En immobilier, convertir des locaux (professionnels, commerciaux, etc.) en logements, en particulier pour la location saisonnière, est un sujet complexe, régi par des règles strictes et des démarches précises. Un éclairage est nécessaire sur les notions de changement d'usage et de destination, surtout à l’aune des récentes réglementations et pratiques, notamment dans des municipalités comme Paris.
Changement d'usage Versus changement de destination
Changement d'usage
Lorsqu'un propriétaire envisage de modifier l'utilisation d'un bien pour lui donner une autre fonction (comme transformer un bureau en logement), il s'engage dans un processus de changement d'usage.
Les réglementations récentes
Investir dans la Location Saisonnière
Dans des métropoles comme Paris, la location saisonnière peut exiger une autorisation de changement d'usage, notamment dans le but de préserver l'équilibre entre l'habitat et les services. Les propriétaires qui investissent dans des locaux commerciaux pour échapper à cette contrainte sont désormais confrontés à de nouvelles restrictions.
Décret n°2021-757
Entré en vigueur le 1er juillet 2021, ce décret limite la transformation de locaux commerciaux en meublés touristiques. Il donne aux autorités la possibilité de réguler voire d'interdire cette conversion, dans le but de maintenir l’équilibre urbain.
Changement d'usage en location meublée
Un changement d'usage s'avère nécessaire lorsqu'un local d'habitation est transformé en local professionnel ou commercial. Toutefois, si la location ne dépasse pas 120 jours par an pour une résidence principale, aucune autorisation n'est requise. Au-delà, en cas de location de courte durée, le bien change d'usage et passe en catégorie commerciale, ce qui nécessite une autorisation.
Règles de copropriété
Pour les biens en copropriété, il est impératif de vérifier les clauses du règlement. En effet, certaines copropriétés interdisent les activités commerciales, dont la location saisonnière, à moins d'une autorisation expresse de l'assemblée générale.
Changement de destination
Ce processus est obligatoire pour modifier la nature initiale d'un local. Des autorisations d'urbanisme et le respect de certaines normes sont requis. Par exemple, transformer une grange en logement saisonnier nécessite un changement de destination, et peut impliquer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
Procédures à Paris et ailleurs
Dans des villes comme Paris, le changement d'usage pour les locations meublées de courte durée doit répondre à des conditions spécifiques. Le propriétaire doit soumettre une déclaration préalable de changement de destination et une demande de changement d'usage. Ces démarches sont essentielles pour se conformer à la fois au Code de l'urbanisme et au Code de la construction et de l'habitation.
Optimisation fiscale en location Saisonnière
Lorsque la transformation d'un local s'inscrit dans un projet de location saisonnière, il est crucial de considérer les implications fiscales. Les options fiscales, telles que le régime micro-BIC ou réel et l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), doivent être examinées pour optimiser les revenus locatifs.
Anticipation des Évolutions Réglementaires
Nous le voyons bien, l'évolution constante du cadre réglementaire implique pour les investisseurs de rester informés et de prévoir les impacts potentiels sur leurs projets. Rappelons que les réglementations municipales, en particulier, peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre.
Conclusion
La transformation de locaux en hébergements pour la location saisonnière est un processus complexe qui requiert une compréhension minutieuse des réglementations d'urbanisme, des lois fiscales et des règles de copropriété. La consultation d'experts comme Revenu Pierre est essentielle pour naviguer dans ce paysage complexe afin de faire des choix éclairés et rentables. La clé réside sans doute par un bon accompagnement.
A retenir
Si la LMNP est certes avantageuse fiscalement, il est essentiel de respecter certaines réglementations en termes de changement d'usage et de destination.
Depuis le décret n° 2020-78 du 31 janvier 2020, les meublés de tourisme sont catégorisés comme "commerce et activités de service" dans le plan local d'urbanisme (PLU). Cela signifie que transformer un logement en location meublée de tourisme peut nécessiter une autorisation d'urbanisme, notamment dans les grandes villes où les réglementations sont de plus en plus contraignantes .
Par ailleurs, pour les biens en copropriété, il est vital de vérifier le règlement pour s'assurer que la location meublée de courte durée est autorisée. La jurisprudence tend à être stricte sur ce point, se concentrant sur les nuisances et la nature commerciale de l'activité.
Enfin, une déclaration préalable en mairie est globalement requise pour la location meublée, avec des exceptions pour ceux qui louent leur résidence principale. En bref, les investisseurs doivent donc rester attentifs aux réglementations locales et aux exigences spécifiques de leur commune.