Les trois indices les plus utilisés
L'indice de référence des loyers (IRL)
L'indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires. Il a été créé en 2005.
Il est recalculé, tous les trimestres, à partir de la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. La base 100 fait référence au niveau du 4e trimestre 1998.
Sa valeur la plus récente, publiée au Journal Officiel du 15 janvier 2022, est de 132,62. Soit une hausse de 1,61% par rapport à la valeur de l'IRL d'octobre 2021. Hausse deux fois plus importante que la précédente, qui elle-même était déjà le double de sa précédente : il reflète l'accélération de l'inflation actuelle.
L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE.
La date de l'IRL prise en compte pour calculer la revalorisation de vos loyers est la date indiquée dans le bail (date convenue entre le bailleur et le locataire ou terme annuel du bail). Si elle n'est pas indiquée, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'INSEE lors de la signature du bail.
L'indice des Loyers Commerciaux (ILC)
L’ILC a été créé par la loi du 4 août 2008 pour permettre une révision du loyer plus favorable aux locataires que l’indice du coût de la construction, dont la croissance était trop rapide. Il a remplacé ce dernier indice pour le calcul des loyers en 2014, avec la Loi Pinel. Conçu au départ uniquement pour les locaux commerciaux, l'ILC peut être utilisé également pour le calcul de la revalorisation des loyers fixés par un bail commercial, donc les loyers en résidences gérées.
Jusqu'en mars 2022, l’ILC correspondait à la somme pondérée :
- d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers à hauteur de 50 %,
- de celle des prix de la construction neuve à hauteur de 25 %
- et de celle du chiffre d’affaires du commerce de détail à hauteur de 25 %.
Ce dernier quart, qui prenait en compte également le chiffre d'affaires du e-commerce, a fortement progressé ces dernières années, et la crise sanitaire a encore accéléré cette hausse : l’application de l’ILC a donc entraîné des hausses importantes des loyers commerciaux. Or, l’indice des loyers commerciaux ne s’appliquant que sur le commerce physique, le gouvernement en a pris prétexte pour sortir le composant « chiffre d’affaires moyen » du calcul de cet indice.
Depuis le décret du 14 mars 2022, celui-ci a pour base de calcul, les indices de l'évolution des prix à la consommation (hors loyers) à hauteur de 75% et sur l’indice du coût à la construction pour 25%. Les pouvoirs publics espèrent ainsi que cet indice, changé « au milieu du gué », freinera les hausses de loyers.
Cet indice est lui aussi publié trimestriellement par l'INSEE.
Un autre indice, réservé aux résidences EHPAD, est « l’indice EHPAD ».
L’indice « EHPAD »
Un autre indice, dont l’utilisation est réservée aux résidences EHPAD, est « l’indice EHPAD ». Il s’agit d’un indice fixé chaque année par décret du Ministère de l’Economie et des Finances, qui concerne l'évolution du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées dépendantes.
Cet indice sert de base de calcul pour la revalorisation annuelle des loyers servis aux investisseurs de chambres médicalisées. Il est peu volatil et promet une croissance régulière de ses revenus à l’investisseur. Après avoir été contesté en justice, notamment pour son caractère largement arbitraire et politique, cet indice est aujourd’hui retenu par des exploitants comme DomusVi, Orpea, Domidep, Korian, pour revaloriser les loyers servis aux copropriétaires de leurs résidences.
Pour l'année 2022, l'indice Ehpad sera de 1,97 %, en forte hausse par rapport aux années précédentes.
Le gestionnaire peut aussi proposer une revalorisation du type « 50% EHPAD ». Cela signifie que si l’indice EHPAD fait 3% au cours de l’année, l’investisseur aura une hausse de son loyer de 1,5% (soit l’indice divisé par 2). Ce type de revalorisation est souvent accompagné d’un plafond.
Ce plafond peut limiter la hausse, mais aussi la baisse des revalorisations locatives, en interdisant toute diminution de loyer. Il peut s'avérer intéressant sur le long terme, en favorisant une gestion sérieuse et de long terme, en maintenant une très bonne attractivité de l'établissement et en assurant une plus-value conséquente lors de la revente.
L’autre possibilité proposée aux investisseurs en EHPAD est une revalorisation annuelle de leurs loyers fixe. Ainsi, Orpéa propose fréquemment un taux fixe de 2% par an. C’est une garantie sérieuse pour un investisseur prudent lorsqu’il n’y a pas d’inflation.
Pour vous familiariser avec cet indice, voici ses valeurs sur les 5 dernières années :
| 2023 : | 5,14% |
| 2022 : | 1,97% |
| 2021 : | 0,46% |
| 2020 : | 1,08% |
| 2019 : | 1,25% |
| 2018 : | 1,21% |
Pour terminer sur le sujet de la revalorisation des loyers, abordons un point d'actualité qui peut, éventuellement, favoriser la valorisation des biens LMNP dans certaines communes.
Indexation des loyers et retour de l'inflation
Tout le monde comprendra l 'importance des clauses d'indexation prévues dans un bail commercial, en cas notamment de retour de l'inflation.
Les investisseurs LMNP préféreront évidemment les baux commerciaux dont les clauses d'indexation ne sont pas plafonnées, ce qui est de moins en moins fréquent. Les indexations non plafonnées, si elles sont sur le papier favorables aux investisseurs bailleurs, peuvent avoir pour effet des conséquences négatives sur les exploitants, qui ne seront pas obligatoirement en capacité d'augmenter leur chiffre d'affaires dans les mêmes proportions.
Pour se protéger de cet effet ciseaux , de nombreuse exploitants proposent des plafonds d'indexations, ou l 'utilisation d'indices professionnels composites , censés mieux représenter l'évolution de leurs autres couts ou de leur activité.
L’encadrement des loyers : un argument supplémentaire pour le statut LMNP
La loi 3DS de février 2022 vient de mettre en place, pour une nouvelle tentative, un encadrement des loyers à titre expérimental. Seules Paris et la couronne Est, Lille et Lyon sont pour le moment concernées. Dans ces communes, les agences immobilières devront afficher le montant maximal du loyer. Une obligation qui , au vu d’écart entre un maximum théorique et la réalité (souvent du simple au double !), risque de décourager nombre de particuliers loueurs. La volonté politique est évidente, et il faut attendre la réalité de la mise en place de cette mesure.
Si cette mesure devait être appliquée et vérifiée, elle favoriserait l’évolution de propriétaires bailleurs en location individuelle vers la formule du LMNP, qui ,elle, n’est pas concernée par cette loi. La valorisation des biens LMNP en résidences de services devrait être très intéressante dans ces communes.