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Comment évoluent les prix et les rendements du LMNP en résidence gérée ? Revenu Pierre publie son baromètre, établi à partir de ses transactions réelles : des prix en baisse depuis la sortie de Covid, et des rendements en hausse.

Ces baisses de prix sont essentiellement la conséquence :

1. de la hausse des taux d'intérêts, qui poussent une demande de rendement plus important. 
2. des effets des crises sectorielles notamment sur les ehpad (scandale sanitaire) ou les résidences seniors (difficultés de gros acteurs suite à des politiques de croissance trop rapides,  concurrence accrue, crise énergétique, difficulté de recrutement...). 

 

Méthodologie : environ 2 500 transactions réelles réalisées par Revenu Pierre (2023, 2024 et 2025 complets, 2026 partiel), avec un point de référence 2021. Prix HT, rendements HT/HT. Mis à jour en juillet 2026.

–23 %
prix depuis 2021 (sortie de Covid)
–17 %
prix depuis 2023
5,5 %
rendement 2026 (≈ 4,4 % en 2021)
~2 500
transactions analysées
Type de résidence2023202420252026*Évol. 23→26
Résidence étudiante93 100 €85 700 €86 200 €80 400 €−14 %
Résidence seniors162 700 €142 800 €142 400 €144 200 €−11 %
EHPAD139 200 €130 900 €125 500 €114 300 €−18 %
Résidence de tourisme148 900 €100 200 €107 700 €99 700 €−33 %
Résidence d'affaires100 000 €101 800 €83 900 €86 700 €−13 %
Tous segments117 500 €106 200 €100 700 €96 900 €−17 %

Repère 2021 : au sortir de la crise Covid (2020), le prix moyen tous segments s'établissait autour de 126 000 € — soit près de −23 % en 2026.
Prix moyens HT, variables selon la localisation, l'exploitant et le bail.

Type de résidence2023202420252026*
Résidence étudiante4,2 %4,6 %4,7 %5,0 %
Résidence seniors4,1 %4,7 %4,8 %4,9 %
EHPAD5,4 %5,5 %6,2 %6,2 %
Résidence de tourisme5,6 %6,4 %5,8 %6,1 %
Résidence d'affaires5,4 %5,7 %6,2 %6,3 %
Tous segments4,7 %5,1 %5,4 %5,5 %
Segment (2023 → 2026)Prix moyenLoyer moyenRendement
Résidence étudiante−14 %+3 %+0,8 pt (+19 %)
Résidence seniors−11 %+4 %+0,8 pt (+19 %)
EHPAD−18 %−5 %+0,7 pt (+13 %)
Résidence de tourisme−33 %−19 %+0,5 pt (+8 %)
Résidence d'affaires−13 %≈ 0 %+0,9 pt (+16 %)
Tous segments−17 %−2 %+0,9 pt (+19 %)

À lire attentivement. La hausse des rendements n'est pas le simple miroir de la baisse des prix. Elle dépend aussi de l'évolution des loyers et de la composition des biens vendus (effet mix). Exemple : en EHPAD, le prix baisse de 18 % mais le rendement ne gagne que 13 %, car les loyers moyens ont également reculé (−5 %). Cela traduit aussi les effets visibles des baisses de loyers lors des renouvellements de baux en EHPAD.

En étudiant, à l'inverse, les loyers ont légèrement progressé : le rendement grimpe plus que la baisse de prix. Les moyennes de ce baromètre reflètent des transactions réelles, pas un panier de biens constant.
Les résidences d'étudiants résistent mieux. Les loyers sont généralement tenus lors des renouvellements, ce qui n'est pas le cas en EHPAD, RSS et résidences d'affaires. 

Ce qu'il faut retenir en 2026

  • Depuis 2021, les prix de revente ont baissé d'environ −23 % ; −17 % rien que depuis 2023 : la tendance se poursuit.
  • En contrepartie, les rendements montent (≈ 4,4 % en 2021 → 5,5 % en 2026) : le point d'entrée redevient favorable à l'acheteur.
  • Mais attention : cette hausse n'est pas mécanique — elle intègre l'évolution des loyers et l'effet mix des biens vendus.
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