Revenu Pierre vous explique tout sur le bail commercial LMNP et l'indemnité d'éviction voici les règles à maitriser :
1. L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION EST OBLIGATOIRE EN CAS DE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL
La loi impose au bailleur d’indemniser le locataire en cas de refus de renouvellement du bail commercial : aucune clause contractuelle ne peut déroger à ce principe qui est une clause d’ordre public.
Des situations exceptionnelles peuvent justifier le non-paiement de l’indemnité d’éviction :
- Le bailleur a un motif valable pour refuser de renouveler le bail. Sont notamment considérés comme des motifs valables la cessation d’exploitation du fonds de commerce , le non-respect d’une obligation contractuelle par le locataire, comme par exemple le non-paiement répétés de loyers, les défauts d’entretien constatés, le non- respect de la destination après mise en demeure de s’y conformer….
- L’état d’insalubrité de l’immeuble impose une réfection, avec une démolition totale ou partielle.
2. LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ EST FIXÉ PAR LE BAILLEUR ET LE PRENEUR A BAIL (LOCATAIRE)
En principe, le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction. En pratique, c’est souvent un expert qui propose ce montant, dans un cadre judiciaire.
Pour bien évaluer le montant, il faut tenir compte du préjudice financier subi par le locataire qui ne peut plus continuer à exploiter son fonds de commerce.
3. IL FAUT BIEN DISTINGUER L’INDEMNITÉ DE REMPLACEMENT DE L’INDEMNITÉ DE TRANSFERT
Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne une perte totale de clientèle, on parle d’indemnité de remplacement. Son montant peut être calculé sur la base du chiffre d’affaires des 3 dernières années d’exploitation, pour évaluer la valeur du fonds de commerce.
Si le locataire déplace son fonds de commerce sans perdre totalement sa clientèle, on parle d’indemnité de transfert. Pour calculer son montant, les parties peuvent tenir compte, entre autres critères, de la différence de loyer entre l’ancien et le nouveau local commercial.
Le non renouvellement du bail peut ne pas entrainer la perte totale de la clientèle. C’est à traiter au cas par cas.
4. LE BAILLEUR DOIT INDEMNISER LES PRÉJUDICES ACCESSOIRES
Au-delà d’indemniser le préjudice lié au non-renouvellement du bail – perte totale ou partielle de clientèle – le bailleur indemnise les préjudices indirects.
Il s’agit des frais de déménagement et de réinstallation en cas de transfert du fonds dans un autre local. Le locataire peut également demander l’indemnisation au titre des licenciements engendrés par le non-renouvellement du bail.
5. LE LOCATAIRE DOIT QUITTER LES LIEUX À RÉCEPTION DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Le locataire a le droit de rester jusqu’au paiement de l’indemnité. Une fois le versement intervenu, il dispose de 3 mois pour quitter les lieux.
6. LE BAILLEUR A UN DROIT DE REPENTIR
Lorsque le montant de l’indemnité est fixé par le juge, le bailleur peut exercer son droit de repentir sous 15 jours : le locataire bénéficie finalement du renouvellement du bail, et le bailleur ne verse aucune indemnité.
7. APPLICATION AUX RESIDENCES GEREES
Depuis 10 ans, un certain nombre d’investisseurs LMNP ont dénoncé leur baux commerciaux et se sont lancés dans des contentieux pour récupérer leurs biens libres, notamment dans des résidences d’étudiants dans des villes à forte valeur immobilière. La destination « habitation » des résidences d’étudiants leur permet de louer ensuite le bien sans formalité d’urbanisme, ce qui n’est pas le cas des résidences hôtelières.
Après avoir tenté de montrer, très souvent sans succès, que le régime des baux commerciaux ne s’appliquait pas aux résidences d’étudiants, les conseils des bailleurs ont obtenus des jugements permettant d’avoir une assez bonne idée du montant des indemnités d’éviction fixées par les juges.
Ces montants allant de 8 000 à 18 000 euros, selon les cas, donnent maintenant lieu à des accords conventionnels entre bailleurs et preneurs lorsque les deux parties sont convaincues que chacune est décidée à aller au bout du processus. Un accord peut être préféré à une procédure, dont les résultats sont anticipés.
On voit également dans les baux commerciaux, des clauses de renonciation à indemnité d’éviction à la fin du 2ème bail. Ces clauses, contraires à l’ordre public, seront peut-être appliquées, mais doivent être regardées avec prudence. Une renonciation au droit au renouvellement doit plutôt être formalisée par un courrier explicite de l’exploitant et pas contractualisée dans un bail.
À lire aussi : Le bail commercial en résidence gérée LMNP
et, dans notre observatoire LMNP : la jurisprudence sur les indemnités d'éviction en résidences étudiantes
FAQ - BAIL COMMERCIAL ET INDEMNITE D'EVICTION - RAPPEL DES REGLES
Q1. Dans quels cas l'indemnité d'éviction est-elle obligatoire pour un bail commercial ?
L'indemnité d'éviction est due par le bailleur lorsqu'il refuse le renouvellement d'un bail commercial. Il s'agit d'une règle d'ordre public : aucune clause contractuelle ne peut écarter cette obligation, sauf motif valable prévu par la loi ou situation d'insalubrité imposant la démolition du local.
Q2. Le bailleur peut-il refuser de verser l'indemnité d'éviction au locataire ?
Oui, dans certains cas précis : cessation d'exploitation, non-respect des obligations contractuelles comme le non-paiement répété des loyers ou des défauts d'entretien, non-respect de la destination des lieux, ou insalubrité obligeant à démolir le bâtiment. En dehors de ces motifs, le versement reste obligatoire.
Q3. Comment est fixé le montant de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
Le montant doit en principe être négocié et accordé entre le bailleur et le locataire (preneur à bail). En pratique, faute d'accord, c'est souvent un expert qui propose ce montant, dans un cadre judiciaire.
Q4. Quelle est la différence entre indemnité de remplacement et indemnité de transfert ?
L'indemnité de remplacement s'applique en cas de perte totale de la clientèle et se calcule sur le chiffre d'affaires des trois dernières années. L'indemnité de transfert concerne un simple déplacement de l'activité sans perte totale de clientèle, et tient notamment compte de la différence de loyer entre l'ancien et le nouveau local.
Q5. Combien de temps le locataire a-t-il pour quitter les lieux après le paiement de l'indemnité d'éviction ?
Une fois l'indemnité d'éviction versée, le locataire dispose d'un délai de 3 mois pour quitter les lieux. Ce délai s'ajoute, le cas échéant, aux préjudices accessoires indemnisables comme les frais de déménagement, de réinstallation ou de licenciements liés à la fermeture.
Q6. Qu'est-ce que le "droit de repentir" du bailleur dans une procédure d'éviction ?
Le droit de repentir permet au bailleur de revenir sur sa décision de non-renouvellement dans les 15 jours suivant le jugement fixant l'indemnité d'éviction. S'il l'exerce, le bail est finalement renouvelé et aucune indemnité n'est versée au locataire.
Q7. Quels montants d'indemnité d'éviction sont observés dans les résidences gérées ?
Selon les jugements rendus en résidences gérées, les indemnités d'éviction constatées vont de 8 000 à 18 000 euros, selon les cas. Ces montants illustrent la diversité des situations, notamment liées à la taille des lots et à la perte de clientèle rattachée à chaque bail.