En tant que propriétaire d’un appartement vide ou meublé vous devez obligatoirement proposer un logement décent. A contrario, vous pourriez être condamné par décision judiciaire et le mettre en conformité quoi qu’il arrive. Revenu Pierre fait le point.
Logement décent : quelles caractéristiques ?
Un logement décent se caractérise par une absence de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et qui dispose des équipements nécessaires pour un usage courant.
La loi du 6 juillet 1989 dispose des normes de décence d'un bien mis en location. Autrement dit, le bailleur doit “fournir un logement dénué de risques pour la sécurité ou la santé, sans infestations nuisibles, avec une performance énergétique minimale, et équipé pour l'habitation”.
La notion de décence est réaffirmée dans la SRU du 13 décembre 2000 et la loi Alur de 2014 qui a encore développé cette notion, en ajoutant des critères de développement durable. Pour résumer, la décence d'un logement meublé mis en location tient compte de la surface, du confort, de la sécurité et de la performance énergétique de celui-ci. Et ce dès le début du bail. Toutefois, les critères de décence ne s'appliquent pas aux propriétaires occupants.
Les critères de décence incluent les dimensions et la surface habitable. En effet, un logement meublé décent doit avoir au moins une pièce principale avec une surface d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Certaines surfaces comme les terrasses ou les caves ne sont pas comptabilisées.
Nous l’avons abordé en supra, le propriétaire doit garantir la sécurité physique et sanitaire des locataires, ce qui inclut la solidité du gros œuvre, la protection contre les infiltrations d'eau, la sécurité des dispositifs de retenue (comme les garde-corps), l'absence de matériaux dangereux, la conformité des installations électriques et de gaz, et une aération adéquate.
Un logement meublé est qualifié de décent lorsqu’il offre un niveau de confort de base et doit donc inclure un système de chauffage, des installations électriques ou de gaz sécurisées, et un dispositif d’évacuation des fumées.
En outre, l'approvisionnement en eau potable doit être bien évidemment assuré, tout comme le système d'évacuation des eaux usées. Chaque logement meublé loué doit comporter une cuisine ou un coin cuisine équipé d'un évier et d'appareils de cuisson tels qu'un four ou un micro-ondes.
Pour les installations sanitaires, il est impératif d'avoir des toilettes séparées de la cuisine. Une douche ou une baignoire est nécessaire dans la salle de bain, avec un approvisionnement en eau froide et chaude. Un WC peut être situé à l'extérieur de l'unité dans un studio, à condition qu'il soit facilement accessible.
Outre les équipements standards d’une location vide, un logement meublé doit respecter la liste des meubles obligatoires établie par le décret du 31 juillet 2015. Ces meubles incluent une literie avec couette ou couverture, des dispositifs d'occultation pour les fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes, un réfrigérateur avec congélateur, une table et des chaises, des étagères de rangement, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des luminaires et du matériel d'entretien.
Décence et performance énergétique
Depuis 2018, les propriétaires de logements meublés doivent garantir à leurs locataires des conditions de vie décentes, qui incluent des normes minimales de performance énergétique.
Pour les locations meublées, cela implique donc les obligations suivantes:
- Protection contre les Infiltrations d’air parasites
- Étanchéité à l'air des ouvertures
- Équipement des cheminées : Les cheminées doivent être pourvues de trappes appropriées.
- Portes ou fenêtres pour les annexes non chauffées
A noter: Ces normes ne s'appliquent pas aux départements d'Outre-mer. |
Cette exigence vient compléter l’article 2 du décret du 20 janvier 2002 et vise à combattre les logements très énergivores, souvent qualifiés de « passoires énergétiques ».
Depuis 2023, selon un décret publié le 11 janvier 2021, un logement doit présenter une consommation énergétique, mesurée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré par an. Cette règle, effective depuis le 1er janvier 2023, s'applique uniquement aux nouveaux contrats de location signés à partir de cette date, et seulement en France métropolitaine. En conséquence, les logements classés « G + » ne sont plus admissibles à la location depuis cette date.
Les sanctions si le logement n’est pas décent
En cas de location d'un logement meublé non conforme aux critères de décence définis par la loi, un propriétaire-bailleur peut faire face à des sanctions.
D’ailleurs, si le meublé n'est pas encore loué, il est interdit de le mettre en location jusqu'à ce qu'il soit rendu conforme. En revanche, si le logement est déjà loué, le locataire peut contraindre le propriétaire à rendre le logement décent via l’envoi d’une lettre listant les défauts, suivie d'une mise en demeure si aucune action n'est prise.
En absence d’accord, le locataire peut saisir le tribunal d’instance. Si le juge ordonne des travaux et que ceux-ci ne sont pas réalisés, le tribunal peut imposer leur exécution, attribuer des dommages et intérêts au locataire, ou ordonner une réduction du loyer, notamment si les travaux sont techniquement impossibles. Les propriétaires s'exposent aussi à des sanctions pénales en cas d'accident ou de maladie du locataire causés par négligence.
Le locataire peut donc demander la mise en conformité à tout moment mais ne peut exiger un relogement pendant les travaux ni arrêter de payer le loyer. S’il ne paie pas, le propriétaire a des voies de recours.
Les conseils de revenu Pierre pour la location de votre bien meublé
Il est conseillé d'être très clair sur les réparations locatives lors de la signature du bail et de réaliser un constat de décence à l'entrée. En cas de litige, une expertise reconventionnelle peut être sollicitée pour prouver la décence du logement à l'entrée du locataire.
Sachez que vous pouvez bénéficier de l'éco-PTZ, un prêt sans intérêt, ou d'aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et des collectivités locales pour réaliser des travaux de mise en conformité.
En cas de questions juridiques ou fiscales, il est recommandé de consulter des experts ou des services d'assistance spécialisés.
Astuce: nous suggérons d'inclure une clause de visite annuelle dans le contrat de location pour vérifier périodiquement l’état de l’appartement.