Préfecture de la Loire, Saint-Étienne est la 14e commune de France, avec 173 821 habitants en 2019 et la 2e commune de la région Auvergne-Rhône-Alpes. La commune est par ailleurs au cœur d'une vaste aire urbaine de plus de 520 640 habitants en 2017, aire urbaine dont la surface s’étend ces dernières années. La ville s’est intégrée au Pôle Métropolitain constitué des agglomérations de Lyon, Saint-Étienne, Porte de l'Isère et ViennAgglo.
Longtemps connue comme un important centre d’extraction du charbon, et comme la ville française « de l'arme, du cycle et du ruban », Saint-Étienne est actuellement engagée dans un vaste programme de rénovation urbaine visant à passer du statut de la cité industrielle héritée du XIXe siècle à celui de « capitale du design » du XXIe siècle. Cette démarche a été reconnue avec l'entrée de Saint-Étienne dans le réseau des villes créatives UNESCO en 2010. La ville connait actuellement un renouveau, avec notamment le développement du quartier d'affaires Châteaucreux, du centre commercial Steel et du quartier créatif Manufacture.
Le football a fait beaucoup pour l’image de la ville. Saint-Étienne a même été désignée en 2020 ville la plus foot de France par le magazine France Football.
La ville se trouve sur la vallée du Furan, qui prend sa source dans le massif du Pilat au sud de la ville. Avec le quartier de Rochetaillée, Saint-Etienne fait partie du territoire du parc naturel régional du Pilat.
La ville est très vallonnée et la tradition locale lui attribue sept collines comme Rome, Nîmes ou Besançon. Le territoire communal est traversé par la ligne de partage des eaux entre l'Atlantique et la Méditerranée. Fait peu connu : Saint-Étienne est l'une des plus grandes villes d'altitude d'Europe (env. 170 000 habitants à plus de 480 m d'altitude).
Originellement construite autour de la place Grenette, la ville de Saint-Étienne se développe jusqu'au XVIIIe siècle selon un axe est-ouest, de part et d'autre du Furan : de l’actuelle place du Peuple) jusqu’à la place Fourneyron, la ville étant enclavée au nord et au sud par des biens appartenant à l'Église (couvent Sainte-Catherine, paroisse de Valbenoite…).
C'est seulement après la Révolution française et la nationalisation des biens du clergé que l'axe de développement urbain pivote, en suivant désormais le cours du Furan, vers le nord et vers le sud.
Saint-Étienne est le seul exemple français du développement d’une activité minière au cœur même d'une grande ville. Au XIXe siècle, le paysage urbain se transforme avec le creusement des puits mais surtout le développement des crassiers, ces terrils constitués de déchets métallurgiques. comme à la Talaudière.
Au XIXe siècle, le développement économique et industriel (passementerie, armurerie…) va conduire à réorganiser la ville selon un nouveau plan en damier, qui va se superposer à celui de la ville ancienne et de ses faubourgs. Avec les extensions urbaines, ce plan va accepter des « courbes » : cours Fauriel bordé de contre-allées et d'arbres, cours Victor-Hugo, avenue de la Libération…
Après une longue période de déclin industriel, Saint-Etienne a dû se repenser complètement, et de nouveaux quartiers portent désormais la croissance de l’agglomération :
La Cité du Design, sur l’ancien site de la Manufacture d’armes, au nord du centre-ville, quartier dédié aux activités culturelles et à l’innovation,
Châteaucreux, autour de la nouvelle gare TGV, quartier d’affaires sur plus de 40 hectares destiné aux activités tertiaires. Le groupe Casino y a son siège mondial. Un nouveau pôle hôtelier vient de s’y implanter.
Le technopôle de Montreynaud, particulièrement actif sur les technologies des transports.
Le quartier du Centre-Deux où l’on trouve le plus grand centre commercial de l’agglomération.
Le quartier du Pont-à-l’Ane – Monthieu, quartier par où l’on entre dans la ville depuis Lyon par l’autoroute.
Investir dans une ville qui a réussi son passage de l'industrie manufacturière aux nouvelles technologies
Saint-Etienne est connue pour être la ville d’origine du Groupe Casino, mais elle accueille plusieurs pôles de recherche d’envergure européenne et mondiale, dans les technologies médicales, l’optique, les technologies liées au transport… La ville est la 9e métropole française pour ce qui est des brevets déposés, devant Rennes, Nantes, Bordeaux et Montpellier.
De nombreuses entreprises dans la métallurgie, la mécanique et la sous-traitance automobile participent directement à ces pôles de recherche, comme : General Dynamics et sa filiale AxleTech, Ascométal, SEAC Saint-Étienne Automotive Components, ou encore Berthez…
Investir dans un pôle universitaire de premier plan
L’université Jean-Monnet-Saint-Étienne (UJM) a rejoint en 2007 le Pôle de recherche et d’enseignement supérieur de Lyon. Quatre de ses cinq campus sont situés à Saint-Etienne : Tréfilerie, Manufacture, Métare et Santé Innovations.
Enfin, l'École nationale supérieure des Mines de Saint-Étienne, le CNRS, Sciences Po Lyon, l'École nationale d'ingénieurs de Saint-Étienne, l'École nationale supérieure d'architecture de Saint-Étienne se sont affiliés à l’Université de Lyon.
Saint-Etienne accueille de nombreuses autres grandes écoles, comme la Saint-Etienne School of Economics, le campus EMLYON Business School, l’Institut d’Optique Graduate School, l’ENISE ou TELECOM Saint-Etienne.
L'hôpital Nord , CHU situé à Saint-Priest-en-Jarez, dans le nord de l'agglomération, est reconnu parmi les meilleurs hôpitaux de France, notamment pour certaines spécialités : 2e sur les stimulateurs cardiaques, 9e sur la chirurgie des carotides.
Résidences étudiantes :
Les logements étudiants se trouvent autour des campus, avec une forte proportion sur le nouveau quartier Centre-Deux, près du campus de la Tréfilerie, de celui de l’EMLYON et de l’Ecole des Mines.
Investir dans une ville vivante et verdoyante
Saint-Étienne est une des grandes villes françaises qui possèdent le plus d'espaces verts intra-muros, avec plus de 700 hectares de parcs et jardins publics dispersés dans toute la ville, ainsi le Parc Montaud et sa vue panoramique sur la ville, le Parc de l’Europe, le Jardin des Plantes, sur la colline Villeboeuf, ancienne mine.
Résidences seniors :
Les résidences seniors se regroupent naturellement au centre-ville, à proximité des grands équipements culturels comme l’Opéra, et des grands espaces verts, comme le Jardin des Plantes.
Nos résidences gérées à Saint-Étienne
- BELLEVUE — Etudiants
- Campus Design — Etudiants
- Green Break — Etudiants
- L'atelier Clos Lamaiziere — Etudiants
- L'Hermitage — EHPAD
- Les Estudines Jules Ferry — Etudiants
- Les Jardins d'Arcadie — Seniors
- Les Jardins de l'Opéra — Seniors
- Neoresid Tréfilerie — Etudiants
- Otti Berger — Etudiants
- Studélites Monet — Etudiants
- Villa Janin — EHPAD
48h
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FAQ - Achat LMNP à St Etienne
Q1. Qu'est-ce que l'investissement LMNP en résidence gérée à Saint-Étienne ?
Saint-Étienne propose 12 résidences gérées référencées sur revenupierre.com, majoritairement des résidences étudiantes (8, dont Bellevue, Campus Design, Les Estudines Jules Ferry), complétées par 2 résidences seniors (Les Jardins d'Arcadie, Les Jardins de l'Opéra) et 2 EHPAD (L'Hermitage, Villa Janin). Investir en LMNP consiste à acheter un lot meublé dans l'une de ces résidences et à le confier en gestion à un exploitant professionnel via un bail commercial, qui verse un loyer régulier indépendamment du taux d'occupation réel. Le statut fiscal permet en parallèle d'amortir le bien et le mobilier, ce qui allège fortement l'imposition des loyers perçus. C'est un placement pensé pour un revenu locatif stable, sans la gestion active d'une location nue classique.
Q2. Pourquoi investir à Saint-Étienne en résidence gérée ?
Saint-Étienne compte 173 821 habitants, au sein d'une aire urbaine dépassant 520 000 habitants, ce qui en fait la 14e commune de France et la 2e de la région Auvergne-Rhône-Alpes. La ville est structurée autour de l'Université Jean-Monnet-Saint-Étienne, dont quatre des cinq campus sont implantés sur place, ainsi que de grandes écoles comme les Mines, l'ENISE ou l'EMLYON Business School, qui alimentent une demande locative étudiante concentrée sur la ville. Son tissu économique s'appuie sur des pôles comme le quartier d'affaires de Châteaucreux ou la Cité du Design, tandis que le CHU Nord, reconnu notamment en cardiologie, contribue à l'attractivité locale. Ce positionnement de ville moyenne avec une offre universitaire dense en fait un marché LMNP accessible, moins concurrentiel que les grandes métropoles.
Q3. Quel budget prévoir pour investir en LMNP à Saint-Étienne ?
Le budget à Saint-Étienne est généralement plus accessible que dans les grandes métropoles régionales, notamment pour les studios étudiants situés dans des quartiers proches des campus comme Tréfilerie ou Manufacture. Les résidences seniors, comme Les Jardins d'Arcadie ou Les Jardins de l'Opéra, et les EHPAD demandent en général un budget plus élevé du fait de surfaces plus importantes et de prestations médicalisées. Chaque bien référencé par revenupierre.com est présenté avec son prix, le loyer garanti par l'exploitant et une simulation de rentabilité, pour comparer objectivement les opportunités stéphanoises. Le positionnement globalement plus abordable du marché immobilier local peut représenter un point d'entrée intéressant pour un premier investissement LMNP.
Q4. Quelle résidence choisir à Saint-Étienne selon son profil d'investisseur ?
Pour capter la demande étudiante, une résidence proche des campus universitaires ou du quartier Tréfilerie, comme Neoresid Tréfilerie ou Studélites Monet, profite directement de la présence de quatre des cinq campus de l'Université Jean-Monnet ainsi que des grandes écoles locales (Mines, ENISE, EMLYON). Pour un profil plus patrimonial, les résidences seniors comme Les Jardins de l'Opéra répondent au vieillissement de la population dans une agglomération stable de plus de 520 000 habitants. Les EHPAD, comme L'Hermitage ou Villa Janin, s'adressent à des investisseurs recherchant une demande peu cyclique, souvent adossée à des besoins médicaux durables. Le choix dépend avant tout de votre tolérance au risque et de l'horizon de détention souhaité.
Q5. Comment se déroule l'achat d'un bien LMNP à Saint-Étienne avec revenupierre.com ?
Un conseiller échange avec vous sur vos objectifs et votre budget, puis vous présente une sélection de lots disponibles parmi les 12 résidences stéphanoises référencées, avec le bail commercial et le loyer garanti par l'exploitant pour chacune. Il établit une simulation fiscale personnalisée du régime LMNP et vérifie en amont la solidité de l'exploitant ainsi que les clauses du bail avant de vous orienter vers un bien précis. L'accompagnement se poursuit jusqu'à la signature chez le notaire, puis dans les démarches administratives liées au statut LMNP. Ce service est gratuit pour l'investisseur, la rémunération de revenupierre.com étant versée par le promoteur ou le vendeur.
Q6. Quels sont les points de vigilance avant d'investir en résidence gérée à Saint-Étienne ?
Le point central reste la solidité de l'exploitant qui gère la résidence, car c'est de lui que dépend la régularité du versement des loyers dans la durée. Il faut également examiner attentivement les clauses du bail commercial - durée, indexation, répartition des charges et travaux - avant de s'engager. La localisation compte particulièrement à Saint-Étienne : un studio proche des campus universitaires ou du centre-ville se loue plus facilement qu'un bien situé dans un secteur périphérique moins demandé. Enfin, sur un marché de ville moyenne, il est utile de vérifier le dynamisme réel du quartier (proximité de Châteaucreux, de la Cité du Design ou des campus) plutôt que de se fier uniquement au prix d'achat.
Q7. Est-il facile de revendre un bien LMNP à Saint-Étienne ?
La revente à Saint-Étienne dépend fortement de la proximité du bien avec les pôles universitaires et les zones d'activité comme Châteaucreux, qui concentrent la demande locative et donc l'intérêt des futurs acquéreurs. Un lot dans une résidence gérée par un exploitant solide, avec un bail récent, se revend généralement plus facilement qu'un bien dont le bail arrive à échéance ou situé dans un secteur moins attractif. La présence de grandes écoles reconnues (Mines, EMLYON, ENISE) sur le campus stéphanois constitue un facteur de stabilité de la demande étudiante à moyen terme, favorable à la revente. Il reste conseillé d'intégrer, dès l'achat, une réflexion sur la stratégie de sortie et sur l'attractivité durable du quartier choisi.