Pouvez-vous louer meublé en courte durée un appartement à usage d'habitation classique ?

Les meublés de tourisme sont des logements meublés – maisons ou appartements - à l'usage exclusif du locataire, loués pour la journée, la semaine ou le mois  à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

Ce qui les distingue de l’hôtel et de la résidence de tourisme, c’est qu’ils ne comportent ni accueil ni services et équipements communs. Ce ne sont pas non plus des chambres d’hôte où l’habitant est présent dans le reste du logement pendant la location.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation sur 2 critères :

• le locataire n’y élit pas domicile, il y réside uniquement pour les vacances ;
• la durée de la location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs pour la même personne.

Proposer un logement d'habitation à la location touristique constitue un changement d'usage pour ce logement. Vous pouvez faire face à deux oppositions : celle de la copropriété et celle de la commune où votre bien est situé.

Pouvez-vous proposer la location touristique dans une copropriété ?

Quand le bien loué est un appartement, le règlement de copropriété peut interdire l’activité de location meublée touristique ou de court séjour, en particulier si l’immeuble ou la résidence est à usage d’habitation exclusivement bourgeoise. Dans ce cas, toute activité professionnelle est interdite.

Le règlement de copropriété doit autoriser expressément l'activité de location touristique. S’il ne mentionne rien, et qu’il est seulement dit que l'immeuble est à usage d'habitation, on doit considérer que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Si par contre, le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il est censé accepter la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et ce en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (voir Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Cette question doit s'apprécier au cas par cas devant un tribunal : le plaignant devra apporter les preuves de ces nuisances supplémentaires.

Pour les services administratifs parisiens, c’est le règlement de copropriété qui conditionne l’obtention de l’autorisation de changement d’usage.

Pouvez-vous changer la destination de l'immeuble dans votre commune ?

Qu'est-ce que la destination d'un immeuble ?

Alors que la notion d’usage, qui est régie par le Code de la Construction, repose sur l’utilisation effective d’un immeuble ou d’un local, la notion de destination, elle, est régie par le Code de l’Urbanisme. Elle fait référence à la raison pour laquelle l’immeuble a été construit. Aujourd’hui le Code de l’Urbanisme reconnaît 5 destinations : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires. La destination "habitation" comprend deux sous-destinations : "logement et hébergement".

La destination "commerce et activités de services" comprend notamment la sous-destination : "hébergement hôtelier et touristique".

Changement de destination et administration communale : le principe

Les communes peuvent réglementer, selon l’arrêté du 10 novembre 2016, certaines destinations et sous-destinations dans le cadre de leur PLU.
Cette réglementation récente est plutôt favorable au développement des activités touristiques dans les logements puisque les activités de chambres d'hôtes, les chambres d'étudiants et les meublés de tourisme sans services para-hôteliers relèvent désormais de la destination « habitation », et plus précisément de la sous-destination  « hébergement ». Contrairement aux meublés de tourisme fournissant des services para-hôteliers avec perception de la TVA, qui, eux, relèvent de la destination « commerce et activités de services ».

Le fait de louer régulièrement un logement à usage d'habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l'immeuble. En effet, le local en question n'est plus destiné à l'habitation, mais à l'exercice d'une autre activité. Ce changement de destination sera soumis à déclaration préalable à la mairie de la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) (code de l'urbanisme art. R 421-17, b), sans demander d'autorisation s’il n’entraîne aucun s travaux de modification de la structure de l’immeuble.

En cas  de manquement, les sanctions sont conséquentes : une amende comprise entre 1 200 euros et... 300 000 euros.

Etes-vous dans l'une des 134 communes qui peuvent réguler les changements d'usage ? 

De nombreuses villes ont décidé de mettre en place des mesures pour objectif de freiner l’implantation de logements destinés à la location saisonnière. La multiplication de ces logements en raison de leur forte rentabilité affichée, peut provoquer un effet inflationniste dans les zones à la fois très tendues et très touristiques.

Dans certaines communes, le changement d'usage d'un local d'habitation à un autre usage est soumis à la délivrance d'une autorisation et non pas une déclaration (communes de plus de 200 000 habitants, c'est à dire Paris et la petite couronne, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes).

134 communes sont concernées en France par le changement d'usage. Mais beaucoup de communes concernées ne font aucun contrôle des changements d'usage.

Selon l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation :

"Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. (…)
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article."

Selon la réglementation évoquée, la location meublée de courte durée régulière constitue un changement d'usage, même sans services para-hôteliers. Même si les clients ne sont pas des touristes.

Le changement d'usage est plus largement défini que le changement de destination. Par contre, l'activité de chambre d'hôtes ne semble pas concernée par cette réglementation.

Pour changer d'usage, vous devez compenser

Si le changement d'usage est soumis à autorisation, vous devez proposer un local à usage d'habitation, en compensation, de celui qui fait l'objet du changement d'usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface équivalente. Le principe est que 1 m² du local destiné à changer d'usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l'habitation.

A Paris, cette compensation est "renforcée" :  le propriétaire doit compenser 1 m² à l'usage professionnel, par 2 m² à usage d'habitation, et ce, dans le même arrondissement. Sauf si le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Vous pouvez demander des autorisations temporaires de changement d'usage

La loi ALUR donne la possibilité aux communes d'instaurer un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage. C'est le conseil municipal qui précise les critères de délivrance de cette autorisation.
 

En cas de défaut de demande d'autorisation, vous encourez une condamnation dont le montant peut atteindre 50 000 € par local irrégulièrement transformé et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, vous encourez des sanctions pénales : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €.

Comment déclarer votre meublé de tourisme en mairie

Vous avez deux possibilités : une déclaration simple, ou une déclaration avec numéro d'enregistrement.

La déclaration simple en mairie

La déclaration d’un meublé de tourisme, classé ou non, est obligatoire, sauf si ce logement proposé à la location constitue votre résidence principale, au moins 8 mois dans l'année, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Vous pouvez faire cette déclaration en ligne, sur le site service-public.fr .

Tout changement concernant les informations fournies sur ce logement doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie. En cas d'oubli, vous encourez une contravention pouvant aller jusqu'à 450 €.

La déclaration avec numéro d'enregistrement

Dans les villes qui l’ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal compétent, toutes les locations touristiques - même celles constituant la résidence principale du loueur - devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans chaque annonce de location. Ce numéro à 13 caractères doit obligatoirement être affiché sur les annonces diffusées par les plateformes de location (Airbnb, Abritel, …).

Les informations exigées pour l'enregistrement concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (adresse, caractéristiques, statut de résidence principale ou non). En cas d'oubli, vous encourez une amende civile dont le montant peut atteindre 5 000 €.

Q1. Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme selon la loi ?

Un meublé de tourisme est un logement meublé loué pour la journée, la semaine ou le mois à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, selon l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Il se distingue des hôtels et résidences touristiques par l'absence d'accueil et de services communs.

Q2. Quelle est la durée maximale de location pour un meublé de tourisme à la même personne ?

La location touristique se distingue du bail d'habitation classique par une durée maximale de 90 jours consécutifs pour une même personne, qui n'y élit pas domicile. Au-delà, ou en cas de résidence effective, il ne s'agit plus d'une location saisonnière.

Q3. Le règlement de copropriété peut-il interdire la location meublée touristique ?

Oui, le règlement de copropriété doit autoriser expressément l'activité de location touristique ; en l'absence de mention, l'hébergement touristique rémunéré est réputé interdit. Toutefois, si le règlement autorise les activités libérales, la location meublée de courte durée est considérée comme acceptée, selon un arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2011.

Q4. Qu'est-ce que le changement d'usage d'un logement destiné à l'habitation ?

Selon l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, louer de manière répétée un local meublé destiné à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage. Ce changement est encadré différemment selon la commune où se situe le bien.

Q5. Combien de communes en France réglementent le changement d'usage pour la location touristique ?

134 communes sont concernées en France par la réglementation du changement d'usage. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse ou Bordeaux, le changement d'usage est soumis à autorisation plutôt qu'à simple déclaration.

Q6. Faut-il déclarer son meublé de tourisme en mairie ?

Oui, une déclaration simple en mairie est obligatoire, sauf si le logement constitue la résidence principale du loueur au moins huit mois par an. Certaines communes exigent en plus un numéro d'enregistrement à 13 caractères, qui doit être publié dans chaque annonce sur les plateformes comme Airbnb ou Abritel.

Q7. Quelles sanctions risque-t-on en cas de non-respect des règles de changement d'usage ?

Une amende administrative pour changement de destination non déclaré peut aller de 1 200 € à 300 000 €, et un défaut d'autorisation de changement d'usage peut entraîner une condamnation jusqu'à 50 000 € par local, assortie d'une astreinte de 1 000 € par jour et par m². Une fausse déclaration est punie d'un an d'emprisonnement et de 80 000 € d'amende, tandis que l'oubli de la déclaration simple expose à une contravention pouvant atteindre 450 €.