Faut-il encore investir en Ehpad en 2022 ?

Février 2022 – Un livre qui fait scandale

Les révélations sur le fonctionnement de certains exploitants d’EHPAD au début de l’année 2022 ont incontestablement eu un impact sur le regard que les investisseurs, ou les professionnels de la gestion de patrimoine pouvaient avoir sur le marché des EHPAD, proposés aux particuliers, en tant que supports d’investissements immobiliers à long terme.

Mars 2022 – Un mois de déballages, d’enquêtes et de débats

Passés la sidération et les débats médiatiques initiaux, de nombreuses inspections ont été lancées par les autorités de tutelles (ARS, IGF, Conseils départementaux…) . Des commissions d’enquête ont été ouvertes en un temps record , des extraits de rapports ont commencé à apparaitre, même si la publication au grand public de la totalité des rapports ne semblent pas encore être acquis.

Des inspections ont donné lieu à des mises en demeure, à des fermetures provisoires et plusieurs groupes sont concernés. Cela ne concerne pas uniquement ORPEA ou KORIAN qui ont été particulièrement visés au départ par les médias , eu égard à leur taille et à leur puissance financière.

De nombreux sujets ont été mis sur la table :

• Pourquoi l’Etat fait appel au secteur privé pour s’occuper du grand âge
• Le grand âge est-il un business comme un autre ?
• Pourquoi le secteur privé est-il si lucratif ? Est-ce normal ?
• Pourquoi des investisseurs privés investissent dans des murs d’ehpad ?
• Où se situe l’éthique ?
• Comment va évoluer le secteur et quelle est la place du secteur privé ?
• Argent public/argent privé : tout ceci fait-il bon ménage ?
• L’argent public est-il bien utilisé ? sur-optimisé ?

Le débat va durer et les contrôles vont s’accentuer. La valorisation des exploitants d’EHPAD a beaucoup souffert en Bourse et va sans doute ne pas retrouver ses niveaux avant une longue période.

Avril 2022 – Le moment du constat pour les investisseurs privés

Les investisseurs privés ont maintenant compris :

• Que le secteur privé a conduit à rénover et moderniser depuis 20 ans un parc vieillissant, en introduisant des standards de l’hôtellerie
• Mais que cela s’est fait avec des prix de journée élevés
• Avec un souci marqué pour la rentabilité de la gestion, peut-être au détriment , au moins dans un certain nombre de cas, de la qualité de l’accueil des résidents
• Avec un souci du rapport de force au détriment des propriétaires particuliers, qui sont très dépendants des gestionnaires pour la pérennité de leur investissement
• Que tous les exploitants ne se valent pas, dans leur comportement et leur mode de gestion
• Que si le marché du grand âge est un défi démographique, et laisse augurer une activité pérenne pour les gestionnaires,  les risques liés à la dépendance vis-à-vis de ces gestionnaires exploitants ne sont pas à minimiser
• Que l’investissement dans des murs d’EHPAD, basé sur un marché puissant et profond, présente cependant des risques particuliers, lié à un immobilier spécifique

Les grands commercialisateurs intègrent maintenant un facteur « éthique » et « image » et ont tendance depuis le début d’année à restreindre leurs prescriptions pour des investissements en EHPAD.

Avril 2022 – Un début d’ajustement des prix de revente

Avec une moindre prescription et une demande plus faible, au moins conjoncturellement, les stocks vont naturellement monter, même si on n’assiste pas à une vague de reventes. Mais l’inquiétude des propriétaires est néanmoins perceptible.

La sélection des résidences objet d’un référencement en revente, est plus sévère. Les critères habituels rappelés ci-dessous , ont été renforcé par des critères de type « ESG » ou « ETHIQUE ». Les gestionnaires qui ont pris des orientations dans ce sens depuis quelques trimestres sont naturellement mis en avant, en particulier ceux qui ont opté pour un statut d’entreprise à mission.

Rappel des critères de sélections des investissements en EHPAD :

• La taille de l’établissement (une taille d’au moins 80 lits)
• La profitabilité de la résidence (des résultats d’exploitation supérieurs à 15%)
• L’adaptation aux normes actuelles (et futures…)
• Les besoins en hébergement sur la zone d'agrément définie par l'ARS et le Département et la concurrence des autres établissements
• La statut du bail commercial actuel : un bail en tacite reconduction ne donne pas les mêmes gages de sécurité qu'un bail de 10 ans ferme tout juste signé
• Le Gestionnaire : Sa taille , ses moyens financiers et humains
• Le comportement  du gestionnaire exploitant avec les bailleurs lors des renouvellements des baux commerciaux

Un marché 2022 chahuté, une recherche des biens de qualité , des perspectives toujours intéressantes

A l'heure où nous écrivons, le rapport commandé par le gouvernement vient d'être rendu public. Chacun se fera son opinion, mais il est sévère pour le gestionnaire exploitant visé par cette enquête. 

Conclusion sur les prix 2022

En conclusion, les baisses de prix vont de 8 à 12% sur le 2ème trimestre 2022, versus fin 2021. Les rendements inférieurs à 4% ne nous paraissent plus d’actualité. Les taux de rendements cibles vont de 4,5% à 5% pour les meilleures résidences. Les résidences qui sont jugées plus risquées sont moins liquides.

Cette situation conjoncturelle va générer quelques opportunités d’investissement jusqu'en septembre 2022.