Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel est un statut fiscal français qui offre aux investisseurs la possibilité de louer leur bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux. Ce statut est particulièrement pertinent pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier locatif et à optimiser leur fiscalité via le système des abattements.
Principe de l'abattement, l'atout phare du réel
L'abattement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au réel est un concept de fiscalité qui concerne la location meublée. En tant que LMNP, un propriétaire peut choisir entre deux régimes fiscaux pour déclarer ses revenus locatifs : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire pour frais, et le régime réel.
Sous ce dernier régime, le propriétaire déclare l'ensemble des recettes encaissées et déduit l'ensemble des charges réelles liées à l'activité de location. Ces charges peuvent inclure des dépenses comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, l'entretien et les réparations, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, les assurances, etc.
Le régime réel permet de déduire ces charges en totalité. En outre, il offre la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire davantage l'impôt sur le revenu. Voire l' effacer complètement.
Critères de Revenu pour le Régime Réel en LMNP
- Automatisation du régime réel : Si les revenus annuels issus de la location meublée dépassent 77 700 euros au cours d'une année civile, le passage au régime réel est automatique.
- Option pour le régime réel sous le seuil : Pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 77 700 euros, il est possible de choisir volontairement le régime réel. Sans cette option, le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % est appliqué par défaut.
Évaluation des Seuils
- Ces limites de revenus sont évaluées au niveau des recettes totales de location meublée du foyer fiscal. En cas de propriété en indivision, les revenus sont calculés proportionnellement à la part de chaque indivisaire.
Démarches pour l'Option du Régime Réel
- Déclaration d'Activité : Pour une première mise en location meublée, il est requis de s'enregistrer auprès de l'INPI en créant une entreprise individuelle et en obtenant un numéro SIRET. Cette démarche se fait via le formulaire P0i, à soumettre dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
- Choix du régime fiscal : Sur ce formulaire P0i, vous avez la possibilité de sélectionner le régime réel. Une fois cette option choisie, elle sera valide pour une durée de deux ans, à compter de l'année de début d'activité.
Mieux vaut se renseigner en amont et consulter un expert comme Revenu Pierre pour comprendre toutes les implications de ce choix et pour s'assurer de respecter les délais et procédures de manière idoine.
Avantages du réel au LMNP
Pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), choisir entre le régime fiscal réel et le micro-BIC dépend largement des dépenses et amortissements en relation avec leur investissement.
Souvent, les charges déductibles et l'amortissement excèdent 50 % des revenus locatifs, ce qui rend le régime réel plus bénéfique par rapport au micro-BIC et son abattement forfaitaire. Dans ce contexte, une analyse détaillée des dépenses est préférable à l'application automatique du taux forfaitaire du micro-BIC.
La décision entre le régime réel et le micro-BIC dépend donc du rapport entre les dépenses déductibles et les revenus locatifs :
- Si les charges et amortissements sont inférieurs à 50 % des recettes, le micro-BIC peut s'avérer plus approprié.
- Inversement, si ces dépenses dépassent 50 % des recettes, le régime réel offre un avantage fiscal notable.
En optant pour le régime réel en LMNP, même si les revenus sont en dessous du seuil du micro-BIC, d'autres avantages s'offrent à l'investisseur, notamment :
- Une réduction d'impôts sur les frais de comptabilité en adhérant à un centre de gestion agréé (CGA).
- La possibilité de récupérer la TVA sur l'achat d'un bien neuf dans une résidence de services, si le bien est meublé.
Cette analyse approfondie permet aux investisseurs LMNP de maximiser leur rentabilité fiscale.
inconvénients du réel au LMNP
Le régime réel en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux considérables, mais il comporte aussi certains inconvénients à prendre en compte :
Une comptabilité légèrement plus complexe…
Le régime réel exige une comptabilité plus détaillée et rigoureuse que le régime micro-BIC. Cela inclut la tenue de comptes précis, la déclaration de toutes les charges et revenus, ainsi que le calcul des amortissements.
Les frais d’un professionnel du chiffre
La complexité de la gestion comptable sous le régime réel implique souvent la nécessité de faire appel à un expert-comptable. Ceci représente un coût supplémentaire pour le propriétaire.
Pas d'Abattement Forfaitaire
Contrairement au régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire (50 % ou 71 % selon les cas), le régime réel nécessite la justification de chaque charge. Cela peut être moins avantageux si les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
Engagement de long terme
Lorsqu'un investisseur opte pour le régime réel, il est généralement tenu de le conserver pendant une période minimale (généralement 3 ans), ce qui réduit sa flexibilité en matière de gestion fiscale.
Suivi des Amortissements
Le suivi des amortissements peut être complexe, surtout si le propriétaire possède plusieurs appartements. La répartition entre le terrain (non amortissable) et le bâtiment, ainsi que le mobilier, doit être faite de manière précise.
Il est donc fondamental pour un propriétaire LMNP d'évaluer ces inconvénients par rapport aux avantages potentiels avant de choisir le régime réel.
Cas pratique
Supposons que vous achetiez un appartement destiné à la location étudiante, avec un loyer de 600 € par mois. Cela donne un revenu locatif annuel de 7 200 €. Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous serez taxé sur la moitié de ce montant, soit 3 600 €.
En revanche, si vous choisissez le régime réel en LMNP, vous pouvez déduire toutes les charges réelles de vos revenus locatifs. Imaginons les charges suivantes pour cet investissement :
- Intérêts d’emprunt et frais annexes relatifs à l’achat du bien : 1 200 €
- Achat de mobilier pour équiper l’appartement : 1 500 €
- Travaux de rénovation : 800 €
- Frais de gestion locative : 600 €
- Dépenses pour la tenue de la comptabilité : 700 €
Le total de ces charges s'élève à 4 800 €. En appliquant le régime réel, vous ne seriez imposé que sur la différence entre vos revenus et vos charges, soit 2 400 € (7 200 € - 4 800 €), réalisant ainsi une économie d'impôt significative par rapport au régime micro-BIC.
Cet exemple montre à dessein comment le régime réel peut être bénéfique, surtout si les charges liées à la propriété sont substantielles.
Conclusion
In fine, le régime réel est particulièrement avantageux pour les propriétaires dont les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire proposé par le régime micro-BIC. Cependant, il requiert une gestion comptable impeccable et peut entraîner des coûts piquants liés à la tenue de cette comptabilité, certes justifiés par le recours à un expert-comptable.