Pourquoi et comment transformer une location nue en location meublée ?

En tant que propriétaire bailleur d'un logement loué nu, vous vous demandez peut-être s’il est possible de modifier une location nue en location meublée LMNP ? et surtout s’il y a un intérêt à changer la destination de votre bien immobilier ? Sans plus attendre, la réponse est oui ! Une telle démarche est pertinente, notamment au niveau fiscal. Détails avec Revenu Pierre.

Location meublée : qu’est-ce qui change d’une location nue ?

Une fiscalité avantageuse en LMNP

Premier impact notable : les revenus locatifs générés par un bien loué meublé en LMNP sont imposés fiscalement dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non comme des revenus fonciers qui concernent la location nue. De plus, en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pourrez choisir entre le régime Micro BIC et le régime réel simplifié :

  • Alors que le Micro BIC permet « seulement » un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (si inférieures à 72 600 € par an) ou 71 % pour les locations touristiques (si inférieures à 176 200 € par an) ;
  • Le régime réel d’imposition vous donne la possibilité, chaque année, de déduire de vos gains locatifs toutes les charges liées à l’activité de location meublée (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, frais d’agence…) et surtout, de réaliser un amortissement comptable du bien immobilier et des meubles. Autre avantage, si vous constatez un déficit de votre résultat fiscal après ces déductions, il est reporté sur les revenus locatifs des années suivantes. C’est donc un mécanisme fiscal très intéressant puisque la plupart du temps, le loueur LMNP peut réduire fortement, voire annuler son imposition pendant plusieurs années.

Autre point important concernant la plus-value immobilière : le passage d’une location nue à une location meublée est sans conséquence fiscale pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Selon la doctrine fiscale, l’apport d’un bien immobilier auparavant loué nu à l’actif du bilan d’une entreprise individuelle de location meublée, dans le but de le louer meublé ne génère pas de plus value immobilière.

Bon à savoir : un investissement locatif en location meublée dans une résidence services vous exonère de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et peut permettre, sous conditions, de récupérer les 20 % de TVA payée sur le prix d’acquisition du bien. Revenu Pierre peut vous renseigner.

Un fonctionnement plus rentable et plus souple en LMNP

La rentabilité d’un montage LMNP s’obtient en grande partie par la fiscalité, mais il faut aussi considérer que les revenus locatifs bruts sont généralement plus élevés pour un logement meublé qui se loue en moyenne 15 à 20 % de plus qu’un bien nu. Toutefois, pour maintenir cet avantage, il faut miser sur un emplacement de choix et proche des commodités afin de limiter le risque de vacance locative et choisir ses locataires avec soin pour ménager votre budget travaux après chaque départ.

Concernant la gestion des locataires :

  • La durée du bail est réduite à une année (au lieu de 3 ans), voire neuf mois si le locataire est étudiant ;
  • Le dépôt de garantie peut être de 2 mois de loyer hors charges (au lieu d’un mois) ;
  • Le locataire peut donner congés à tout moment avec un préavis d’un mois (au lieu de 3 mois, sauf zones locatives tendues) ;
  • A contrario, si le propriétaire veut récupérer le logement pour y habiter, pour y héberger un proche ou pour un motif légitime et sérieux (non-paiement du loyer, sous-location non autorisée, dégradations…), le congé doit être donné à échéance du bail et supporter un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois).

Comment passer à la location meublée ?

Le plus souvent, la transition entre location nue et location meublée s’effectue au moment de renouveler le bail ou lors du changement de locataire. En effet, bien que le propriétaire puisse proposer au locataire en place de passer à une location meublée, il peut être difficile de le convaincre (durée de son bail réduite, dépôt de garantie plus important, fourniture de meubles qu’il a sûrement déjà, hausse éventuelle de loyer…). S’il accepte, l’ancien bail sera résilié et un nouveau devra être signé, sinon il faudra attendre le départ volontaire du locataire.

Vérifier les conditions juridiques liées au bien immobilier

Avant de se lancer dans le changement de la location nue en location LMNP, il convient de contrôler certains points concernant le logement :

  • Le règlement de copropriété ne doit pas interdire l’activité de location meublée (une autorisation des copropriétaires peut être demandée lors d’une AG extraordinaire) ;
  • L'usage des locaux doit autoriser l’occupation à titre d'habitation ;
  • Une autorisation préfectorale doit être obtenue si vous cumulez ces 3 conditions : vous louez « habituellement » plusieurs meublés ; qui sont situés dans des communes de plus de 200 000 habitants (ou départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ; et les locataires n’occupent pas ces logements au titre de résidence principale.

Meubler le logement et rédiger le nouveau bail de location

C’est le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste du mobilier obligatoire pour un bien meublé. On y retrouve l’équipement standard : lit, table, chaises, couverts, réfrigérateur, plaque de cuisson, meubles de rangement, etc.).

Bon à savoir : si la transition de location nue à meublée s’effectue en cours de bail, tout ou partie du mobilier du locataire présent peut être racheté. Il faudra réaliser un contrat de vente des meubles (au prix du marché de l’occasion) afin de justifier leur valeur comptable.

Autre point crucial avec la rédaction du bail de location meublée. Il devra être conforme à la loi Alur et mentionner les éléments suivants :

  • Durée d’un an renouvelable tacitement (9 mois sans reconduction automatique si le locataire est étudiant), avec possibilité de résilier à tout moment avec un préavis d’un mois pour le locataire et 3 mois pour le propriétaire ;
  • Fourniture du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) ;
  • Etat des lieux d’entrée et de sortie (dont l’inventaire et l’état de l’équipement du logement) ;
  • Charges locatives au forfait ;
  • Dépôt de garantie (plafonné à 2 mois de loyer hors charges) ;
  • Pièces justificatives du locataire (identité, domicile, ressources) ;
  • Encadrement du loyer si concerné (Paris et grandes agglomérations).

Effectuer les démarches administratives et fiscales

La déclaration de votre nouvelle activité en LMNP semble assez simple puisqu’il suffit de remplir le Formulaire P0i et de l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Cependant, c’est une étape à ne pas prendre à la légère, car plusieurs choix s’offrent à vous et peuvent impacter le traitement fiscal de vos revenus locatifs. Il faudra notamment déterminer le régime fiscal, la date de début d’activité, le régime de TVA, etc.

Sur le plan comptable, le bien sera évalué à sa valeur réelle au jour de l’opération et servira de base de calcul pour l’amortissement en cas d’imposition au régime réel. Pour justifier ce prix, Revenu Pierre vous conseille de faire procéder à l’évaluation du bien par deux experts immobilier afin que cette valeur soit incontestable.

En conclusion, si la transformation d’une location nue en location meublée représente une réelle opportunité, Revenu Pierre ne peut que vous inciter à faire appel à un expert comptable ou un Gestionnaire de Patrimoine pour vous accompagner dans vos choix et dans les démarches afin de paramétrer l’opération dans le respect de vos intérêts et de la loi.