Baromètre des prix LMNP : −23 % depuis 2021, des rendements en hausse

Comment évoluent les prix et les rendements du LMNP en résidence gérée ? Revenu Pierre publie son baromètre LMNP, établi à partir de ses transactions réelles : des prix en baisse depuis la sortie de Covid, et des rendements en hausse.

Ces baisses de prix sont essentiellement la conséquence :

1. de la hausse des taux d'intérêts, qui poussent une demande de rendement plus important. 
2. des effets des crises sectorielles notamment sur les ehpad (scandale sanitaire) ou les résidences seniors (difficultés de gros acteurs suite à des politiques de croissance trop rapides,  concurrence accrue, crise énergétique, difficulté de recrutement...). 

Méthodologie : Ce baromètre LMNP est basé sur environ 2 500 transactions réelles réalisées par Revenu Pierre (2023, 2024 et 2025 complets, 2026 partiel), avec un point de référence 2021. Prix HT, rendements HT/HT. Mis à jour en juillet 2026.

Ca baromètre LMNP a comme repère l'année  2021 : au sortir de la crise Covid (2020), le prix moyen tous segments s'établissait autour de 126 000 € — soit près de −23 % en 2026.
Les prix moyens HT, sont variables selon la localisation, l'exploitant et le bail.

Puisqu'il n'existe plus un seul marché du LMNP géré, voici la lecture segment par segment, à partir de nos transactions (évolution des prix 2023→2026, rendement 2026, et ticket d'entrée moyen). 

Chaque segment a son cycle et sa prime de risque propre

À lire attentivement. La hausse des rendements n'est pas le simple miroir de la baisse des prix. Elle dépend aussi de l'évolution des loyers et de la composition des biens vendus (effet mix). Exemple : en EHPAD, le prix baisse de 18 % mais le rendement ne gagne que 13 %, car les loyers moyens ont également reculé (−5 %). Cela traduit aussi les effets visibles des baisses de loyers lors des renouvellements de baux en EHPAD.

En étudiant, à l'inverse, les loyers ont légèrement progressé : le rendement grimpe plus que la baisse de prix. Les moyennes de ce baromètre reflètent des transactions réelles, pas un panier de biens constant.
Les résidences d'étudiants résistent mieux. Les loyers sont généralement tenus lors des renouvellements, ce qui n'est pas le cas en EHPAD, RSS et résidences d'affaires. 

Le marché du LMNP géré ancien n'est plus un bloc homogène. Nos transactions réelles le montrent clairement : depuis 2023, chaque typologie de résidence suit sa propre trajectoire de prix et de rendement. Investir ne consiste plus à « acheter du LMNP » en général, mais à choisir le bon segment, le bon exploitant et le bon bail.

Trois constats ressortent de nos données :

• Les prix de revente ont reculé d'environ −23 % depuis 2021 (−17 % rien que depuis 2023) : la tendance se poursuit.
• En face, les rendements progressent (≈ 4,4 % en 2021 → 5,5 % en 2026) : le point d'entrée redevient favorable à l'acheteur.
• Mais cette hausse n'est pas mécanique : elle intègre l'évolution des loyers et l'effet mix des biens vendus, et masque de fortes disparités entre segments.

Un rendement élevé traduit souvent une prime de risque : mieux vaut s'en méfier qu'y courir. Avant d'acheter (ou de fixer un prix de revente), cinq fondamentaux comptent autant que le chiffre du rendement :

• Emplacement : proximité des besoins réels (universités, bassins d'emploi, offre de soins).
• Durée résiduelle du bail commercial : plus elle est longue, plus le revenu est visible.
• Solidité de l'exploitant : sa santé financière conditionne le paiement des loyers.
• État et réversibilité du bien : un actif entretenu et transformable se revend mieux.
• Typologie de résidence : chaque segment a son cycle et sa prime de risque propres.

Ces cinq critères demandent une véritable expertise technique et de terrain — peu d'investisseurs peuvent les vérifier seuls. C'est précisément le rôle d'une agence spécialisée que de les auditer avant toute transaction. Pour savoir sur quoi juger une agence avant de lui confier votre projet, consultez notre guide pour bien choisir votre agence LMNP

Pour aller plus loin : l'investissement LMNP en 2026 · revendre un bien LMNP · estimation LMNP.

Pourquoi les rendements montent-ils quand les prix baissent ?
Le rendement suit les taux d'intérêt : quand ils montent, le marché exige un rendement plus élevé, ce qui pèse sur les prix d'entrée. Mais la hausse n'est pas mécanique — elle intègre l'évolution des loyers et l'effet mix des biens vendus.

Quel type de résidence offre le meilleur rendement en 2026 ?
Les résidences d'affaires (6,3 %), EHPAD (6,2 %) et tourisme (6,1 %) affichent les rendements les plus élevés ; les résidences seniors (4,9 %) et étudiantes (5,0 %) sont plus modérées mais plus lisibles.

Un rendement élevé est-il toujours un bon choix ?
Non. Un rendement élevé traduit souvent une prime de risque (image du segment, baisse des loyers, exploitant fragile). L'emplacement, le bail, l'exploitant et l'état du bien comptent autant que le chiffre. C'est pourquoi il est essentiel de faire auditer le dossier par une agence spécialisée avant de s'engager — voir notre guide pour choisir une agence LMNP fiable.

Comment ce baromètre est-il calculé ?
À partir d'environ 2 500 transactions réelles réalisées par Revenu Pierre (2023-2026), avec un point de référence 2021. Prix HT, rendements HT/HT.