LMNP : investir dans la location meublée en SARL de famille

Une SARL (Société A Responsabilité Limitée) familiale est constituée par des associés qui apportent chacun une somme d’argent ou des biens. Ils reçoivent en contrepartie des parts sociales donnant un droit proportionnel sur les bénéfices et les droits de vote. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec une SARL, c’est elle, en tant que personne morale qui en est propriétaire.

Les associés doivent cependant être directement unis aux autres par des liens de parenté directe ou collatérale (mariage ou PACS). Le lien familial est défini par l’administration fiscale et doit être maintenu pendant toute la durée de vie de la société.

Avantages de la SARL familiale pour la location meublée

Transparence fiscale pour bénéficier des atouts du LMNP

La SARL familiale permet aux associés d’être imposés, personnellement, à l’Impôt sur le Revenu (IR). Ceci évite une double imposition IS + IR. Tous les associés pourront donc profiter du dispositif fiscal du régime réel en LMNP (déduction des charges au réel et prise en compte de l'amortissement comptable du bien).

Plus value de cession identique au LMNP

En cas de revente du bien détenu par la SARL de famille, chaque associé est imposé, au prorata de ses parts sociales, via le régime de plus value des particuliers : les amortissements comptables déduits tout au long de la location n’augmentent pas la plus value et donc l’imposition.

Transmission facile grâce au démembrement des parts sociales

Avec la SARL de famille, il est possible de céder la nue propriété à ses héritiers tout en conservant l'usufruit du bien. Sachant que la fiscalité est plus faible sur la cession de parts sociales que sur les droits de succession, c’est une opération moins coûteuse pour transmettre un patrimoine immobilier, d’autant plus si elle est réalisée tôt.

Inconvénients de la SARL de famille

Obligations comptables et fiscales

Comme toute société, la SARL de famille au régime réel LMNP devra réaliser une comptabilité complète, tenir des assemblées générales, déposer les liasses fiscales, etc. Il faut donc prendre en compte le temps passé et les coûts liés à ces actions dans le calcul de la rentabilité de l’opération immobilière envisagée.

Décalage de trésorerie

Grâce au régime réel LMNP, il est possible d’annuler le bénéfice comptable de votre activité de location meublée pour ne pas être imposé sur les recettes locatives. Malheureusement, dans une SARL de famille, cette absence de résultat positif empêche la distribution des revenus locatifs aux associés. Il faudra donc mettre en place des montages complexes ou attendre la fin des amortissements du bien pour retrouver un bénéfice et pouvoir percevoir la trésorerie accumulée.

Même si la SARL de famille présente des opportunités, il est fortement recommandé de faire appel à un expert comptable ou un avocat fiscaliste pour vérifier que cette option corresponde à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.

Q1. Qu'est-ce qu'une SARL de famille en LMNP ?

Une SARL de famille est une société constituée par des associés unis par un lien de parenté directe ou collatérale, de mariage ou de PACS, qui apportent de l'argent ou des biens en échange de parts sociales. C'est la société, en tant que personne morale, qui devient propriétaire du bien immobilier loué en meublé.

Q2. Quel est l'intérêt fiscal principal d'une SARL de famille par rapport à une SARL classique ?

La SARL de famille bénéficie de la transparence fiscale : les associés sont imposés personnellement à l'impôt sur le revenu, ce qui évite la double imposition qui existerait avec l'impôt sur les sociétés. Chaque associé profite ainsi du régime réel du LMNP, avec déduction des charges et prise en compte de l'amortissement comptable du bien.

Q3. Comment est imposée la plus-value en cas de revente d'un bien détenu via une SARL de famille ?

Chaque associé est imposé au prorata de ses parts sociales selon le régime de plus-value des particuliers, comme en LMNP direct. Les amortissements comptables déduits pendant la durée de location n'augmentent pas le montant de la plus-value imposable.

Q4. La SARL de famille facilite-t-elle la transmission du patrimoine ?

Oui, elle permet de céder la nue-propriété des parts sociales aux héritiers tout en conservant l'usufruit. La fiscalité applicable à la cession de parts sociales est présentée comme plus faible que celle des droits de succession classiques.

Q5. Quelles sont les obligations comptables d'une SARL de famille en LMNP au régime réel ?

La société doit tenir une comptabilité complète, organiser des assemblées générales et déposer des liasses fiscales chaque année. Ces obligations sont plus lourdes que celles d'une location meublée détenue en nom propre.

Q6. Pourquoi une SARL de famille peut-elle créer un décalage de trésorerie pour les associés ?

Grâce aux amortissements comptables, le résultat de la société reste souvent nul ou négatif, ce qui empêche la distribution des revenus locatifs aux associés. Il faut généralement attendre la fin de la période d'amortissement du bien pour pouvoir percevoir cette trésorerie accumulée.