La Location en Meublé Non Professionnel présente de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité. Au moment de la revente de votre bien immobilier en LMNP, c’est le régime des plus values immobilières des particuliers qui s’applique : Impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux. Le Revenu Pierre vous explique tout en quelques mots !
Comment calculer le montant de la plus value imposable ? La fiscalité de la revente LMNP en détail
Le principe est simple, la plus value immobilière brute est la différence entre :
- le prix de cession du logement meublé (auquel on peut ajouter certaines charges, et déduire, sur justificatif, des frais comme les honoraires de commercialisation, les frais de publicité pour revendre, les frais de diagnostics, etc.) ;
- et le prix d’achat du bien, majoré des coûts d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) réels ou forfaitaires pour 7,5 % du prix d’achat, ainsi que des travaux, pour leur montant réel (justifié sur facture) ou pour une valeur forfaitaire de 15 % après 5 années de détention de l’immeuble.
Ainsi calculée, la plus value immobilière brute sera réduite d’un abattement de 6 % par année de détention de la 6ème à la 21ème année puis 4 % pour la 22ème année, soit une exonération totale d’impôt sur la plus value LMNP après 22 ans.
Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % par année de la 6ème à la 21ème année ;
- 1,60 % pour la 22ème année ;
- et 9 % jusqu’à la 30ème année.
L’opération sera donc exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La plus value est payée par le notaire lors de la vente.
Cas des biens LMNP reçus en donation : lorsque vous vendez un bien reçu en donation ou par succession, il n'y a pas de prix au sens propre du mot, mais une déclaration de valeur dans la donation ou la succession. C'est donc cette valeur qui sera prise en compte pour la calcul de la plus values en cas de revente. Vous n'avez donc pas intérêt à minorer cette valeur de succession ou de donation, car vous en retrouverez l impact négatif en cas de revente.
Points d'attention s'agissant des plus values en cas de revente LMNP :
- le montant de l'acquisition est à prendre pour son prix HT et pas TTC
- les frais de commercialisation payés lors de l'acquisition sont à intégrer (souvent oubliés car pas toujours mentionnés dans l'acte d'achat)
- le statut LMP ou LMNP est à déterminer au moment de la vente , avec éventuellement une régularisation l'année suivante si le statut de l'année fiscale a été finalement différent que celui retenu au moment de l'acte.
Cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP est un avantage fiscal. Il n’est pas exclu que cela soit remis à plat lors d’une prochaine révision de la fiscalité applicable aux loueurs non professionnels. C’était d’ailleurs l’une des propositions du rapport CAP 2022 qui devait guider l’action du gouvernement d’ici à 2022. Les rapports sur les évolutions de la fiscalité immobilière sont aussi nombreux que les évolutions réglementaires touchant à la location immobilière. Chacun se fera son opinion.
Quels sont les taux d’imposition des plus values LMNP ?
Les plus values immobilières, réduites des abattements, sont taxées à l’Impôt sur le Revenu au taux forfaitaire de 19 %, puis soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %.
A noter : les plus values immobilières n’incluent pas les amortissements dont a profité le Loueur en Meublé Non Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est d’ailleurs un des principaux avantages fiscaux du LMNP.
Cas des non résidents : les personnes qui ne sont pas domiciliées et France et qui vendent un bien immobilier, sont soumise à un taux de 19% ou de 33% selon les cas. Le montant doit être réglé dans le mois suivant l'acte sous la responsabilité d'un représentant fiscal agréé par l'administration fiscale.
SIMULATION DE CALCUL DE PLUS VALUE LMNP
Vous pourrez aisément calculer votre plus value LMNP en vous rendant sur le site des notaires , en cliquant sur le lien ci dessous :
Calcul de la plus value LMNP : Site des notaires