Quand vous vendez un bien LMNP, vous devez vous acquitter d’une imposition et de cotisations sociales sur la plus-value que vous réalisez. 

Et cette règle s’applique aussi, bien évidemment, si vous habitez hors de France. Si vous êtes fiscalement domicilié hors de l’Union Européenne, vous êtes tenu, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en France d'une valeur supérieure à 150 000 euros, ou si vous détenez ce bien depuis moins de 30 ans, de faire appel à un représentant fiscal accrédité. 

Même dans les cas où ce n’est pas une obligation, le recours à un représentant fiscal accrédité vous permet de défendre vos droits vis-à-vis du fisc, d’optimiser votre montage fiscal, tout en étant sûr de régulariser votre situation.  Le point sur la question.

Qui peut être représentant fiscal accrédité ?

Le représentant fiscal est un intermédiaire entre l’État français et vous-même, non-résident mais investisseur LMNP en France. Il agit dans le cadre de la simple gestion de votre patrimoine privé.

Il a pour mission principale d’être le garant de l’exactitude de vos déclarations, réalisées depuis l’étranger, devant l’État français.

A ce titre, il encourt une lourde responsabilité puisqu’il est solidaire du paiement des impôts dus par vous-même ainsi que des pénalités et majorations qui pourraient être exigibles en cas d’irrégularité relevée pendant toute la durée de la prescription fiscale. En cas de fortes sommes en jeu, le Trésor peut demander la mise en place de garanties.

Concrètement, lors d'une vente, son rôle couvre plusieurs actions :

• Calcul de la plus-value LMNP ou LMP,
• Calcul du montant de l’impôt et des cotisations sociales sur la plus-value,
• Etablissement et signature de la déclaration de plus-value,
• Garantie auprès l’administration fiscale du paiement de l’impôt,
• Engagement de responsabilité pendant toute la période prescription en cas de redressement.

Qui peut avoir la qualité de représentant fiscal ?

• une société, un cabinet spécialisé ou un organisme déjà accrédité de façon permanente par l’administration fiscale ;
• une banque ou un établissement de crédit exerçant son activité en France ;
• l’acquéreur du bien s’il a son domicile fiscal en France ;
• ou toute autre personne ayant son domicile fiscal en France, à l’exclusion des notaires et des avocats - les activités commerciales leur sont interdites - et possédant une accréditation.

Il est à noter que les honoraires de votre représentant fiscal accrédité sont intégralement déductibles du calcul de la plus-value immobilière, ce qui diminuera de fait le montant de d’imposition.

LMNP : Dans quel cas devez-vous faire appel à un représentant fiscal accrédité ?

Les personnes non-résidentes, c’est-à-dire n’étant pas fiscalement domiciliées en France, qui veulent vendre leur bien immobilier situé en France, doivent s’assurer d’une représentation fiscale qualifiée, selon l’article 244 bis A du Code général des impôts. En effet, lors de la vente d’un bien appartenant à un non-résident, seuls les représentants fiscaux sont habilités à effectuer le calcul de la plus-value immobilière. La mission du représentant fiscal est notamment de déterminer le montant de l’éventuelle imposition sur votre plus-value immobilière et d’en assurer le règlement auprès de l'administration fiscale

La désignation d’un représentant fiscal est obligatoire dans les cas suivants :

• lorsque le prix de cession est supérieur à 150.000 €,
• et lorsque le bien ou le droit est détenu depuis moins de 22 ans (ou 30 ans pour les terrains à bâtir) : période où vous devez régler des cotisations sociales sur une vente immobilière.

Il existe une dispense automatique de représentation fiscale :

• lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un Etat membre de l’Union européenne (UE) ou en Islande ou Norvège,
• pour les cessions dont le prix est inférieur ou égal à 150 000 € par cédant,
• pour les cessions de biens dont la détention atteint 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Enfin, vous êtes également dispensé de représentation fiscale, si vous vous trouvez dans un de ces cas d'exonération ci-dessous, aux termes du 2° du II de l’article 150 U du CGI. Les fonctionnaires et agents de l’État en poste à l’étranger, qui sont domiciliés fiscalement en France, peuvent bénéficier de cette exonération.

Elle s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Ce plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’apprécie au niveau du cédant : 

• les concubins, tout comme les indivisaires, constituent chacun un cédant unique et font à ce titre l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values. L’appréciation du plafonnement à 150 000 € de la plus-value exonérée s’effectue au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun.
• les couples mariés ou co-cédants bénéficient du même méthode que les indivisaires : un couple marié pourrait donc prétendre à une exonération plafonnée à 300 000 € sur le montant total de la plus-value s'il cède un bien détenu conjointement.

Attention, les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des exonérations d’impôts prévues en cas de cession de première vente d’un logement qui ne constitue pas une résidence principale. 

Quelles sont les sociétés accréditées par un agrément permanent ?

L'administration a la possibilité de délivrer un agrément général qui dispense le représentant fiscal qui en fait l'objet d'obtenir une accréditation pour chaque opération déterminée.

Un agrément permanent de représentation fiscale a été délivré à certaines sociétés dont la liste est disponible auprès des services territorialement compétents.

Un agrément permanent de représentation fiscale a ainsi été délivré aux sociétés suivantes :

- GPB Accredité - n° SIREN 824 299 408 ;

- Accréditéco - n° SIREN 420 759 201 ;

- SARF : Société Accréditée de Représentation Fiscale  - n° SIREN 325 624 914 ;

- Sarf Azur - n° SIREN 399 248 160 ;

- Financière Accréditée - n° SIREN 504 937 053 ;

- La Représentation Fiscale - n° SIREN 632 009 122 ;

- TEVEA INTERNATIONAL - n° SIREN 331 270 280 ;

- Authorized Tax Representative (ATR) - n° SIREN 504 378 670 ;

- Honoré Patrimoine - n° SIREN 752 484 568.

Combien coûtent les prestations d'un représentant accrédité ?

Revenu Pierre vous proposera dans ses dossiers concernés les tarifs négociés pour ses clients avec l'un des intervenants accrédités. La mise en relation est gratuite et ne donne lieu à aucune rétrocession. 

Elle garantit simplement le meilleur rapport qualité/prix aux investisseurs LMNP ou LMP qui en ont besoin.

Q1. Qu'est-ce qu'un représentant fiscal accrédité pour un LMNP non-résident ?

C'est un intermédiaire entre l'État français et l'investisseur non-résident, garant de l'exactitude des déclarations réalisées depuis l'étranger, notamment lors de la revente d'un bien.

Q2. Dans quels cas un non-résident doit-il obligatoirement désigner un représentant fiscal ?

L'obligation s'applique lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 22 ans (30 ans pour un terrain à bâtir), pour les non-résidents domiciliés fiscalement hors Union Européenne.

Q3. Existe-t-il des cas de dispense de représentant fiscal accrédité ?

Oui : un cédant domicilié dans un État membre de l'UE, en Islande ou en Norvège en est dispensé, tout comme une cession inférieure ou égale à 150 000 € par cédant, ou une détention du bien d'au moins 22 ans pour l'impôt sur le revenu (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Q4. Quelle responsabilité engage le représentant fiscal accrédité ?

Il engage sa responsabilité solidaire pour le paiement des impôts, pénalités et majorations, pendant toute la durée de la prescription fiscale applicable à la déclaration concernée.

Q5. Les honoraires du représentant fiscal sont-ils déductibles ?

Oui, ils sont intégralement déductibles du calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien LMNP.

Q6. Qui peut exercer la fonction de représentant fiscal accrédité ?

Des sociétés bénéficiant d'un agrément permanent sont habilitées à cette fonction ; la page en recense 9, chacune identifiée par son numéro SIREN.