La location meublée (LMNP) - Tout savoir sur ce statut

Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , créé en 1949, permet aux investisseurs de réduire la taxation de leurs revenus locatifs. Par le jeu, notamment, de l'amortissement comptable, qui , en réduisant la base taxable, conduit à une imposition des revenus locatifs faible ou nulle sur une longue période.

La location meublée, étant imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) se distingue des revenus de la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, qui se révèle très lourde en fiscalité, notamment pour les contribuables dans les tranches supérieures d'imposition.

La location meublée peut être effectuée :

  • Dans l immobilier géré : Ces résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui se charge du remplissage de la résidence, de son entretien, du paiement du loyer quelle que soit l'occupation, en offrant des services de type para hôtelier ( accueil client, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage), ce qui permet de récupérer la TVA de l'investissement, des travaux et des dépenses de fonctionnement. On trouve dans cette catégorie les résidences d'étudiants, les résidences de tourisme ou d'affaires, les résidences seniors et les EHPAD. Depuis quelques années, des résidences de co-living se développent et visent une clientèle qui recherche des services et des espaces communs de convivialité plutot sur des longs et moyens séjours.
  • dans l 'immobilier classique  : la location meublée peut être effectuée dans les biens d'habitation classique (maisons, appartements), pour des longs séjours ou pour des locations saisonnières, ou de type Air BNB pour des courts séjours. Pour réaliser des investissements LMNP en immobilier classique, il est également conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé.

 

Le statut de la location meublée (LMNP) doit répondre à 3 conditions essentielles :

  • Condition 1 : Le bien doit être meublé , bien défini depuis la loi ALUR. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat.
  • Condition 2 : Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros et ne dépassant pas 50% des revenus du foyer fiscal. L'activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale, pour avoir le statut LMNP
  • Condition 3 : Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR)

 

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez par l'intermédiaire d'un expert comptable si vous le souhaitez, vous faire identifier auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel avec tenue d'une comptabilité spécifique.

Pour cela, il suffit de compléter et renvoyer le formulaire PO de déclaration de début d’activité, permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de son activité de loueur sous statut LMNP et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-Bic ou Réel).

Les avantages du LMNP en résidences gérées

Découvrez ici  quel est l 'intérêt d'investir en LMNP en immobilier géré.

Avec une délégation de la gestion, la récupération de la TVA, vous pourrez investir dans des résidences étudiantes, des résidences seniors, des EHPAD , ou des résidences de tourisme et d'affaires.

Les résidences gérées représentent une part significative et en croissance de l investissement en location meublée.

Découvrez les 6 avantages de la résidence gérée

Le marché secondaire des résidences gérées

En immobilier géré, le marché secondaire (la revente LMNP)  est très recherché.

On y trouve en effet des emplacements de qualité, à des prix abordables. Les résidences étant en exploitation, les loyers sont perçus dès l'acte d'acquisition. Les achats LMNP lors du renouvellement des baux commerciaux, la connaissance des performances commerciales et financières des résidences, apportent une sécurité à l'investissement.

Découvrir le marché secondaire des résidences gérées

Les gestionnaires exploitants en immobilier géré

En immobilier géré, le rôle des gestionnaires exploitants est essentiel.

Majoritairement représenté par des grands groupes solides, notamment sur le marché de l'ehpad et des résidences seniors, les gestionnaires exploitants en résidences d'étudiants sont plus diversifiés.

Revenu Pierre discute en permanence avec la majorité des gestionnaires, les comptes d’exploitations sont régulièrement analysés et vérifiés. 

Ces discussions lui permettent de choisir selon ses critères et d’analyser les risques.

Découvrir les gestionnaires exploitants en immobilier géré

Pourquoi faire un investissement LMNP ?

La location meublée en LMNP a du sens si l'on veut préparer des revenus complémentaires au moment de sa retraite, ou organiser une future transmission de biens à vos héritiers. 

Le tout dans un cadre fiscal allégé grâce à l'amortissement des biens qui diminue la base taxable des revenus locatifs.

L'investissement en LMNP est un atout indéniable si votre tranche marginale d'imposition est élevée. La comparaison fiscale avec la location nue en immobilier classique ou en SCPI est très en faveur de la location meublée.

Le régime fiscal LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. C'est donc un paradis fiscal sans être une niche fiscale !

Puis je transformer mon bien locatif en LMNP ?

La fiscalité d un bien locatif loué nu en revenu foncier (déclaration 2044) , peut être transformée en location meublée lors du prochain changement de locataire. Il faudra le déclarer en tant que tel, soit en micro BIC soit en BIC réel et opter au 1er février si vous opter pour le LMNP réel (déclaration 2042).

Vous devrez également obtenir un n° de siret en remplissant le formulaire P0 dans les 15 jours du début de votre activité de loueur en meublé.

Vous devrez donc tenir une comptabilité et faire appel à un expert comptable pour vos déclarations annuelles.

Location meublée en LMNP ou en micro BIC ?

La location meublée peut etre soumise au régime micro BIC ou au régime réel (LMNP). Si le régime réel est souvent plus avantageux, le régime micro BIC peut etre une solution pour les biens immobiliers sans crédit, ou sans perspectives de travaux, car aucune charge réelle ne peut être déduite en micro BIC.

Les propriétaires qui ont une certaine phobie administrative verront aussi dans le micro BIC une solution simple et non contraignante. Notons que l'option pour la TVA (donc la récupération de la TVA) est aussi possible en micro BIC, ce qui pourra intéresser les investisseurs du régime Censi Bouvard qui souhaiteront conserver leur bien à l'issue des 9 ans de conservation obligatoire.

Le statut micro BIC ou BIC réel est rattaché à l'investisseur. Vous ne pourrez donc pas être micro BIC ou BIC réel, mais vous devrez choisir l'un des 2 statuts.

Peut on revendre plus facilement un bien loué meublé ?

La revente d'un bien immobilier loué meublé dans un immeuble classique est identique à un bien nu. La fiscalité de la revente (plus values) est la même.

La revente de biens LMNP en résidences gérées est un marché organisé au bénéfice de futurs investisseurs qui pourront également amortir le bien et obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés. La revente dépend des loyers et du rendement procuré, ainsi que des critères propres à ces résidences.  Ce marché est recherché sur les biens avec des baux renouvelés et avec des gestionnaires de qualité.

Faut il investir en LMNP en immobilier classique ou en immobilier géré ?

  • L 'immobilier géré en  résidences pour étudiants, seniors ou ehpad, vous conviendra si vous recherchez en priorité une gestion déléguée sans vous en occupez. Si vous avez des convictions sur le marché des résidences seniors ou ehpad, vous ne pourrez le faire qu'en immobilier géré par exemple.
  • sur le marché étudiants, vous aurez le choix de louer vous même (ou via des agences spécialisées) ou d'investir dans des résidences gérées. Encore une fois, ce sera la gestion déléguée qui vous attirera ou non.
  • Si vous avez une aversion pour le bail commercial, pour les contraintes du  renouvellement ou pour son indemnité d’éviction, vous choisirez de faire de la location meublée dans l'immobilier classique.
  • En synthèse, commencer par investir en immobilier géré, pour apprendre, comprendre le statut, sans y passer trop de temps, puis investir ensuite en direct, est souvent une option retenue par les investisseurs en meublé.

LE GUIDE DU LMNP 2021 :
Le guide complet pour comprendre l'investissement en résidences gérées.

16 pages d'analyses réalisées par nos experts en LMNP, avec un focus particulier sur le marché secondaire des résidences gérées : ses spécificités, ses opportunités, les précautions à prendre.


  • Qu'est-ce que la location meublée ?
  • Qu'est-ce qu'une résidence gérée ?
  • Le mécanisme juridique et fiscal du LMNP.
  • La méthodologie Revenu Pierre pour des investissements de qualité.

Découvrez notre guide complet pour comprendre l'investissement en résidences gérées.

 

Téléchargez gratuitement le guide du LMNP 2021, réalisé par les équipes de Revenu Pierre

48h Vous souhaitez revendre
ou acquérir un bien LMNP ?