Revenu Pierre vous apporte toutes les informations sur l’Article 606 du Code Civil ,  et son application dans les baux commerciaux en résidence gérée

La clarté du bail commercial sur la prise en charge de ces "gros travaux", se révèle particulièrement importante en EHPAD

1. LES REGLES DE BASE 

L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

L'article 606 du code civil fournit donc une liste qui peut sembler précise mais qui est finalement incertaine pour certains travaux, notamment les ravalements de façades, ou la toiture.

L'article 606 du code civil est très fréquemment utilisé dans le domaine du bail commercial pour répartir les charges de travaux entre propriétaires et locataires. Le principe est que les "grosses réparations" de l'article 606 du code civil sont assumées par le propriétaire alors que les autres réparations sont assumées par le locataire.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont aujourd'hui systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la Loi Pinel. Ce décret stipule en effet que les travaux liés à l'article 606 du code civil ne peuvent plus être à la charge du locataire. Même si elle n'est pas d'ordre public, cette disposition conduit à la fin du concept de loyer triple net.

Dans la même idée, ne peuvent également être facturés aux locataires les dépenses liées aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou pour mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Il est important de noter que ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la publication de ce décret.

2. APPLICATION  DES TRAVAUX DE L’ARTICLE 606 AUX LMNP ET AUX EHPAD NOTAMMENT  

Nous avons donc vu que depuis la loi PINEL, le bailleur ne peut plus s’exonérer de ses obligations concernant la prise en charge des grosses réparations. Cette obligation est devenue d’ordre public.

Mais les exploitants peuvent préférer prendre en charge le pilotage de ces gros travaux n notamment pour être en mesure de répondre aux obligations de mises aux normes qui peuvent leur être imposées par les autorités (notamment l’ARS en EHPAD). Pour ne pas prendre risque de voir leur autorisation d’ouverture remise en cause, certains exploitants d’ehpad proposent aux bailleurs de leur transférer la charge de leur obligation légale.

Cette possibilité juridique se fait par un courrier explicite de l’exploitant , reconçant, par une décision unilatérale, à son droit défini par la Loi.

Ce point est souvent négocié dans ces conditions par les conseils juridiques des bailleurs, lors des renouvellements de baux des EHPAD, qui en le rédigeant comme tel, ont une sécurité juridique bien plus forte que si cette clause figurait dans le bail commercial. Selon la majorité des auteurs, une telle clause inscrite dans un bail commercial serait nulle de plein droit, puisque contraire à des dispositions d’ordre public.

3. LES GROS TRAVAUX DANS LES RESIDENCES GEREES   

En pratique, les gros travaux de l’article 606 et les remises aux normes sont prises en charge majoritairement par les exploitants, en EHPAD.

Les exceptions qui peuvent arriver, doivent être analysées avec prudence.

Dans les autres types de résidences (résidences d’étudiants, d’affaires, pour seniors ou en tourisme), la prise en charge des gros travaux est très souvent pour les propriétaires bailleurs.

L’impact de l’article 606 nous parait moins important dans ces segments.