Location nue ou location meublée : quelles différences ? quelle fiscalité ?

Vous envisagez d’acheter ou vous détenez déjà un appartement, une maison en location ? Comme tous les propriétaires, vous vous demandez s’il est plus judicieux de louer son bien nu ou meublé. En effet, les règles juridiques, comptables, et surtout fiscales, sont différentes entre ces deux modes de location. Chacun d’eux comporte des avantages et inconvénients, plus ou moins adaptés à votre situation. Revenu Pierre vous aide à y voir plus clair.

Bail nu versus bail meublé

Lorsqu’on compare location nue et location meublée, la première distinction se fait bien sûr sur la présence ou non de meubles et équipements dans le logement. La liste définie pour un bien meublé est fixée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. On y retrouve 11 éléments obligatoires dont la literie, une table avec chaises, une plaque de cuisson, la vaisselle ou encore les luminaires, matériel d’entretien ménager, etc. A contrario, un bien immobilier vide doit au moins comprendre des sanitaires (douche + WC), un évier et un système de chauffage.

Ensuite, les principales différences sont d’ordre juridique :

Durée Dépôt PréavisLogement videLogement meublé
Durée du bail1 mois de loyer maximum (hors charges)1 an minimum (réduit à 9 mois si le locataire est étudiant)
Dépôt de garantie3 ans minimum2 mois de loyer maximum (hors charges)
Préavis du locataire3 mois minimum (réduit à 1 mois minimum dans certaines situations ou dans les zones tendues)1 mois minimum
Préavis du bailleur6 mois minimum3 mois minimum

Enfin, dernier point important, les loyers des logements meublés sont généralement de 15 à 20 % supérieurs à ceux des biens loués nus. Une bonne nouvelle pour votre rendement locatif, à condition de bien prendre en compte les charges supplémentaires liées à la location meublée : achat et entretien du matériel, gestion des locataires plus fréquente, etc.

Malgré tout, dans la majorité des cas, la rentabilité d’un bien immobilier loué meublé en LMNP est plus élevée que pour une location vide. Et l’explication se trouve principalement dans le traitement fiscal des revenus locatifs.

Comparatif de la fiscalité entre une location nue ou meublée

Tout d’abord, on remarque qu’en tant que propriétaire bailleur d’un logement vide, les recettes locatives entrent dans la catégorie des revenus fonciers, sur la déclaration d’Impôt sur le Revenu (IR). De l’autre côté, la location meublée se fait généralement sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime nécessite une inscription au Greffe du Tribunal de Commerce et les revenus liés à l’activité de location meublée doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans un cas comme dans l’autre, 2 options sont possibles et peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre résultat fiscal :

LOCATION NUEMicro foncierRégime réel
Critères d’application: Revenus locatifs inférieurs à 15 000 € par an (possibilité d’opter pour le régime réel). - Revenus supérieurs à 15 000 € par an ; - Ou sur option du contribuable si plus favorable (choix irrévocable pour 3 ans).

Une fiscalité plus attractive dans le cadre de la location meublée LMNP

Que ce soit en Micro BIC ou au réel, on constate que l’impact fiscal est moindre en LMNP par rapport à la location nue. D’autant plus avec le régime réel qui offre la possibilité d’amortir comptablement le prix d’achat du bien ainsi que le mobilier sur plusieurs années (selon la règle des composants). Cette opération (indolore pour votre trésorerie, car purement comptable), permet d’augmenter les charges à déduire de vos recettes locatives et donc de réduire l’assiette taxable, ce qui se traduit par moins d’impôts, voire pas du tout dans de nombreux cas.

Autre point positif lors de la vente d’un bien en LMNP : les amortissements dont a profité le propriétaire tout au long de l’exploitation du logement ne viennent pas majorer le montant de la plus value immobilière taxable. Elle reste basée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition et bénéficie également d’un abattement pour la durée de détention de l’immeuble. Ainsi, la plus value immobilière sera exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Le principe d’amortissement, liée à la location meublée non professionnelle au régime réel, représente donc un avantage fiscal majeur qui montre tout l’intérêt du statut LMNP.