Plus value LMNP : calculer le taux d'imposition lors de la revente LMNP

SOMMAIRE

1. Comment calculer le montant de la plus-value imposable ?  Détail de l'imposition lors de la revente

2. Quels sont les taux d'imposition des plus values d'un bien en location meublée ?

3. N'hésitez pas à évaluer la plus-value de votre bien LMNP

4. Nouveauté : PLF 2025 - Un amendement de la Loi de finances 2025 qui change les règles

5 Les cas d'exonération des plus values LMNP 

La Location en Meublé Non Professionnel présente de nombreux atouts, notamment en matière de fiscalité. Au moment de la revente de votre bien immobilier en LMNP, c’est le régime des plus values immobilières des particuliers qui s’applique : Impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux. On ne tient pas compte des amortissements réalisés. 

Le Revenu Pierre vous explique tout en quelques mots pour calculer ces plus values LMNP au moment de la revente.

1. Comment calculer le montant de la plus value imposable  ? détail de l imposition lors de la revente

Le principe est simple, la plus value immobilière brute , calculée au moment de la revente, est la différence entre :

• le prix de cession du logement meublé (auquel on peut ajouter certaines charges.  On peut déduire, sur justificatif, des frais comme les honoraires de commercialisation, les frais de publicité pour revendre, les frais de diagnostics, etc.) ;
• et le prix d’achat du bien, majoré des coûts d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) réels ou forfaitaires pour 7,5 % du prix d’achat.  On peut aussi ajouter des travaux, pour leur montant réel (justifié sur facture) ou pour une valeur forfaitaire de 15 % après 5 années de détention de l’immeuble.

Ainsi calculée, la plus value immobilière brute sera réduite d’un abattement de 6 % par année de détention de la 6^ème à la 21^ème année puis 4 % pour la 22^ème année. Cela donne une exonération totale d’impôt sur les plus values LMNP après 22 ans.

Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

• 1,65 % par année de la 6^ème à la 21^ème année ;
• 1,60 % pour la 22^ème année ;
• et 9 % jusqu’à la 30^ème année.

L’opération sera donc exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La plus value est payée par le notaire lors de la vente. 

Cas des biens LMNP reçus en donation  : lorsque vous vendez un bien reçu en donation ou par succession, il n'y a pas de prix au sens propre du mot, mais une déclaration de valeur dans la donation ou la succession. C'est donc cette valeur qui sera prise en compte pour la calcul de la plus values en cas de revente. Vous n'avez donc pas intérêt à minorer cette valeur de succession ou de donation, car vous en retrouverez l impact négatif en cas de revente.

Points d'attention s'agissant des plus values en cas de revente LMNP :

• le montant de l'acquisition est à prendre pour son prix HT et pas TTC
• les frais de commercialisation payés lors de l'acquisition sont à intégrer (souvent oubliés car pas toujours mentionnés dans l'acte d'achat)
• le statut LMP ou LMNP est à déterminer au moment de la vente , avec éventuellement une régularisation l'année suivante si le statut de  l'année fiscale a été finalement différent que celui retenu au moment de l'acte.

Cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un avantage fiscal.  Il n’est pas exclu que cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’était d’ailleurs l’une des propositions du  rapport CAP 2022 qui devait guider l’action du gouvernement d’ici à 2022. Les rapports sur les évolutions de la fiscalité immobilière sont aussi nombreux que les évolutions réglementaires touchant  à la location immobilière. Chacun se fera son opinion.

2. Quels sont les taux d’imposition en cas de revente d'un bien en location meublée ?

Les plus values immobilières, réduites des abattements, sont taxées à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.

Le paiement des prélèvements de 17,2% s'appliquent aux résidents de France, HUE (hors Suisse et Royaume Uni) et ETNC  (états et territoires non coopératifs).

Pour les Résidents UE (hors France), EEE et Suisse : 7,5 %, prélèvement de solidarité. Il est applicable à la double condition que le cédant soit affilié à un régime de sécurité Sociale dans l'un des états membres de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou en Suisse et qu’il ne soit pas affilié à la Sécurité Sociale française.

Pour les résidents britanniques : 7,5 % depuis le 1er janvier 2021, prélèvement de solidarité applicable à la triple condition que le cédant soit affilié à la sécurité sociale britannique. Il ne soit pas affilié à la sécurité sociale française et qu’il soit ressortissant ou résident légal de France, du Royaume-Uni ou d’un autre état membre de l’UE.

A noter : les plus values immobilières n’incluent pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est d’ailleurs un des principaux avantages fiscaux du LMNP.

Cas des non résidents : les personnes physiques qui ne sont pas domiciliées et France et qui vendent un bien immobilier, sont soumise à un taux forfaitaire de 19%, quel que soit le pays de résidence.

Le montant doit être réglé dans le mois suivant l'acte sous la responsabilité d'un représentant fiscal agréé par l'administration fiscale, lorsque le prix de cession est supérieur à 150 000 euros. Le représentant fiscal est obligatoire en cas de cession par les non résidents hors de l'UE, Islande, Norvège et pour des biens dont la durée de détention est inférieure à 30 ans.

Les plus values peuvent donner lieu à des cas complexes, notamment lorsque le vendeur est un non résident dont les revenus de meublés en France sont supérieurs à 23 000 euros, et que ses autres revenus (salariaux) sont situés hors de France.  La fiscalité LMNP applicable dans ce cas devient ... une fiscalité LMP.

3. Calculer les plus values de votre bien lors de la cession

Vous pourrez aisément calculer votre plus value LMNP en vous rendant sur le site des notaires , en cliquant sur le lien ci dessous :

Calcul de la plus value LMNP : Site des notaires

Bien sûr, si vous vous posez la question de garder votre bien ou de le revendre, ou si vous avez déjà pris votre décision, n'hésitez pas à en parler à un spécialiste du secteur, comme le Revenu Pierre. Par son expérience et par la connaissance permanente qu'il a du marché et des transactions LMNP, votre interlocuteur au Revenu Pierre pourra vous conseiller efficacement sur la décision à prendre. Si vous pensez acheter, il pourra également vous proposer des biens assurés d'une bonne valorisation sur le long terme. 

4. Nouveauté du PLF 2025 - Un amendement qui change les règles

Dans le cadre de l'examen du PLF 2025  , les députés ont voté  un changement des règles de calcul des plus values LMNP.  

Selon l’exposé des motifs, il s’agissait de « diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme ». Les meublés « font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location », 

Dorénavant, les amortissement sont réintégrés  dans le calcul des plus values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel ".

Cet amendement a été largement repris  par la presse spécialisée et par les conseils en patrimoine, et une multitude d'observateurs qui y ont vu "LA FIN DU LMNP". 

Après de multiples débats, le texte voté exclu les résidences d'étudiants, seniors et EHPAD  de cette réintégration.

Les investissements sous le régime du micro BIC ne sont pas non plus concernés par la réintégration.

En terme pratique, de nombreuses difficultés vont apparaitre sur les modalité de calcul et des "contournements" vont apparaitre :

- comment prouver que la résidence d'étudiants est exclusivement destinée aux étudiants (comme le texte l indique).

- comment prouver que le bien vendu "nu" n'a jamais été loué en LMNP ?

5 Les cas d'exonérations  

Dans certaines situations, vous pouvez bénéficier d’une exonération sur la plus-value LMNP. Vous évitez cet impôt en tant que LMNP dans les situations suivantes :

• Une expropriation ;
• Un immeuble sinistré ;
• Vous vendez en pleine propriété un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € ;
• Vous êtes retraité ou invalide sous conditions de revenus ;
• Vous êtes dans une maison de retraite.

En sus, il existe une autre situation , souvent méconnue, qui vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value LMNP. Trois conditions sont à respecter. 

• Vous devez vendre votre première résidence secondaire depuis le 1er février 2012 On ne peut en bénéficier qu'un seule fois, mais on peut en faire bénéficier la cession de son choix, si par exemple une cession d'un bien exonéré de plus values (car détenu depuis plus de 30 ans ) est intervenue auparavant. Les biens vendus ne peuvent être que des logements détenus directement. Donc pas de locaux commerciaux ou de parts de SCI.
• vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années avant la vente. La mise en vente doit etre antérieure à l'acquisition de la résidence principale et sa vente effective effectuée dans un délai normal (1 an).
• Vous devez  réutiliser le prix de la vente (en entier ou partiellement) dans un délai de 24 mois pour acheter votre résidence principale. Dans ce cas, l’exonération sur la plus-value immobilière s’applique sur le montant qui est réinvesti dans votre résidence principale. Sur la base de consultations Cridon réalisées, la quote part d'exonération est la quote part du prix de cession comparée au prix d'achat de la résidence principale. On peut meme utiliser cette cession pour rembourser tout ou partie du pret ou du pret relais mis en place pour l'achat de la résidence principale, tout cela dans un délai "normal".

Pour en bénéficier, vous devrez remplir le formulaire 2048 IMM et le mentionner également dans votre déclaration annuelle 2042.

Situations rencontrées  : cette exonération de plus values LMNP se rencontre en particulier chez certaines professions (gendarmes, militaires...) qui sont logés professionnellement pendant leurs carrières ,sans etre propriétaires de leur résidence principale .