Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) bénéficient d’une fiscalité très avantageuse, notamment grâce au régime fiscal réel et à l’amortissement. Mais saviez-vous qu’il est également possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien et sur les loyers ? Cependant, ce cadeau fiscal n’est pas sans contrepartie : les conditions à respecter sont strictes et les litiges fiscaux autour de la TVA sont assez fréquents… Revenu Pierre vous donne quelques conseils pour les éviter.
Rappel des règles de TVA pour la location meublée
Exonération de TVA par principe
De base, les locations meublées sont exonérées de plein droit de la TVA, sans possibilité d’option. Néanmoins, il existe plusieurs exceptions pour les prestations d’hébergement fournies par :
- les hôtels, résidences de tourisme et villages de vacances classés ;
- les locations de locaux via un bail commercial consenti à l’exploitant d’un établissement d’hébergement dont l’activité remplit elle-même les conditions d’assujettissement ;
- les locations meublées proposant, en sus de l’hébergement, des prestations para-hôtelières, à savoir au moins trois des quatre services suivants :
- la réception des clients, même non personnalisée ;
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage régulier du logement ;
- la fourniture de linge de maison.
Conditions à remplir pour récupérer la TVA en LMNP
Pour être remboursé de la TVA payée à l’achat d’un logement ou sur les loyers, vous devez investir, soit dans un bien immobilier neuf dont vous êtes le premier propriétaire (déjà construit depuis moins de 5 ans, ou sur plan en VEFA), soit dans un bien ancien dont le marchand a lui-même payé la TVA à l’achat.
Si vous achetez en résidence services gérée (résidence étudiante, résidence senior ou EHPAD, résidence de tourisme, résidence d’affaires), vous devrez conclure un bail commercial d’au moins 9 ans avec le gestionnaire et vérifier que la résidence propose au moins trois des quatre services obligatoires.
Attention : les règles sont les mêmes pour une résidence gérée ou pour un particulier qui loue son bien en direct. Ainsi, les services fournis doivent l’être dans des conditions similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, faute de quoi l’activité ne peut être soumise à TVA… une situation qui peut s’avérer complexe pour un loueur particulier en LMNP.
Enfin, vous devez conserver la propriété du bien pendant 20 ans et maintenir les services sans interruption pendant toute cette durée. Si le bien est revendu avant ce délai, la TVA devra être reversée au Trésor Public au prorata, sauf si l’acheteur s’engage à garder le logement sur la durée restante et à poursuivre les services.
Si vous revendez un bien LMNP par l'intermédiaire d'un professionnel, la TVA comprise dans les honoraires de transaction est déductible, donc récupérable.
Gare aux contentieux avec l’administration fiscale
Face au succès grandissant du statut LMNP, l’administration fiscale étudie avec une attention croissante les déclarations réalisées par les loueurs en meublés. Aussi, les contrôles et redressements sont de plus en plus nombreux (voir par exemple les jugements des Cours d’Appel Administrative de Marseille en 2020 ou Bordeaux en 2021).
En effet, il est très difficile pour un loueur en direct (particulier ou société) de prouver que le local loué est bien destiné à usage d’habitation ou que les services ont été exécutés ou au moins proposés conformément à la réglementation et sans interruption sur la durée. Tel est le cas si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si l’accueil des locataires se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière…
La jurisprudence n’exige pas que les prestations soient effectivement réalisées, mais elle impose au loueur d’apporter la preuve que la société dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes de ses clients. Cependant, une option « ménage » prévue au contrat de location n’est, par exemple, pas considérée comme une condition similaire à un établissement para-hôtelier… de quoi s’arracher les cheveux.
A ce jour, la meilleure solution pour éviter les litiges fiscaux liés à la TVA en LMNP consiste donc à acheter un bien en résidence services dont l’activité est précisément l’hébergement avec fourniture des services obligatoires. Vous confiez ainsi la responsabilité au gestionnaire qui a les moyens matériels et humains pour suivre et respecter les conditions d’assujettissement à la TVA.
FAQ - LMNP : comment éviter les litiges fiscaux liés à la TVA ?
Q1. Les revenus de location meublée sont-ils soumis à la TVA ?
Non, par principe, la location meublée bénéficie d'une exonération de TVA sans possibilité d'opter pour l'assujettissement. Il existe toutefois des exceptions pour certains établissements d'hébergement qui proposent des prestations de type hôtelier.
Q2. Quelles conditions rendent une location meublée soumise à la TVA ?
Une location meublée devient soumise à la TVA si elle propose au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux et fourniture de linge de maison. Cette règle s'applique notamment aux hôtels et aux résidences de tourisme classées.
Q3. Quelles conditions permettent de récupérer la TVA lors de l'achat d'un LMNP en résidence gérée ?
Pour récupérer la TVA, l'investisseur doit acquérir un bien neuf (moins de 5 ans ou en VEFA) en tant que premier propriétaire, ou un bien ancien dont le vendeur a lui-même acquitté la TVA. Un bail commercial d'au moins 9 ans doit également être signé avec un gestionnaire fournissant les services para-hôteliers requis.
Q4. Combien de temps faut-il conserver un LMNP pour ne pas devoir rembourser la TVA récupérée ?
Le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans en maintenant les services para-hôteliers sans interruption. Toute revente avant l'expiration de ce délai entraîne un remboursement de la TVA au Trésor Public, calculé au prorata du temps de détention restant.
Q5. Quels sont les exemples de contentieux fiscaux liés à la TVA en LMNP cités dans l'article ?
L'article cite les jugements des Cours d'Appel Administrative de Marseille (2020) et de Bordeaux (2021) comme illustrations de la multiplication des litiges avec l'administration fiscale. Les contrôles se sont intensifiés parallèlement au succès croissant du statut LMNP.
Q6. Quelles situations sont considérées à risque de contentieux TVA par l'administration fiscale ?
Sont notamment pointés du doigt : un nettoyage effectué uniquement lors des changements de locataires, un accueil limité à la simple remise des clés, ou un linge non fourni de façon régulière. Une clause de ménage simplement optionnelle dans le contrat ne suffit pas non plus à caractériser une prestation para-hôtelière conforme.
Q7. Pourquoi investir en résidence gérée plutôt qu'en location meublée classique réduit-il le risque de litige fiscal sur la TVA ?
En résidence gérée, c'est le gestionnaire-exploitant qui assume la responsabilité de fournir effectivement les services para-hôteliers requis pour l'assujettissement à la TVA. L'article conclut que ce type d'investissement constitue la meilleure stratégie pour éviter les litiges, la charge de la preuve reposant alors sur l'exploitant plutôt que sur l'investisseur seul.