Les résidences gérées – Un rappel

 

Les résidences gérées désignent des immeubles dont les locataires bénéficient à la fois d’un logement meublé et de services, et sont exploitées par un gestionnaire unique. Quand on parle de résidences gérées, on les classe la plupart du temps dans les catégories suivantes: les résidences étudiantes, les EHPAD, les résidences seniors, les résidences de tourisme et enfin les résidences d’affaires.

Dans cette niche immobilière, les acteurs que l’on rencontre sont principalement le promoteur immobilier, lequel construit l’ensemble de la résidence ; le gestionnaire, qui organise la vie du lieu au quotidien ; les locataires en court ou long séjour et enfin les investisseurs LMNP. Ceux sont ces derniers qui sont en réalité les vrais propriétaires, in fine, des lots sous contrat de bail commercial avec un gestionnaire de résidences.

Il est possible d’investir dans une résidence gérée en faisant l'acquisition d'un bien en LMNP dans le neuf ou sur le marché secondaire (marché de l’occasion). Le marché secondaire attire de plus en plus d’investisseurs en quête de revenus immédiats.

 

L’impact du COVID 19 sur les résidences gérées et sur son marché secondaire

 

Les résidences étudiantes

Tout d’abord dans cette période de pandémie les étudiants qui louent un appartement dans le parc privé est similaire au secteur immobilier traditionnel. Ainsi ils ont dû continuer à payer leur loyer eu égard aux aides qu’ils perçoivent par ailleurs de l’état.

Néanmoins, certains gestionnaires de résidences étudiantes ont pu être tentés, dès les mois de mars, face à des départs massifs, d’invoquer des cas de force majeure rendant le paiement des loyers impossible. Peu de contentieux ont été engagés sur ces thèmes.

De mars à juin, il est indubitable que les étudiants étrangers ont déserté ce type de résidences entrainant des baisses de 10 à 30% du taux de remplissage habituellement constaté.

De facto, pendant cette période, les exploitants de résidences gérées étudiants ont proposés des avenants aux bailleurs pour minorer les loyers pendant quelques mois jusqu’au mois de septembre. A contrario et bien heureusement d’autres ont continué à payer 100% des loyers aux propriétaires- bailleurs.

En conclusion, sur l’année 2020, les résidences d’étudiants ont globalement bien résisté à la crise sanitaire et les exploitants ont pour la plupart respecté leurs engagements vis-à-vis des bailleurs, une minorité d’entre eux ayant cependant demandé des efforts d’ajustements temporaires de loyers au titre eu 2è trimestre 2020.

Conclusion : Liquidité 8/10 - La liquidité des résidences d'étudiants n’est pas affectée.

 

Les résidences d’affaires

L’activité dans ce secteur a été stoppée en mars 2020. Il en a résulté de nombreux contentieux, toujours en cours à l’heure de l’écriture de cet article. En effet la plupart des résidences dédiées à la vie économique ont dû fermer quand d’autres transformaient leurs locaux en bases logistiques pour les soignants.

Compte tenu des mesures de confinement à répétition annoncées par le gouvernement, il est à craindre que l’activité ne reprenne qu’en 2022/2023. Il est d’ores et déjà acquis que les difficultés s’étaleront sur 2 ans, du fait du manque de visibilité sur la reprise réelle de l’économie et donc, de la circulation des hommes d’affaires.

En outre, après une brève embellie au sortir de l’été, l’annonce du nouveau confinement en octobre a entrainé une nouvelle catastrophe dans ce secteur avec des taux de remplissage s’effondrant entre 25% à 40%.

Les exploitants ont en majorité « proposé » des ajustements temporaires de loyers sur 2020 au minimum. L’année 2021 se prépare dans les memes conditions de demandes d’ajustements temporaires. Une très faible minorité d’exploitants a continuer à assurer 100% de leur engagement, et ont démontré des capacités de résiliences et des relations avec les bailleurs d’une grande qualité.

Les plus grands exploitants, plus exposés encore, ont engagé des bras de fers avec leurs bailleurs, allant de la suspension de loyers, à la négociation dans le cadre de procédures de conciliations, préalables à des procédures de sauvegarde. Des avenants temporaires ont également été proposés pour proposer des abandons de loyers de 3 à 9 mois de loyers. De nombreux contentieux ont été engagés par plusieurs avocats qui se sont spécialisés sur ce sujet.

Conclusion : Liquidité 2/10 - La liquidité des résidences d’affaires est sérieusement affectée, certains acteurs spécialisés en revente, comme Revenu Pierre par exemple, ont stoppé les reventes sur ce segment d’activité et ne prévoient pas de revenir sur le marché avant 2022.

 

Les résidences de tourisme

Là encore, à l’instar dans les résidences d’affaires, certains propriétaires-bailleurs ayant investi dans les résidences de tourisme n’ont plus perçu le paiement de leurs loyers depuis le 2ème trimestre 2020.

Certains gestionnaires ont proposé aux investisseurs d’abandonner 60% des loyers pour l’année 2020, tout en n’ayant pas la garantie d’être payé à 100% pour l’année 2021 . Ces propositions ont été mal reçues par les bailleurs sachant que la plupart ont des mensualités de crédit à honorer.

Conclusion : Liquidité 3/10 - La liquidité des résidences de tourisme est sérieusement affectée, mais dans une moindre mesure que les résidences d’affaires. Certains investisseurs sont plus intéressés par l'occupation de ces résidences que par leur seul revenu financier

 

EHPAD

Le secteur de la santé, en plus d’être résilient et acyclique a été dans l’univers des résidences gérées, le moins impacté par la pandémie de COVID. Ainsi, le souhait d’acquérir des SCPI liées au domaine de la santé ou des chambres dans des EHPAD attire plus que jamais les investisseurs en quête de visibilité et de sécurité . De plus, le secteur de la santé ne suit pas les méandres sinueux des marchés financiers en général. Ainsi, même dans ce contexte de crise, les gens continuent de vieillir et les besoins en résidences gérées comme les EHPAD sont chaque jour qui passe, plus évidents.

La crise du COVID n’a fait que renforcer la demande de chambres en EHPAD dans un marché déjà en pénurie avant la crise.

En EHPAD, les conséquences ont donc eu un impact diamétralement opposé à celui rencontré par les résidences de tourisme et d’affaires. Seuls quelques retards administratifs sont à déplorer dus à la réorganisation des services et au développement du télétravail.

Conclusion : Liquidité 9/10 - La liquidité des ehpad n’a pas été affectée. Les exploitants sont solides, et malgré des taux d’occupation plus faibles, eu égard aux difficultés de relocation suite aux décés, ont honoré leurs engagements sans sourciller.

Une exception a cependant été relevée fin décembre sur un exploitant national du TOP 10, qui demande un abandon de loyer d’un trimestre en 2021.

 

Les résidences séniors

Comme les EHPAD, les résidences séniors ont plutôt bien résisté à la crise du COVID 19. Cela s’explique sans doute par le fait d’une population plus jeune qu’en EHPAD. De plus, les résidents sont également plus autonomes sans prise en charge médicale obligatoire.

Ainsi, les contraintes ont été bien moins lourdes qu’en EHPAD. Ce qui a permis une bonne résistance de cette classe d’actifs au sein des résidences gérées. La résidence séniors DOMYTIS par exemple située à Tours n’a enregistré, à ce jour, aucun cas de coronavirus tant au niveau des résidents que du personnel.

La réponse à ce miracle relatif réside dans le fait que beaucoup de résidences séniors ont eu le réflexe salvateur d’anticiper les recommandations gouvernementales en tout début mars. Elles ont très rapidement appliqué les mesures barrières tout en assurant alors la continuité des services dans les résidences.

Ceci étant dit, le remplissage des résidences seniors , en situation de monté en régime est plus difficile, et le compte de résultats des exploitants sera impacté. Certains exploitant ont d’ailleurs demandé des réductions temporaires de loyers sur 2020.

Conclusion : Liquidité : 8/10 - Si la liquidité des investissements en résidences seniors n’est pas affectée, certains acteurs de la revente LMNP prennent des précautions sur les résidences qui ne sont pas encore à l’équilibre financier (car pas encore en régime de croisière) ou repoussent les reventes des exploitants confrontés à des problèmes de remplissage des résidences trop récentes. Une certaine sélectivité s’est installée.

 

Mise à jour 11/01/21