Agence LMNP : sur quels critères sélectionner votre agence immobilière ?

Même s'il est un investisseur averti, un particulier  ne peut avoir, seul,  les informations indispensables pour sélectionner en toute sécurité et avec du recul, le bien qui correspond à ses objectifs lors de son  investissement  LMNP. 

Il sera souvent très utile de s'appuyer sur une agence immobilière spécialisée en LMNP (Agence LMNP) qui lui donnera des comparaisons sur un grand nombre de biens et sur un grand nombre de transactions.

Ce qui est vrai pour l'achat LMNP , est encore plus vrai lors de la revente LMNP. Celle ci doit être à la fois effectuée avec rigueur et sécurité, mais aussi être effectuée avec des acteurs (spécialistes LMNP) qui disposent de réseaux de distributions adaptés à votre bien :

• Un bien LMNP de bonne qualité en résidence d'étudiants ou en résidence seniors, avec un bail renouvelé,  sera plus facilement vendu via des réseaux bancaires B2B
• Alors qu'un bien en résidence de tourisme, avec un bail en tacite prolongation, trouvera plus facilement un acquéreur dans des réseaux grands publics , avec des acheteurs régionaux.

Chaque bien a son réseau de distribution adapté : Réseau B2B, ou vente B2C, selon le cas. Comment choisir l'agence immobilière LMNP qui pilotera votre commercialisation  ? Le meilleur revendeur LMNP sera celui qui a des réseaux propres à votre bien et qui saura vous l'expliquer dès le départ.

Une agence LMNP peut aussi être spécialisée en gestion locative pour gérer votre bien et vous décharger de toute les taches de gestion. 

1. Une agence LMNP, pourquoi ?

• 1.1 .  Pour vous assister dans l'achat LMNP ou la Revente LMNP

Le futur investisseur doit connaître l’historique de la résidence qui l’intéresse, ses perspectives et les problèmes éventuels, la rentabilité réelle du bien, et accéder aux compte-rendus d’assemblées générales. Il lui faut pouvoir récupérer ces mêmes documents sur d’autres résidences, pour pouvoir comparer. 

C’est pour cela que l’on conseille aux investisseurs de s’adresser à une agence LMNP. C’est un professionnel,  spécialiste, qui connaît le marché, grâce à ses contacts, grâce à ses archives et ses bases de connaissances historiques, et parce que ses collaborateurs assistent à de nombreuses assemblées générales de copropriétés. C'est l'agence qui connaît les notaires compétents en LMNP - ce sujet technique n'est pas maîtrisé par toutes les études. C’est également l'agence qui fait diagnostiquer un bien, qui connaît les tendances du marché et qui peut parler aux spécialistes en gestion de patrimoine.

• 1.2. pour vous assister dans la gestion locative LMNP

Comme un cabinet d'administrateur de biens, vous pourrez vous appuyer sur cette agence pour vous représenter aux assemblées générales de copropriétés, et gérer la relation avec votre locataire. Meme si vous êtes en bail commerciale avec un exploitant professionnel, vous pourriez choisir de déléguer complètement le suivi des indexations de loyers, des travaux, des régularisations de charges quand elles existent, voir même de collecte des loyers.  

En synthèse, une agence LMNP n'est pas seulement une agence immobilière classique, c'est aussi un professionnel de l'investissement des particuliers., allant de l'achat à la gestion locative puis à la revente.

2. Comment travaille une agence immobilière spécialisée ?

Si elle a le même statut juridique qu'une agence immobilière classique, une agence immobilière LMNP travaille très différemment. Elle gère une offre de biens répartis dans toute la France, biens dont elle suit l'historique.

Son premier travail consiste donc en l'établissement et le suivi d'une base de connaissances la plus complète possible. Son service "Produits" sélectionne  et référence donc les résidences gérées selon des critères stricts :

• l'emplacement,
• la profitabilité de la résidence,
• le respect des normes,
• la solidité du gestionnaire,
• la clarté du bail commercial,
• le respect des engagements RSE.

Cette sélection doit être exigeante, pour pouvoir proposer des biens qui offriront une bonne rentabilité sur le long terme, et pourront être valorisés plus tard. 

L'agence a connaissance des mises sur le marché, en neuf ou en revente, grâce à ses contacts chez les exploitants, les syndics de copropriété, les experts-comptables, les conseillers en gestion de patrimoine. Se constituer un tel réseau demande du temps et une forte crédibilité auprès des professionnels du secteur. 

L'agence LMNP distribue généralement les offres qu'elle retient via les banques et les conseils en gestion de patrimoine indépendants. Elle peut également proposer sa sélection à des particuliers investisseurs et connaisseurs. 

Son travail ne s'arrête pas là : elle accompagne acheteurs et revendeurs. Son service "back-office" établit les dossiers, fait le lien avec l'étude du notaire et le cabinet de l'expert-comptable. Entre autres :

• elle conseille son client sur le statut (LMNP ou LMP), sur le régime fiscal (micro-BIC ou réel),
• elle vérifie avec le notaire que ni la mairie concernée, ni l'exploitant ne souhaite préempter le bien, 
• elle fait réaliser un diagnostic immobilier (DPE…) si besoin est, 
• elle suit les déclarations fiscales pour la reprise ou la récupération de la TVA,
• elle met votre dossier à jour. 

Une transaction LMNP dure plusieurs mois, généralement entre 2 et 4 mois. Le travail de l'agence consiste à réduire ce délai le plus possible, et à s'assurer que vous signez en toute sécurité. Son accompagnement est un élément important de votre investissement "zéro souci".

3. choisir son professionnel selon les 3 critères de confiance

Une agence immobilière LMNP doit être un partenaire pour votre projet, que vous pourrez consulter à nouveau, soit pour revendre votre bien, soit pour en acquérir un autre. La confiance est essentielle dans votre relation, aussi devez-vous considérer ces trois critères pour choisir votre agence :

3.1 L'ancienneté sur le marché

Votre agence doit être un spécialiste de longue date, pour avoir l’historique du plus grand nombre de résidences possible, pour pouvoir les sélectionner selon des critères de long terme, et connaître également les bons interlocuteurs chez les sociétés gestionnaires. 

Plus votre agence LMNP a réalisé de transactions, plus leur expérience via les cas rencontrés, sera probante.

Bien entendu, il ne suffit pas d'affirmer son historique, il faut le prouver. Il est assez normal de poser les questions suivantes à votre agence LMNP, quand vous êtes un potentiel vendeur :

- quel est votre chiffre d'affaires ?

- pourquoi vos comptes annuels ne sont pas publiés au greffe ?  Les réponses du type "je ne veux pas que mes concurrents connaissent" ou "mon comptable ne l'a pas encore fait " ou "je ne respecte pas la loi et je ne les publie pas", devront attirer l'attention.

- combien avez vous de collaborateurs salariés ? 

- pouvez vous me donner 1 recommandation d'un vendeur dans la même résidence que je pourrai appeler ?

- Pourquoi vos mandats sont exclusifs et me bloquent sans garantie de succès ? Acceptez vous des mandats non exclusifs ?

3.2 La collaboration reconnue avec les acteurs de la gestion de patrimoine

Votre agence LMNP doit travailler avec un panel large de banques et de conseillers indépendants en gestion de patrimoine. Comme nous l'avons déjà dit, ce n’est pas seulement une agence immobilière, c'est un spécialiste  de l’investissement des particuliers, il est donc important qu’elle soit reconnue par les acteurs de la gestion de patrimoine. 

Vérifiez dans la presse spécialisée en gestion de patrimoine si votre agence LMNP a reçu des récompenses récemment, comme par exemple les Pyramides du Patrimoine. ou Gestion de Fortune, ou s'il intervient dans la presse, la radio ou les salons professionnels comme Patrimonia par exemple.

3.3 La défense de vos intérêts

Votre agence LMNP doit défendre vos intérêts, non seulement à l'achat et à la revente, mais tout au long de votre investissement.

 Il est important qu'elle défende vos intérêts face aux sociétés de gestion, notamment lors de la renégociation du bail, ou lors de la revente de l'exploitation d'une résidence. Le marché des résidences gérées connaît une forte tendance à la consolidation, et parfois des conflits peuvent éclater entre les copropriétaires LMNP d'une résidence et le nouveau gestionnaire. 

Il faut donc vérifier que votre agence LMNP soit indépendante, à la fois des promoteurs , des gestionnaires exploitants...

Le signe le plus évident que votre agence va respecter vos intérêts d'investisseur, c'est le mandat non exclusif, lors de la revente. 

Vous pouvez confier cette opération à plusieurs intervenants, et surtout vous ne devez jamais être bloqué (selon nous)  par un mandat exclusif. Si vous êtes vendeur, un mandat exclusif risque de vous faire perdre du temps, et même de vous obliger à baisser votre prix de vente.

Vérifiez que votre agence LMNP vous propose un mandat non exclusif : en faisant cela, elle va vous proposer également un prix de vente argumenté, établi à partir de son expérience de la résidence, qu'elle s'engagera à ne pas baisser, dans la plupart des cas.  Comme elle sait que son mandat n'est pas exclusif elle ne sera pas tentée de survaloriser le prix au départ, pour vous faire plaisir... et renégocier 3 mois plus tard. C'est tellement fréquent.

Pour choisir la meilleure agence LMNP, nous proposons ci dessous une liste de 15 questions qui vous permettrons de faire votre sélection.

3.4 Les 15 questions à poser si vous êtes vendeur

Si vous êtes vendeur d'un bien LMNP en résidence gérée, nous vous conseillons de poser les 15 questions suivantes à votre agence immobilière LMNP pour juger de son niveau d'expertise :

• combien de lots LMNP avez vous revendus en 2023 ? En avez vous vendu dans ma résidence ?
• Avez vous une référence à me donner dans ma résidence LMNP (conseil syndical, autre vendeur ...) qui pourra me faire part de son expérience avec vous ?
• Avez vous reçus des récompenses (awards) décernées par les professionnels du patrimoine, et quelle est votre note d'avis Google ?
• comment vous assurez vous que les actes authentiques respectent bien les règles fiscales et juridiques sur la TVA ? En clair avez vous des process spécifiques avec les notaires ? Lesquels ?
• Comment  vous assurez vous que votre acheteur respecte bien ses obligations de TVA et que je n'aurai pas de redressement fiscal. Expliquez .
• Avez vous un service d'accompagnement post acte en cas de nécessité de suivi ?
• Avez vous des assurances spécifiques sur votre métier d'agence immobilière LMNP et pas simplement des assurances classiques d'agence immobilière
• Si je  vous apporte un autre vendeur, aurais je un bon cadeau ou une récompense ?
• Comment se passe la répartition des loyers du trimestre en cours lors de la vente ?
• Votre mandat est il exclusif ou non exclusif ?
• La TVA de vos honoraires est elle déductible ?
• Vérifiez vous le calcul de la plus value LMNP préparée par le notaire ?
• Vos honoraires sont ils négociables si vous ne vendez pas dans le délai de 4 mois ?
• Si je vends par moi même , comment récupérer les diagnostics que vous aurez faits faire pour mon compte ? Combien cela coute ?
• Quel est le meilleur moment pour vendre compte tenu de la situation de ma résidence ?