LMNP et décès d’un investisseur : les inconvénients

L’investissement en LMNP offre de nombreux avantages fiscaux. En revanche, les conséquences du décès de l’investisseur peuvent être importantes pour ses ayants droit.

Statut LMNP et conséquence fiscale

Deux aspects principaux sont à prendre en compte :

• La première conséquence fiscale est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice. Or, le décès de l’investisseur peut entraîner le versement à la banque d’une indemnité d’assurance emprunteur pour régler le capital restant dû par celui-ci. Cette indemnité constituant un produit exceptionnel imposable, le montant s’ajoutera aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur. Cela va donc majorer le bénéfice imposable du bien meublé dont devront s’acquitter les héritiers.

Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, prélèvements sociaux de 17,2% inclus. Par conséquent, il est fortement conseillé de souscrire une assurance décès complémentaire pour couvrir le risque de paiement de cette imposition.

• En cas de décès d'un investisseur, le statut de LMNP se traite comme celui d’un entrepreneur individuel pour l’administration fiscale. Ainsi comme toute cession, c'est un acte générateur de plus-values même si un héritier continue à exploiter l’activité. 

La taxation se fera au titre des plus-values des particuliers. À ce titre, le calcul s’effectuera par la différence entre la valeur nette comptable et la valeur réelle estimée dans l’actif successoral. Toutefois, il ressort d’une réponse ministérielle FRASSA de 2015 qu’une plus-value générée lors de la donation à titre gratuit d’un bien en LMNP n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu.

Q1. Que se passe-t-il fiscalement en cas de décès d'un investisseur en LMNP ?

Le décès entraîne une imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice, comme pour un entrepreneur individuel. L'indemnité d'assurance emprunteur versée à la banque pour solder le capital restant dû est elle-même considérée comme un produit exceptionnel imposable, qui s'ajoute aux loyers perçus jusqu'au décès.

Q2. À quel taux les héritiers sont-ils imposés sur les bénéfices LMNP au décès de l'investisseur ?

Les bénéfices sont imposés à la tranche marginale de l'impôt sur le revenu habituelle du contribuable décédé, prélèvements sociaux de 17,2% inclus. Cette imposition immédiate peut représenter une charge fiscale importante pour la succession si aucune protection n'a été anticipée.

Q3. Pourquoi l'indemnité d'assurance emprunteur augmente-t-elle l'imposition au décès ?

L'indemnité versée par l'assurance emprunteur pour rembourser le capital restant dû est qualifiée de produit exceptionnel imposable. Elle s'ajoute donc aux loyers déjà perçus jusqu'au décès, ce qui peut significativement majorer le bénéfice imposable de l'exercice.

Q4. Comment se protéger du risque fiscal lié au décès en LMNP ?

L'article recommande fortement de souscrire une assurance décès complémentaire, spécifiquement destinée à couvrir ce risque d'imposition immédiate. Cette précaution permet d'éviter que les héritiers ne supportent une charge fiscale imprévue au moment de la succession.

Q5. Comment est calculée la plus-value imposable lors de la transmission d'un bien LMNP par décès ?

Le statut LMNP est traité comme celui d'un entrepreneur individuel par l'administration fiscale, ce qui génère une taxation sur les plus-values de particuliers. Cette plus-value est calculée entre la valeur nette comptable du bien et sa valeur réelle retenue pour la succession.

Q6. Une donation de LMNP est-elle imposée de la même façon qu'un décès ?

Non, une réponse ministérielle FRASSA de 2015 précise qu'une plus-value réalisée lors d'une donation à titre gratuit d'un bien LMNP n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu. Ce traitement diffère donc de celui applicable en cas de décès de l'investisseur.