Amortissement : l’atout décisif de la défiscalisation LMNP en location meublée

Qu'est ce que la défiscalisation LMNP ?

Si la location meublée LMNP (Location en Meublée Non Professionnel) ou LMP (Location en Meublée Professionnel) attire autant d’investisseurs, c’est parce qu’elle offre une bonne rentabilité et qu’elle est fiscalement avantageuse. Les loyers sont taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. 

Ainsi, grâce au régime fiscal réel, la déductibilité des charges et surtout l'amortissement permettent de réduire fortement l'imposition. Mais comment fonctionne ce dispositif ? Quel est son impact sur la fiscalité des revenus locatifs ? 

Explication  sur cette défiscalisation qui ne dit pas son nom

La notion d’amortissement comptable

Dans le langage courant, on emploie souvent le terme d’amortissement pour indiquer un retour sur investissement, lorsqu’un objet à été utilisé assez fréquemment pour « rentabiliser » son prix d’achat : « Depuis le temps que j’utilise ma tondeuse à cheveux, elle est largement amortie ». 

A contrario, sur un plan strictement comptable, le terme « amortissement » représente la perte de valeur d’un bien immobilier ou d’un matériel dans le temps (selon la nature des biens). On peut citer par exemple un parquet qui s’abîme au fil des années, une baignoire qui se ternit, une toiture qui se fragilise, des radiateurs dépassés par les nouveaux modèles, etc.

Pourquoi un bien perd de la valeur ?

La dépréciation de valeur d’un bien se caractérise par deux points :

• L’usure. Après une dizaine d’années d’utilisation d’un appartement ou d’une maison, il sera sans doute nécessaire de refaire les peintures, de passer un coup de karcher sur la terrasse, de démousser la toiture, etc. Au bout de 20 ans, il faudra peut-être faire changer la chaudière, changer une paroi de douche ou réparer un crépi qui tombe… et ainsi de suite ;
• L’obsolescence. C’est le fait qu’un actif soit passé de mode ou dépassé technologiquement : il n’intéresse plus personne, même s’il est en parfait état de marche. En location meublée, c’est notamment le cas des meubles, des équipements hifi-vidéo ou électroménager ou de décoration, qui même s’ils sont toujours en état d’usage, doivent être changés après un certain temps pour que le logement reste au goût du jour.

Comment traduire comptablement cette perte de valeur ?

En dehors d’une vente qui permet d’établir clairement la dépréciation d’un bien, il est possible d’évaluer la perte de valeur par diverses méthodes comptables. La plus courante est d’estimer la durée de vie d’un bien et de réduire sa valeur chaque année en conséquence.

Prenons l’exemple d’un réfrigérateur acheté 500 € pour une location meublée, dont la durée d’amortissement retenue est de 5 ans, soit 20 % par an. La perte de valeur théorique est de 100 € par an, une somme assimilée à une charge déductible fiscalement. 

L’avantage principal de l’amortissement est qu’il s’agit d’une opération purement comptable, qui n’impacte pas la trésorerie, car il n’y a pas de sortie d’argent, et qui ne reflète pas la valeur économique réelle du bien.

La déduction de l’amortissement en LMP ou LMNP 

En location meublée LMP ou LMNP au régime BIC réel (l’amortissement n’est pas autorisé au régime Micro-BIC), il est possible de déduire de ses revenus locatifs, non seulement les charges déductibles (intérêt d’emprunt, honoraires, taxe foncière…), mais aussi l’amortissement du bien immobilier lui-même, du mobilier ou des équipements techniques, afin de diminuer sa base imposable.

Bon à savoir : l’amortissement d’un bien immobilier doit être ventilé selon la règle des « composants », constitués du terrain, du gros œuvre, de la toiture, de l’installation technique, de l’aménagement intérieur, etc. C’est un mécanisme complexe pour lequel il est préférable d’être accompagné par un expert comptable.

Pour illustrer la différence entre une défiscalisation avec et sans amortissement, prenons l’exemple d’un bien meublé, loué sous le régime fiscal BIC réel :

Grâce à l’amortissement, qui représente généralement une somme conséquente, il est donc possible d’atteindre une imposition très faible, voire nulle.

L'amortissement ne peut générer du déficit fiscal

Pour limiter les abus, l’article 39 C du CGI empêche les propriétaires bailleurs en location meublée de créer du déficit avec un amortissement trop important. L’activité devra donc obligatoirement générer des revenus positifs pour déduire ses amortissements. Une situation problématique lors des premières années d’activité, car les charges sont généralement élevées : intérêts d’emprunt à rembourser, travaux réalisés pour rénover ou rafraîchir l’appartement ou la maison avant location, coûts d’acquisition des meubles, etc.

Mais tout n’est pas perdu ! C’est là un autre atout capital de la location meublée : si les charges d’amortissement ne peuvent pas être déduites en totalité sur une année donnée, elles peuvent être différées et cumulées sans limite de montant ou de temps, et réintégrées lorsque l'exploitation devient bénéficiaire.

A cela s'ajoute le déficit BIC généré par les charges courantes, qui lui aussi est déduit des revenus locatifs, dans la limite de 10 700 € par an, et reportable sur 10 ans. Les deux mécanismes, qu'il ne faut pas confondre sur votre déclaration fiscale, concourent à réduire considérablement votre assiette fiscale. 

L’amortissement : une aubaine lors de la revente LMNP ou LMP

Comme on l’a vu, la déductibilité de l’amortissement en location meublée au régime BIC réel offre bien des avantages aux contribuables concernés… et ce n’est pas fini, il reste encore une dernière carte à jouer. En effet, grâce au mécanisme de l’amortissement, le propriétaire vendeur peut réduire significativement la plus-value à la revente et diminuer ainsi l’impôt réclamé par l’administration fiscale.

Règle générale de calcul de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier

Le calcul est assez simple pour obtenir la plus-value imposable : on soustrait le prix d’achat au prix de vente et on ajoute la somme totale de l’amortissement réalisé.

Par exemple, en reprenant l’exemple plus haut, si on considère un logement acheté 150 000 € et revendu 170 000 €, 10 ans après :

• 170 000 € – 150 000 € + (3 500 € x 10 ans) = 20 000 € + 35 000 € = 55 000 €

Calcul de la plus-value au régime BIC réel

Le calcul de la plus-value est bien plus avantageux pour les loueurs au régime BIC réel puisqu’il ne prend pas en compte l’amortissement de l’actif, considéré comme une dépréciation du bien, soit dans notre situation :

• 170 000 € - 150 000 € = 20 000 €. Soit une plus-value réduite des 35 000 € d’amortissements réalisés et une base imposable bien moins importante !

En conclusion, avec la réduction de l’imposition annuelle, le report en cas de déficit et surtout la baisse de l’assiette imposable en cas de plus-value à la revente, l’amortissement est une véritable niche de défiscalisation pour les propriétaires bailleurs en location meublée LMNP ou LMP, à condition de bénéficier du régime fiscal BIC réel.

A lire également :  L'amortissement LMNP - comment ca marche ?

Q1. Qu'est-ce que l'amortissement dans le cadre d'un investissement LMNP ?

L'amortissement est une opération purement comptable qui traduit la perte de valeur d'un bien immobilier ou d'un équipement dans le temps, sans impact sur la trésorerie. En LMNP au régime réel, cette charge est déductible des revenus locatifs imposables, contrairement aux revenus fonciers classiques. Il s'ajoute aux autres charges déductibles comme les intérêts d'emprunt ou les honoraires.

Q2. Pourquoi un bien LMNP perd-il de la valeur avec le temps ?

La perte de valeur d'un bien vient de deux facteurs : l'usure, liée au vieillissement naturel après 10 à 20 ans (peintures, chaudière, réparations), et l'obsolescence, quand les équipements deviennent technologiquement dépassés ou démodés (mobilier, électroménager, hifi). Ces deux phénomènes justifient la constatation comptable d'un amortissement chaque année.

Q3. Comment calcule-t-on l'amortissement d'un équipement, par exemple un réfrigérateur ?

Pour un réfrigérateur acheté 500 € et amorti sur 5 ans, soit 20 % par an, la perte de valeur théorique déductible fiscalement est de 100 € par an. Le même principe s'applique au bien immobilier, ventilé selon la règle des composants (terrain, gros œuvre, toiture, équipements techniques, aménagement intérieur).

Q4. Peut-on utiliser l'amortissement pour créer un déficit fiscal en LMNP ?

Non : l'article 39 C du CGI interdit aux loueurs en meublé de générer un déficit fiscal via un amortissement excessif. L'activité doit dégager des revenus positifs pour que les amortissements soient déductibles. Un déficit provenant des charges courantes reste en revanche déductible dans la limite de 10 700 € par an et reportable sur 10 ans.

Q5. Que se passe-t-il si l'amortissement ne peut pas être déduit entièrement une année ?

La part d'amortissement non utilisée n'est pas perdue : elle peut être différée et cumulée sans limite de montant ni de durée. Elle est ensuite réintégrée dès que l'exploitation redevient bénéficiaire, ce qui permet de continuer à réduire l'imposition sur les années suivantes.

Q6. Comment se calcule la plus-value à la revente d'un bien LMNP au régime réel ?

Au régime BIC réel, le calcul ne tient pas compte de l'amortissement pratiqué : la plus-value correspond simplement à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Pour un bien acheté 150 000 € et revendu 170 000 € après 10 ans, la plus-value imposable est de 20 000 €, contre 55 000 € selon la règle générale qui réintègre les amortissements.

Q7. Quelle différence entre la règle générale et le régime BIC réel pour calculer une plus-value immobilière ?

Selon la règle générale, la plus-value s'obtient en soustrayant le prix d'achat au prix de vente puis en ajoutant les amortissements pratiqués, ce qui alourdit la base imposable. Le régime BIC réel, lui, ignore les amortissements dans ce calcul, rendant la plus-value nettement plus avantageuse pour l'investisseur LMNP lors de la revente.