La location meublée - Tout savoir sur le statut et la fiscalité LMNP

Le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , créé en 1949, permet aux investisseurs de bénéficier de la fiscalité LMNP, c'est à dire  de réduire la taxation de leurs revenus locatifs. Et ce, que ce soit avec la formule du "LMNP amortissable" ou avec le dispositif Censi-Bouvard.
Le législateur a tenu à encourager les particuliers à louer des logements meublés à des publics « en transition » - étudiants, travailleurs détachés, seniors, touristes – pour lesquels l’offre de logements est très insuffisante. Il y a en France une demande de plus en plus forte pour ce type de logements : augmentation de la population étudiante et de celle des seniors, et évolution des modes de vie vers un habitat convivial.

A la fin des années 80, un nouveau concept a transformé la location meublée : les résidences de services. Ce système libère les propriétaires loueurs de la gestion quotidienne, et notamment de la charge de trouver des locataires et de recouvrer les loyers. 

Concrètement, la location meublée en LMNP présente 3 grands avantages par rapport à la location nue :

-       La souplesse quant aux loyers, libres, et aux préavis

-       La rentabilité locative, supérieure à celle de la location nue

-       La fiscalité surtout, puisque les loyers tirés d’une location nue sont des revenus fonciers, et donc sont lourdement imposés, tandis que les loyers tirés de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui permet de déduire, non seulement les charges et dépenses liées à l'entretien, mais également l'amortissement comptable, ce qui, en réduisant la base taxable, conduit à une imposition des revenus locatifs faible ou nulle sur une longue période.

Le statut LMNP et la fiscalité LMNP sont des domaines riches. Voici les points juridiques et fiscaux à connaître, et les réponses concrètes à la plupart des questions que vous vous posez sur les avantages fiscaux du statut LMNP :

La location meublée peut être effectuée :

  • Dans l immobilier géré : Ces résidences sont exploitées par un gestionnaire exploitant unique qui se charge du remplissage de la résidence, de son entretien, du paiement du loyer quelle que soit l'occupation, en offrant des services de type para hôtelier ( accueil client, service de petit déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage), ce qui permet de facturer les loyers avec la TVA, et donc de récupérer la TVA de l'investissement, des travaux et des dépenses de fonctionnement. On trouve dans cette catégorie les résidences d'étudiants, les résidences de tourisme ou d'affaires, les résidences seniors et les EHPAD. Depuis quelques années, des résidences de co-living se développent et visent une clientèle qui recherche des services et des espaces communs de convivialité plutot sur des longs et moyens séjours.
  • dans l 'immobilier classique  : la location meublée peut être effectuée dans les biens d'habitation classique (maisons, appartements), pour des longs séjours ou pour des locations saisonnières, ou de type Air BNB pour des courts séjours. Pour réaliser des investissements LMNP en immobilier classique, il est également conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé.

 

Le statut de la location meublée (LMNP) doit répondre à 3 conditions essentielles :

  • Condition 1 : Le bien doit être meublé , bien défini depuis la loi ALUR. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement digne et agréable, dans le respect de la liste de meubles imposés par l’Etat.
  • Condition 2 : Le statut de loueur en meublé non-professionnel est éligible si vous générez des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 euros et ne dépassant pas 50% des revenus du foyer fiscal. L'activité de loueur en meublé ne doit donc pas constituer votre activité professionnelle principale, pour avoir le statut LMNP
  • Condition 3 : Le statut LMNP concerne des personnes physiques. Le bien doit donc être en propriété directe ou indirect via des sociétés translucides (SARL de famille ou EURL à l'IR)

 

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez par l'intermédiaire d'un expert comptable si vous le souhaitez, vous faire identifier auprès de l'administration fiscale comme loueur en meublé non professionnel avec tenue d'une comptabilité spécifique.

Pour cela, il suffit de compléter et renvoyer le formulaire PO1 de déclaration de début d’activité, permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de son activité de loueur sous statut LMNP et d’indiquer le régime d’imposition choisi (micro-Bic ou Réel).

Vous devrez alors faire des déclarations fiscales spécifiques (imprimé 2031).

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Les avantages du meublé en résidences gérées

Découvrez ici  quel est l 'intérêt d'investir en LMNP en immobilier géré et quels en sont les avantages principaux.

Avec une délégation de la gestion, la récupération de la TVA, vous pourrez investir dans des résidences étudiantes, des résidences seniors, des EHPAD , ou des résidences de tourisme et d'affaires.

Les résidences gérées représentent une part significative et en croissance de l investissement en location meublée.

Découvrez les 6 avantages de la résidence gérée
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Le marché secondaire des résidences gérées

En immobilier géré, le marché secondaire (la revente LMNP)  est très recherché.

On y trouve en effet des emplacements de qualité, à des prix abordables. Les résidences étant en exploitation, les loyers sont perçus dès l'acte d'acquisition. Les achats LMNP lors du renouvellement des baux commerciaux, la connaissance des performances commerciales et financières des résidences, apportent une sécurité à l'investissement.

Découvrir le marché secondaire des résidences gérées
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Les gestionnaires exploitants en immobilier géré

En immobilier géré, le rôle des gestionnaires exploitants est essentiel.

Majoritairement représenté par des grands groupes solides, notamment sur le marché de l'ehpad et des résidences seniors, les gestionnaires exploitants en résidences d'étudiants sont plus diversifiés.

Revenu Pierre discute en permanence avec la majorité des gestionnaires, les comptes d’exploitations sont régulièrement analysés et vérifiés. 

Ces discussions lui permettent de choisir selon ses critères et d’analyser les risques.

Découvrir qui sont les principaux gestionnaires exploitants en immobilier géré

Pourquoi faire un investissement en Location Meublée non professionnelle ?

La location meublée en LMNP a du sens si l'on veut préparer des revenus complémentaires au moment de sa retraite, ou organiser une future transmission de biens à vos héritiers. 

Le tout dans un cadre fiscal allégé grâce au mécanisme de l'amortissement qui diminue la base taxable des revenus locatifs.

L'investissement en LMNP est un atout indéniable si votre tranche marginale d'imposition est élevée. La comparaison fiscale avec la location nue en immobilier classique ou en SCPI est très en faveur de la location meublée.

Le régime fiscal LMNP n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. C'est donc un paradis fiscal sans être une niche fiscale !

Puis je transformer mon bien locatif classique en location meublée ?

La fiscalité d un bien locatif loué nu en revenu foncier (déclaration 2044) , peut être transformée en location meublée lors du prochain changement de locataire. Il faudra le déclarer en tant que tel, soit en micro BIC soit en BIC réel et opter au 1er février si vous opter pour le LMNP réel (déclaration 2042).

Vous devrez également obtenir un n° de siret en remplissant le formulaire P0 dans les 15 jours du début de votre activité de loueur en meublé.

Vous devrez donc tenir une comptabilité et faire appel à un expert comptable pour vos déclarations annuelles.

Pourquoi vaut-il mieux investir dans l'ancien ?

Investir dans l'ancien présente de nombreux avantages : un prix d'acquisition moins élevé, une adresse souvent plus valorisante que pour un bien neuf, des loyers perçus dès l'acquisition, surtout si vous achetez en résidence de services... Le point sur tous les avantages de l'ancien par rapport au neuf.

Location meublée en régime BIC réel ou en micro BIC ?

La location meublée peut etre soumise au régime micro BIC ou au régime réel (LMNP). Si le régime réel est souvent plus avantageux, le régime micro BIC peut etre une solution pour les biens immobiliers sans crédit, ou sans perspectives de travaux, car aucune charge réelle ne peut être déduite en micro BIC.

Les propriétaires qui ont une certaine phobie administrative verront aussi dans le micro BIC une solution simple et non contraignante. Notons que l'option pour la TVA (donc la récupération de la TVA) est aussi possible en micro BIC, ce qui pourra intéresser les investisseurs du régime Censi Bouvard qui souhaiteront conserver leur bien à l'issue des 9 ans de conservation obligatoire.

Le statut micro BIC ou BIC réel est rattaché à l'investisseur. Vous ne pourrez donc pas être micro BIC ou BIC réel, mais vous devrez choisir l'un des 2 statuts.

Peut on revendre plus facilement un bien loué meublé ?

La revente d'un bien immobilier loué meublé dans un immeuble classique est identique à un bien nu. La fiscalité de la revente (plus values) est la même.

La revente de biens LMNP en résidences gérées est un marché organisé au bénéfice de futurs investisseurs qui pourront également amortir le bien et obtenir des revenus peu ou pas fiscalisés. La revente dépend des loyers et du rendement procuré, ainsi que des critères propres à ces résidences.  Ce marché est recherché sur les biens avec des baux renouvelés et avec des gestionnaires de qualité.

Faut il investir en meublé en immobilier classique ou en immobilier géré ?

  • L 'immobilier géré en  résidences pour étudiants, seniors ou ehpad, vous conviendra si vous recherchez en priorité une gestion déléguée sans vous en occupez. Si vous avez des convictions sur le marché des résidences seniors ou ehpad, vous ne pourrez le faire qu'en immobilier géré par exemple.
  • sur le marché étudiants, vous aurez le choix de louer vous même (ou via des agences spécialisées) ou d'investir dans des résidences gérées. Encore une fois, ce sera la gestion déléguée qui vous attirera ou non.
  • Si vous avez une aversion pour le bail commercial, pour les contraintes du  renouvellement ou pour son indemnité d’éviction, vous choisirez de faire de la location meublée dans l'immobilier classique.
  • En synthèse, commencer par investir en immobilier géré, pour apprendre, comprendre le statut, sans y passer trop de temps, puis investir ensuite en direct, est souvent une option retenue par les investisseurs en meublé.

Quels biens acquérir et exploiter en LMNP ?

Le statut LMNP peut s'appliquer à tous les cas de location meublée : appartements classiques meublés, bien en résidence gérée, parts de société civile immobilière dédiée à la location. 

Un patrimoine évolue, c'est pourquoi vous choisirez aussi vos biens selon votre tranche d'âge et les objectifs qui y sont liés.

En savoir plus

Comment choisir votre agence LMNP ?

Investir en LMNP ne s'improvise pas. Parce que vous ne pouvez que rarement avoir tous les renseignements en main sur une résidence, il est conseillé de vous adresser à un professionnel spécialiste du secteur. Pour le choisir, vous avez 3 critères à vérifier :

- son ancienneté sur le marché : indispensable pour connaître l'historique d'un grand nombre de résidences,

- la reconnaissance des professionnels de la gestion de patrimoine : une agence LMNP n'est pas seulement une agence immobilière, c'est un professionnel de la gestion patrimoniale,

- la défense des intérêts des investisseurs particuliers. Cela se manifeste notamment par l'établissement d'un mandat non exclusif, qui ne vous bloque pas vos possibilités de transaction. 

Pour en savoir plus, lisez ceci pour connaître le travail d'une agence LMNP et ce qu'elle peut vous apporter. 

LE GUIDE 2022 :
Le guide complet pour comprendre l'investissement en résidences gérées.

16 pages d'analyses réalisées par nos experts en LMNP, avec un focus particulier sur le marché secondaire des résidences gérées : ses spécificités, ses opportunités, les précautions à prendre.


  • Qu'est-ce que la location meublée ?
  • Qu'est-ce qu'une résidence gérée ?
  • Le mécanisme juridique et fiscal du LMNP.
  • La méthodologie Revenu Pierre pour des investissements de qualité.

Découvrez notre guide LMNP complet pour comprendre l'investissement en résidences gérées.

 

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