Le régime de TVA des locations immobilières meublées peut être complexe à appréhender en raison des nombreuses options possibles et des exonérations qu’il comporte.
Voici donc les principales règles à connaître avant de se lancer dans la location meublée en résidences services.
En principe, la location meublée est exonérée de TVA, sauf dans 3 types d’exploitations (directe ou indirecte) :
Les résidences de tourisme, senior, étudiante, d’affaires ou EHPAD, qui fournissent les services adéquats sont donc assujettis à la TVA sur les loyers.
On distingue deux taux de TVA sur les loyers en Location en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les taux sont de 10 % pour les loyers des biens LMNP en résidence senior, étudiante, d’affaires ou de tourisme. Les taux sont de 5,5 % pour les loyers des logements en résidence de type EHPAD. Il sont de 2,1% en Corse.
Enfin, à l'achat, le taux de TVA normal de 20 % est aussi appliqué dans ces situations :
Enfin, si vous achetez un bien ancien à un opérateur qui a acquis sans TVA, alors vous serez redevable de la TVA sur la marge réalisée par le vendeur.
Si vous êtes concerné par l’un des cas énoncés ci-dessus et donc assujettis à la TVA, sachez que ce n’est pas acquis… En effet, il faudra notamment conserver le bien pendant 20 ans : en cas de revente plus tôt, vous devrez rembourser la TVA au prorata temporis. De plus, pendant ces 20 ans, il ne devra pas y avoir de rupture dans la fourniture des services rendus (3 sur 4 parmi le petit-déjeuner, la réception, le linge ou le ménage). C’est pourquoi, il est préférable de choisir un logement meublé dans une résidence de services (résidence de tourisme, résidence étudiante, EPHAD, résidence senior ou résidence d’affaires).
Cependant, si le bien est revendu avant 20 ans, il existe deux exceptions qui ne remettent pas en cause la TVA :
Dans un avis rendu le 5 juillet 2023, le Conseil d’état a estimé que les dispositions actuelles étaient partiellement incompatibles avec la directive TVA (le nombre de prestations fournies ne suffisait pas à assujettir ou non la location à la TVA au sens de cette directive). Il fallait ajouter un critère de durée du séjour pour qualifier la situation de concurrence au secteur hôtelier.
Cet avis avait pour conséquence une remise en cause de l’assujettissement à TVA des locations longue durée avec services.
Face à cette jurisprudence, le Gouvernement a déposé un amendement (I-5374) au PLF 2024, repris dans le texte adopté par l’Assemblée nationale. En l’état, le PLF 2024 envisage une modification partielle de l’article 261 D du CGI au regard de l’avis du Conseil d’état. Ainsi, seraient exclus de l’exonération de TVA :
L’article 261 D du CGI permettrait donc de maintenir la possibilité d’assujettissement à TVA pour les locations longue durée (résidences étudiantes, EHPAD…) mais ne répondrait que partiellement aux questions relatives à l’activité para hôtelière.
Si la gestion d'un bien LMNP en résidence de services est très simple, et même si les règles fiscales ne changent pas, il est toujours intéressant de faire le point avec un professionnel du secteur. Un spécialiste comme le Revenu Pierre peut vous apporter sa connaissance fine des évolutions du marché. Des constats et des conseils très précieux, si vous pensez revendre, ou acheter un bien LMNP.
Q1. Les loyers d'une location meublée sont-ils soumis à la TVA ?
En principe non : les locations meublées sont exonérées de TVA, sauf dans trois cas particuliers liés à une exploitation de type hôtelier, parahôtelier, ou en résidence de tourisme classée.
Q2. Qu'est-ce qu'une prestation parahôtelière ?
Il s'agit d'une location assortie d'au moins 3 des 4 prestations suivantes : l'accueil de la clientèle, la fourniture du petit-déjeuner, la fourniture du linge de maison, et le nettoyage régulier des locaux.
Q3. Quels taux de TVA s'appliquent aux loyers en résidences services ?
Le taux applicable est de 10 % pour les résidences seniors, étudiantes, affaires et tourisme, de 5,5 % pour les établissements de type EHPAD, et de 2,1 % en Corse.
Q4. Quel taux de TVA s'applique lors de l'achat d'un bien en résidence services ?
Le taux normal de TVA de 20 % s'applique à l'achat d'un bien neuf, ou lors d'une acquisition auprès d'un exploitant commercial ayant lui-même payé la TVA.
Q5. Combien de temps faut-il conserver un bien en résidence services pour ne pas reverser la TVA ?
Le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans ; une revente anticipée entraîne le remboursement d'une fraction de la TVA récupérée au prorata du temps restant, la prestation de services devant rester ininterrompue pendant toute cette période.
Q6. Existe-t-il des exceptions permettant une revente anticipée sans reversement de TVA ?
Oui, deux cas le permettent : lorsque l'exploitant de la résidence exerce son droit de préemption, ou lorsque la revente se fait à un investisseur qui poursuit la location meublée via un bail commercial incluant les prestations de services obligatoires.
Q7. Le régime de TVA des résidences services va-t-il évoluer ?
Oui, à la suite d'une décision du Conseil d'État du 5 juillet 2023, des modifications proposées dans le PLF 2024 prévoient d'exclure de l'exonération de TVA les prestations d'hébergement de moins de trente nuits avec au moins 3 services, ainsi que les locations meublées en secteur résidentiel proposant au moins 3 services, quelle que soit leur durée.