Le LMNP c'est quoi ? Pourquoi investir en location meublée ? Notre guide LMNP vous répond

La location meublée en LMNP a du sens si l'on veut préparer des revenus complémentaires au moment de sa retraite, ou organiser une future transmission de biens à vos héritiers. 

Le tout dans un cadre fiscal allégé grâce au mécanisme de l'amortissement qui diminue la base taxable des revenus locatifs.

L'investissement en LMNP est un atout indéniable si votre tranche marginale d'imposition est élevée. La comparaison fiscale avec la location nue en immobilier classique ou en SCPI est très en faveur de la location meublée.

Le régime fiscal LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. C'est donc un paradis fiscal sans être une niche fiscale !

La fiscalité d un bien locatif loué nu en revenu foncier (déclaration 2044) , peut être transformée en location meublée lors du prochain changement de locataire. Il faudra le déclarer en tant que tel, soit en micro BIC soit en BIC réel et opter au 1er février si vous opter pour le LMNP réel (déclaration 2042).

Vous devrez également obtenir un n° de siret en remplissant le formulaire P0 dans les 15 jours du début de votre activité de loueur en meublé.

Vous devrez donc tenir une comptabilité et faire appel à un expert comptable pour vos déclarations annuelles.

Investir dans l'ancien présente de nombreux avantages : un prix d'acquisition moins élevé, une adresse souvent plus valorisante que pour un bien neuf, des loyers perçus dès l'acquisition, surtout si vous achetez en résidence de services... Le point sur tous les avantages de l'ancien par rapport au neuf.

La location meublée peut etre soumise au régime micro BIC ou au régime réel (LMNP). Si le régime réel est souvent plus avantageux, le régime micro BIC peut etre une solution pour les biens immobiliers sans crédit, ou sans perspectives de travaux, car aucune charge réelle ne peut être déduite en micro BIC.

Les propriétaires qui ont une certaine phobie administrative verront aussi dans le micro BIC une solution simple et non contraignante. Notons que l'option pour la TVA (donc la récupération de la TVA) est aussi possible en micro BIC, ce qui pourra intéresser les investisseurs du régime Censi Bouvard qui souhaiteront conserver leur bien à l'issue des 9 ans de conservation obligatoire.

Le statut micro BIC ou BIC réel est rattaché à l'investisseur. Vous ne pourrez donc pas être micro BIC ou BIC réel, mais vous devrez choisir l'un des 2 statuts.

La revente d'un bien immobilier loué meublé dans un immeuble classique est identique à un bien nu. La fiscalité de la revente (plus values) est la même.

La revente de biens LMNP en résidences gérées est un marché organisé au bénéfice de futurs investisseurs qui pourront également amortir le bien et obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés. La revente dépend des loyers et du rendement procuré, ainsi que des critères propres à ces résidences.  Ce marché est recherché sur les biens avec des baux renouvelés et avec des gestionnaires de qualité.

• L 'immobilier géré en  résidences pour étudiants, seniors ou ehpad, vous conviendra si vous recherchez en priorité une gestion déléguée sans vous en occupez. Si vous avez des convictions sur le marché des résidences seniors ou ehpad, vous ne pourrez le faire qu'en immobilier géré par exemple.
• sur le marché étudiants, vous aurez le choix de louer vous même (ou via des agences spécialisées) ou d'investir dans des résidences gérées. Encore une fois, ce sera la gestion déléguée qui vous attirera ou non.
• Si vous avez une aversion pour le bail commercial, pour les contraintes du  renouvellement ou pour son indemnité d’éviction, vous choisirez de faire de la location meublée dans l'immobilier classique.
• En synthèse, commencer par investir en immobilier géré, pour apprendre, comprendre le statut, sans y passer trop de temps, puis investir ensuite en direct, est souvent une option retenue par les investisseurs en meublé.

Le statut LMNP peut s'appliquer à tous les cas de location meublée : appartements classiques meublés, bien en résidence gérée, parts de société civile immobilière dédiée à la location. 

Un patrimoine évolue, c'est pourquoi vous choisirez aussi vos biens selon votre tranche d'âge et les objectifs qui y sont liés.

Investir en LMNP ne s'improvise pas. Parce que vous ne pouvez que rarement avoir tous les renseignements en main sur une résidence, il est conseillé de vous adresser à un professionnel spécialiste du secteur. Pour le choisir, vous avez 3 critères à vérifier :

- son ancienneté sur le marché : indispensable pour connaître l'historique d'un grand nombre de résidences,

- la reconnaissance des professionnels de la gestion de patrimoine : une agence LMNP n'est pas seulement une agence immobilière, c'est un professionnel de la gestion patrimoniale,

- la défense des intérêts des investisseurs particuliers. Cela se manifeste notamment par l'établissement d'un mandat non exclusif, qui ne vous bloque pas vos possibilités de transaction. 

Pour en savoir plus, lisez ceci pour connaître le travail d'une agence LMNP et ce qu'elle peut vous apporter. 

Comment puis-je protéger mon épargne de l’inflation ?

Comment puis-je compenser ma perte de revenus lors de ma retraite ?

2023 apparaît comme une année difficile pour les investisseurs. Or, dans ce contexte d'incertitudes et de perte de pouvoir d'achat, la location meublée non-professionnelle (LMNP) en résidences gérées présente d'excellents atouts.

• La défiscalisation des revenus. Après la fin du dispositif fiscal Censi-Bouvard et la réduction des avantages du Pinel, la LMNP reste la seule niche fiscale intéressante. Elle assure à l’investisseur une défiscalisation souvent complète de ses revenus locatifs : ceux-ci entrent dans la catégorie des revenus commerciaux, et non fonciers. 
   
• Le respect des normes énergétiques de plus en plus strictes, qui peut grever la rentabilité du bien. Les exploitants des résidences garantissent le respect de ces normes.
   
• L’investissement LMNP en résidence de services est enfin un investissement pérenne : ces résidences s’adressent à des populations  très diverses (étudiants, jeunes actifs, tourisme familial ou d’affaires, seniors, seniors dépendants) qui toutes vont progresser dans les années et décennies à venir.

Choisir d'investir en LMNP est donc judicieux, à condition de respecter quelques règles de bon sens.