Le régime de TVA des locations immobilières meublées peut être complexe à appréhender en raison des nombreuses options possibles et des exonérations qu’il comporte. 

Voici donc les principales règles à connaître avant de se lancer dans la location meublée en résidences services.

Qui est concerné par la TVA et à quel taux ?

En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sauf dans 3 types d’exploitations (directe ou indirecte) :

• L’hôtellerie ;
• La para-hôtellerie (fourniture d’au moins 3 des 4 services suivants : réception des clients, fourniture du petit-déjeuner, mise à disposition de linge, nettoyage régulier des locaux) ;
• Les résidences de tourisme classées.

Les résidences de tourisme, senior, étudiante, d’affaires ou EHPAD, qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.

On distingue deux taux de TVA sur les loyers en Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), à savoir 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence senior, étudiante, d’affaires ou de tourisme et 5,5 % pour les loyers des logements en résidence de type EHPAD.

Enfin, à l'achat, le taux de TVA normal de 20 % est aussi appliqué dans ces situations :

• Lors de l’achat d’un logement neuf ou en VEFA ;
• Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien ancien vendu par un opérateur immobiier (marchand) qui a lui-même payé la TVA à 20 % à l’achat.

Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui a acquis sans TVA, alors vous serez redevable de la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.

TVA en location meublée : une option sur le long terme

Si vous êtes concerné par l’un des cas énoncés ci-dessus et donc assujettis à la TVA, sachez que ce n’est pas acquis… En effet, il faudra notamment conserver le bien pendant 20 ans : en cas de revente plus tôt, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis. De plus, pendant ces 20 ans, il ne devra pas y avoir de rupture dans la fourniture des services rendus (3 sur 4 parmi le petit-déjeuner, la réception, le linge ou le ménage). C’est pourquoi, il est préférable de choisir un logement meublé dans une résidence de services (résidence de tourisme, résidence étudiante, EPHAD, résidence senior ou résidence d’affaires).

Cependant, si le bien est revendu avant 20 ans, il existe deux exceptions qui ne remettent pas en cause la TVA :

• L’exploitant de la résidence rachète votre bien par préemption ;
• Le bien est revendu à un investisseur qui poursuit la location meublée via un bail commercial, et continue de proposer les services obligatoires (art 257 bis du CGI).

N'hésitez pas à vous faire conseiller par un spécialiste du secteur LMNP

Si la gestion d'un bien LMNP en résidence de services est très simple, et même si les règles fiscales ne changent pas, il est toujours intéressant de faire le point avec un professionnel du secteur. Un spécialiste comme le Revenu Pierre peut vous apporter sa connaissance fine des évolutions du marché. Des constats et des conseils très précieux, si vous pensez revendre, ou acheter un bien LMNP.