incidents de parcours. Avec la hausse des taux et les scandales des années 2022/2023, ce n'est plus le cas en 2025..
• Les avis  et la note de MDRS sont suivis avec attention et entrent  dans le processus de fixation du prix.
• Les reventes des EHPAD avec des baux renouvelés ou des nouveaux baux, sont plus recherchées par les Conseils en gestion de patrimoine. Notamment si ces chambres médicalisées sont exploitées par les gestionnaires du TOP 5 : EMEIS , CLARIANE   , Domusvi, Domidep et Le Noble Age (LNA Santé). Les rentabilités des investissements sont alors plus faibles, mais cela correspond à une grande majorité des investisseurs en location meublée EHPAD.
• Mais certains investisseurs plus expérimentés n'hésitent pas à souhaiter acquérir avec un bail commercial en cours, sans la baisse de loyer associée au renouvellement du bail, dès qu'ils ont connaissance et la certitude de la pérennité de la résidence. C'est notamment le cas sur les résidences exploitées par Domus Vi ou Emeis.
• Les reventes d'EHPAD font l'objet d'un processus de sélection plus strict que les autres types de résidences gérées. En effet, cette classe d'actifs est un actif monovalent dont l'adaptation aux besoins de l'exploitant est à vérifier régulièrement. Les vendeurs doivent veiller à communiquer la totalité des informations en leur possession (proposition de renouvellement, plan travaux...) pour ne pas voir leur responsabilité engagée en cas de rétention d'information.
• Enfin, sont pris de plus en plus en compte de nouveaux critères, éthiques et non-financiers, concernant le bien-être des résidents et basés sur les notations des agences spécialisées, comme PappyHappy, qui recueillent les avis des familles et des résidents. Cela, à la suite des récents scandales,  qui ont visé de grands noms de la gestion d'EHPAD. Ces nouvelles exigences, en poussant à une plus haute qualité de service de la part des exploitants, permettra à terme une revalorisation intéressante pour les investisseurs.

• Plus de 8 000 lots LMNP revendus, soit plus de 700 lots/an sur les 2 dernières années, dont 20% d'EHPAD sur le marché secondaire (quelquefois appelé marché du LMNP d'occasion). Les EHPAD Orpea et Korian représentaient 50% de nos reventes d'ehpad en 2021. Les groupes Domidep et Noble Age sont maintenant les reventes principales en 2025
• Une méthodologie de référencement efficace et reconnue. Une analyse des métrics des EHPAD qui a fait ses preuves. pour garantir un rendement stable dans le temps : des EHPAD rentables et qui durent.
• Choisi par plusieurs réseaux bancaires pour assurer la liquidité des investissements LMNP de leurs clients
• 18 collaborateurs répartis sur la France entière, dont 5 dédiés au suivi des actes et 5 au pilotage des ventes. Tous ont reçu une formation spécifique à la revente d'EHPAD.
• Des outils modernes : extranet, applications mobile, outils de back-office 2.0, logiciel CRM
• Régulièrement primé par la presse spécialisée (de 2017 à 2025) pour la qualité de son référencement
• En 2024, nous avons revendu par exemple des chambres ehpad  exploitées par : Orpea, (devenu Emeis)  Korian (devenu Clariane) , Domusvi, LNA Santé, Domidep, Colisée.
• En 2023, 40% des chambres EHPAD qui nous ont été proposées avaient été refusées par notre référencement : établissement trop petit, pas assez rentable ou en perte, pas aux normes, pérénité non assurée, exploitant non référencé, bail trop court ou incertain, conflits ou incertitudes juridiques avec l 'exploitant, résidence en audit technique...Ce % de refus est passé à 70% en 2024.
• Sur l'année 2020, 80% des chambres médicalisées ont été revendues en 2 mois. En 2024, le délai  moyen est passé à 5 mois.
• Depuis l'année 2022, avec une accélération en 2023 et en 2024, outre des valorisations à la baisse et donc des rendements plus élevés, on note un fort  accroissement des délais de reventes , à la suite des révélations de cas de maltraitances chez certains exploitants et des tempêtes médiatiques qui s'ensuivent. Tous les exploitants ne sont pas touchés de la même façon. Domidep et LNA Santé sont plus recherchés en 2025 que Emeis, Clariane ou Domusvi, ces 3 sociétés étant plus impactées par les scandales ayant touché le secteur. Les Ehpad Colisée sont en 2025 non référencées chez nous.

Article mis à jour le 30/08/2025. Par Etienne Jacquot, directeur du développement et cofondateur