DOSSIER : la TVA en cas de revente LMNP

Par Etienne Jacquot, co-fondateur et directeur du développement du Revenu Pierre.

La vente d’un bien immobilier affecté à une activité soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), telle que l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel (LMNP/LMP), entre un vendeur assujetti de fait à la TVA et un acquéreur qui s’engage à reprendre les obligations liées du vendeur, entraine la transmission d’une universalité exonérée de TVA mais aussi de régularisation de celle-ci, en vertu de l'article 257 bis du CGI 

Dans le cas précis des transferts d’immeubles loués en TVA, plusieurs rescrits fiscaux ont précisé la situation de ces immeubles au regard de l’article 257 bis susvisé : rescrit 2006/34 du 12 septembre 2006 et rescrit 2006/58 du 26 décembre 2006. Et la récente loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 a  confirmé l'esprit de l'article. Pour plus amples informations, consultez notre mémo sur l’article 257 bis du CGI.

Par conséquent, à la revente, il n’y aura pas de TVA sur le prix de vente et le vendeur conservera la TVA initialement déduite. En contrepartie, l’acquéreur reprendra la suite des obligations du vendeur de soumettre le bien à la TVA jusqu’à la fin des 20 ans (nombre d’années de détention obligatoires, relatif à l’option à la TVA originelle).

En revanche, cette solution est inapplicable lorsque l’acquéreur prend l’engagement de revendre les biens ; cet acquéreur agissant alors en qualité de « marchand de biens ».  Dans ce cas, il y a lieu de facturer à l’acquéreur, le montant de la TVA initialement déduite par le vendeur, au prorata temporis des années de non détention jusqu’à la vingtième année. En contrepartie, le vendeur fournit à l’acquéreur une attestation d’acquittement de TVA lui permettant d’ouvrir son droit à déduction pour la TVA ainsi versée en sus du prix.

La réforme de la TVA immobilière instituée par l’article 16 de la Loi de finances rectificative pour 2010 a ouvert au vendeur d’un immeuble ancien (plus de cinq années depuis l’achèvement) assujetti à la TVA, la faculté d’opter pour le régime de la TVA sur le prix de cession. L’article 260 5° bis du CGI prévoit que les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l’article 261 du même code peuvent, sur demande, acquitter la TVA. Ce texte vise notamment les livraisons (ventes) d’immeubles achevés depuis plus de cinq années.

Cette option permet au vendeur d’éviter la régularisation de la TVA pour défaut de détention du bien jusqu’au commencement de la dix-neuvième. Pour l’acquéreur, l’acquisition en TVA lui ouvre un droit à déduction de la totalité de cette taxe. Le seul inconvénient pour l’acquéreur est de faire l’avance de trésorerie au titre de cette TVA le temps d’en obtenir le remboursement par l’administration fiscale.

En pratique, les conséquences de cette option sont les suivantes pour le vendeur :

• Négociation d’un prix net vendeur hors taxes
• Augmentation du prix net vendeur de la TVA à 20% payée par l’acquéreur,
• Du fait de l’option TVA, le vendeur est dispensé de régularisation de la TVA antérieurement déduite,
• Le vendeur encaisse un prix TTC, à charge pour lui de reverser la totalité de la TVA ainsi collectée avec un placement du montant de la TVA le temps de procéder à la déclaration et au paiement auprès du Trésor public.