Immobilier locatif neuf : comment choisir entre les dispositifs LMNP classique et LMNP Censi-Bouvard ?

Si vous souhaitez investir en immobilier neuf meublé (résidences services seniors, étudiantes, tourisme…), le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est idéal pour maximiser votre rentabilité sur le long terme. Le choix entre le régime fiscal LMNP avec amortissement classique ou LMNP Censi-Bouvard dépend de nombreux paramètres. Avantages, inconvénients… on vous explique.

Fonctionnement des dispositifs

Le Loueur en Meublé Non professionnel (LMNP) classique

La fiscalité du LMNP au régime réel offre de nombreux avantages : le remboursement de la TVA pour l’achat d’un bien immobilier neuf, la déductibilité des charges liées à l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de comptabilité, etc.), et surtout l’amortissement du bien sur 30 ans environ et du mobilier sur 5 à 10 ans.

 

Le LMNP Censi-Bouvard

Le cumul de l’avantage fiscal Censi-Bouvard et du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est autorisé, mais il ne sera pas possible d’amortir le bien. En effet, le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard  permet de bénéficier du remboursement de la TVA sur l’achat du logement neuf en résidence services et d’une réduction d’impôt annuelle équivalente à 11 % de la valeur du bien HT pendant la durée de location obligatoire, soit 9 ans. La réduction d’impôt est reportable pendant 6 ans si son montant est supérieur à l’impôt à payer.

LMNP avec amortissements, Censi-Bouvard : pour qui ?

Les deux solutions ont chacune des avantages et des inconvénients. Pour le LMNP classique, grâce au mécanisme d’amortissement, l’investisseur pourra défiscaliser ses revenus locatifs, mais il devra disposer de liquidités ou avoir une capacité d’endettement importante pour investir sur ce type de bien. Ce dispositif s’adresse à ceux qui recherchent des revenus complémentaires défiscalisés sur le long terme, pour préparer leur retraite par exemple. Il concerne plutôt les contribuables ayant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) égale ou supérieure à 30 %.

A contrario, le Censi-Bouvard sera plus adapté aux investisseurs qui veulent développer leur patrimoine avec un petit budget ou une capacité d’emprunt limitée. En effet, le dispositif offre une réduction immédiate de l’Impôt sur le Revenu à payer, plus intéressante pour ceux qui payent moins de 3 000 € d’Impôt sur le Revenu et dont la TMI n’excède pas 14 %).

Les deux solutions offrent à la fois sécurité, rentabilité et une bonne visibilité à long terme, grâce au bail commercial confié au gestionnaire de la résidence services qui s’occupera de louer le bien. Revenu Pierre, spécialiste du marché secondaire des résidences gérées depuis 2007, peut vous accompagner et vous aider à optimiser votre investissement locatif.