Effet de mode ou réelle opportunité, nombreux sont les investisseurs qui hésitent à louer un logement meublé via une Société Civile Immobilière (SCI). Est-ce plus intéressant fiscalement ? Quelles sont les limites ? Y a-t-il des risques ? LMNP et SCI, est-ce compatible ? Revenu Pierre vous donne les clés pour comprendre.
Rappel : qu'est-ce qu'une location meublée ?
Un logement peut être loué de deux façons : en « location nue » (sans fourniture de mobilier), ou en « location meublée », c’est-à-dire suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y habiter immédiatement avec un niveau de confort standard. Dans la liste des meubles et équipements obligatoires, on retrouve notamment un lit avec couverture, une table et des chaises, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle ou encore du matériel pour l'entretien ménager du logement.
Concernant les spécificités du bail en location meublée, elles sont plus souples que pour une location vide :
| Durée - Dépôt - Préavis | Location meublée | Location nue |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an minimum ou 9 mois si le locataire est étudiant | 3 ans minimum |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer HC |
| Préavis de départ du locataire | 1 mois | 3 mois (sauf zones tendues) |
| Préavis de résiliation par le propriétaire | 3 mois | 6 mois |
Deux statuts pour exercer cette activité
On distingue le Loueur en Meublé Non Professionnel (LNMP), utilisé par défaut, du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) soumis à deux conditions cumulatives : percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles ET tirer un revenu de cette activité supérieur au montant total des autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
Bon à savoir : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus une condition nécessaire pour devenir LMP.
La fiscalité de la location meublée
La location meublée d’un appartement ou d’une maison, même saisonnière, s’apparente à une activité commerciale. Ainsi, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une solution généralement plus avantageuse que la location nue qui engendre des revenus fonciers, plus taxés.
Trois régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime fiscal Micro-BIC pour le propriétaire bailleur LMNP ou LMP qui touche moins de 72 600 € de recettes locatives. Le Micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les revenus bruts perçus au titre des loyers, ensuite c’est la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’Impôt sur le Revenu qui s’applique ;
- Le régime fiscal Réel simplifié pour le loueur LMNP ou LMP dont les revenus locatifs dépassent 72 600 €, ou sur option s’il le souhaite. Le régime Réel permet de déduire les charges liées à l’activité pour leur montant réel et de réaliser un amortissement du bien. C’est très souvent la meilleure solution pour réduire fortement son imposition.
- L’imposition sur les sociétés si l’activité de location meublée est exercée via une société (uniquement en LMP).
En revanche, comme nous vous l’expliquons par ailleurs, l’imposition des plus values LMNP est différente de celle des plus values LMP en cas de revente du bien.
La location meublée et la TVA
Le simple fait de meubler son bien avant de le louer ne permet pas au propriétaire de récupérer la TVA sur l’acquisition de l’immeuble ou sur les travaux. Selon le Code Général des Impôts, pour être soumis à TVA, le loueur doit fournir au moins trois prestations d’hébergement similaires aux établissements hôteliers :
- Le petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La fourniture de linge de maison ;
- La réception de la clientèle, personnalisée ou non.
C’est donc la nature para-hôtelière des prestations qui définit l’assujettissement à la TVA et non la simple mise en location d’un bien meublé, que ce soit en LMNP, LMP ou via une société, SCI comprise.
Location meublée en SCI : IR ou IS ?
Tout d’abord, il faut rappeler que, par défaut, une Société Civile Immobilière (SCI) relève de l’Impôt sur le Revenu (IR). De plus, les recettes locatives tirées d’une activité de location meublée sont considérées comme des revenus commerciaux et, selon l’article L.110-1 du Code de commerce, une SCI ne peut, en principe, exercer que des activités civiles par nature, et doit donc exclure toute activité présentant un caractère commercial.
Pourtant, le législateur a choisi de permettre à la SCI de mettre en location des biens meublés, à condition de se soumettre au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) par application de l’article 206 du Code Général des Impôts. Les loyers perçus relèvent alors des BIC. Mais là aussi, l’administration fiscale montre une tolérance à l’égard des SCI qui proposent de la location meublée, et leur permet de conserver l’imposition à l’IR, sous conditions :
- Les revenus locatifs HT ne doivent pas excéder 10 % du total des revenus HT de la SCI ;
- La location meublée ne doit constituer qu’une activité secondaire pour la SCI, exercée de manière non-habituelle (être de courte durée et ne pas se renouveler sur plusieurs années).
L’avantage d’une imposition à l’IR pour la SCI réside dans la transparence fiscale : les revenus de la SCI issus de la location meublée ne seront fiscalisés qu’une fois, à l’Impôt sur le Revenu des associés personnes physiques, au prorata de leur participation dans la SCI.
Toutefois, ces règles complexes et parfois contraires, montrent des limites : de nombreuses SCI ont vu leur activité requalifiée et leur régime fiscal transformé automatiquement de l’IR vers l’IS, avec des conséquences importantes sur l’imposition des associés de la SCI. C’est pourquoi, bien que la jurisprudence soit plutôt du côté des SCI (en exemple cet Arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 3 mai 2018), Revenu Pierre déconseille d’effectuer de la location meublée en SCI soumise à l’IR, les risques d’erreurs et donc de requalification étant trop élevés.
Quelles conséquences fiscales en cas de requalification ?
Le premier risque encouru survient quand la SCI ne remplit plus les critères de l’imposition IR et doit opter pour l’IS. Cette action attire l’œil de l’administration fiscale qui pourrait procéder à un redressement fiscal.
Ensuite, le passage à l’IS provoque l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values immobilières latentes. Les associés devraient payer l’impôt sur le revenu foncier jusqu’à la date d’effet de l’option IS, et la SCI devrait régler l’impôt sur la plus value immobilière. De plus, la SCI devrait s’acquitter de la Contribution sur les Revenus Locatifs au taux de 2,50 % sur le montant des loyers bruts encaissés par la société.
Autre inconvénient majeur, les associés de la SCI soumise l’IS qui voudraient toucher tout ou partie du bénéfice de la SCI devraient se verser un dividende. Cela reviendrait à supporter une double imposition : l’Impôt sur les Sociétés au niveau de la SCI et le l’Impôt sur le Revenu de l’associé (Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %)
Enfin, lors de la cession du bien immobilier, c’est la fiscalité de la plus value professionnelle qui s’appliquerait, moins avantageuse que le régime des plus values immobilières des particuliers soumis à l’IR.
Avant de se lancer dans la constitution d’une SCI pour effectuer de la location meublée, il est donc primordial de bien comprendre les enjeux fiscaux présents et futurs qui en découlent. Pour cela, il est fortement recommandé de consulter un expert comptable ou un avocat fiscaliste. Retenons que LMNP et SCI à l'IR c' est non compatible.