Les résidences gérées intéressent de plus en plus les investisseurs en immobilier. En investissant dans ces résidences de services, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs immédiats attractifs, via un bail commercial. Investir dans une résidence de tourisme, EHPAD ou étudiante en LMNP est un bon véhicule de diversification. Pour ce faire, vous devrez signer un contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Le bail commercial dans une résidence gérée

Si vous investissez en tant que propriétaire dans un bien immobilier LMNP dans une résidence gérée, vous devrez signer un bail commercial qui est une convention tripartite. Les articles 605 et 606 du code civil doivent figurer dans votre bail commercial. Ces dispositions répartissent les charges entre le propriétaire du logement et le gestionnaire de la résidence. 

Avant de signer un contrat de bail commercial, il faut vérifier la solidité et la renommée de l’exploitant. En effet, plus le gestionnaire est reconnu sur son marché, meilleur sera votre bail dans la durée.

Enfin, il vous sera utile de vous faire accompagner par un professionnel des résidences gérées pour qu’il étudie la viabilité de l’exploitant et donc la qualité intrinsèque de votre bail commercial. 

Les conséquences juridiques du bail commercial

Un bail commercial est conclu entre un investisseur qui est le bailleur et le gestionnaire de la résidence gérée pour une durée minimale de 9 ans.

Seul le locataire de la résidence gérée, peut mettre fin à son bail; tandis que le propriétaire bailleur ne bénéficie pas de cette faculté. En effet, le bailleur commercial ne peut résilier le bail, sauf faute du locataire ou non paiement du loyer.

Globalement, le bail en résidence de tourisme, séniors EHPAD ou d’affaires dure 9 ans.

Si l’exploitant souhaite revoir le loyer perçu par le propriétaire investisseur en LMNP à la baisse, c’est le juge des baux commerciaux qui tranchera l’affaire.

En ce qui concerne les travaux, comme les grosses réparations, elles  seront à la charge du propriétaire bailleur. Attention: lors du renouvellement de bail, l’exploitant de la résidence gérée peut être tenté de prévoir des travaux, ce qui diminue d’autant la rentabilité de son investissement dans le futur.