SOMMAIRE
Comment calculer la plus-value immobilière en LMP ?
Quelle imposition pour la plus-value en LMP : à court terme, à long terme, les exonérations
Contrairement à la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), dont la plus value est imposée selon la fiscalité des particuliers, c’est le régime des plus values professionnelles qui s’applique pour ceux qui exercent une activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le montant de la plus value imposable pour le Loueur en Meublé Professionnel est la différence entre :
Et
Par exemple, la plus value totale pour un bien acheté 100 000 €, amorti pour 60 000 € pendant plus de 2 ans, et revendu 120 000 € serait de : 120 000 - (100 000 - 60 000) = 80 000 €.
En application des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), il faut distinguer les plus values à court terme et les plus values à long terme.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de 2 ans, la plus value à court terme correspond aux amortissements réalisés (dans notre exemple : 60 000 €). Elle est imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR), selon votre Tranche Marginale d’Imposition et soumise aux cotisations sociales des indépendants.
Elle constate l’évolution de la valeur du bien : prix de cession - prix d’acquisition (dans notre exemple : 20 000 €). La plus value à long terme est fiscalisée au taux de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de Prélèvements Sociaux) dans le cadre du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). La plus value à long terme n’est pas assujettie aux cotisations sociales.
Selon l’article 151 septies B du CGI, il est possible de bénéficier d’exonérations partielles ou totales des plus values LMP :
Lorsque le chiffre d’affaires (hors TVA) annuel est inférieur à 90 000 € ET que l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans, les plus values (court terme et long terme) ne sont pas imposables (exonération partielle entre 90 000 et 126 000 € de CA HT) ;
Sur la plus value à long terme, un abattement de 10 % par an à partir de la 5ème année de détention du bien est autorisé, soit une exonération totale d’Impôt sur le Revenu après 15 ans de détention (les prélèvements sociaux et cotisations sociales restent dus).
Bon à savoir : pour une activité de location meublée en chambre d’hôte ou meublé de tourisme, le seuil d’exonération totale des plus values est fixé à 250 000 € de chiffre d’affaires HT au lieu de 90 000 €. Une exonération partielle s’applique pour des revenus locatifs situés entre 250 000 et 350 000 €.
Si l’attractivité fiscale du régime LMP n’est plus à démontrer, Revenu Pierre vous invite à prendre conseil auprès d’un expert comptable ou d’un avocat fiscaliste pour tout projet de cession du logement ou si vous souhaitez arrêter votre activité de location meublée.