Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , créé en 1949, permet aux investisseurs de bénéficier de la fiscalité LMNP, c'est à dire de réduire la taxation de leurs revenus locatifs. Par le jeu, notamment, de l'amortissement comptable, qui , en réduisant la base taxable, conduit à une imposition des revenus locatifs faible ou nulle sur une longue période.
La location meublée, étant imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) se distingue des revenus de la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, qui se révèle très lourde en fiscalité, notamment pour les contribuables dans les tranches supérieures d'imposition.
La location meublée peut être effectuée :
- Dans l immobilier géré : Ces résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui se charge du remplissage de la résidence, de son entretien, du paiement du loyer quelle que soit l'occupation, en offrant des services de type para hôtelier ( accueil client, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage), ce qui permet de facturer les loyers en TVA, et donc de récupérer la TVA de l'investissement, des travaux et des dépenses de fonctionnement. On trouve dans cette catégorie les résidences d'étudiants, les résidences de tourisme ou d'affaires, les résidences seniors et les EHPAD. Depuis quelques années, des résidences de co-living se développent et visent une clientèle qui recherche des services et des espaces communs de convivialité plutot sur des longs et moyens séjours.
- dans l 'immobilier classique : la location meublée peut être effectuée dans les biens d'habitation classique (maisons, appartements), pour des longs séjours ou pour des locations saisonnières, ou de type Air BNB pour des courts séjours. Pour réaliser des investissements LMNP en immobilier classique, il est également conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé.
Le statut de la location meublée (LMNP) doit répondre à 3 conditions essentielles :
- Condition 1 : Le bien doit être meublé , bien défini depuis la loi ALUR. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat.
- Condition 2 : Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros et ne dépassant pas 50% des revenus du foyer fiscal. L'activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale, pour avoir le statut LMNP
- Condition 3 : Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR)
Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez par l'intermédiaire d'un expert comptable si vous le souhaitez, vous faire identifier auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel avec tenue d'une comptabilité spécifique.
Pour cela, il suffit de compléter et renvoyer le formulaire PO de déclaration de début d’activité, permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de son activité de loueur sous statut LMNP et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-Bic ou Réel).
Le statut LMNP et la fiscalité LMNP sont des domaines riches. Vous retrouverez dans notre rubrique "nos conseils" , les points juridiques et fiscaux essentiels à connaitre :
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- la TVA en revente LMNP : comment fonctionne la TVA en cas de revente. Revendre sans rembourser la TVA avec l'article 257 bis du CGI
- l'IFI : Quel est l impact de l'IFI sur vos investissements LMNP ?
- l'amortissement : tout savoir sur l'amortissement comptable en LMNP et son intéret fiscal pour diminuer la base taxable
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