L’investissement en LMNP offre de nombreux avantages fiscaux. En revanche, les conséquences du décès de l’investisseur peuvent être importantes pour ses ayants droit.
Statut LMNP et conséquence fiscale
Deux aspects principaux sont à prendre en compte :
- La première conséquence fiscale est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice. Or, le décès de l’investisseur peut entraîner le versement à la banque d’une indemnité d’assurance emprunteur pour régler le capital restant dû par celui-ci. Cette indemnité constituant un produit exceptionnel imposable, le montant s’ajoutera aux loyers perçus jusqu’au jour du décès de l’investisseur. Cela va donc majorer le bénéfice imposable du bien meublé dont devront s’acquitter les héritiers.
Le risque est alors de se voir imposé dans la tranche marginale de l’IR habituel du contribuable décédé, prélèvements sociaux de 17,2% inclus. Par conséquent, il est fortement conseillé de souscrire une assurance décès complémentaire pour couvrir le risque de paiement de cette imposition.
- En cas de décès d'un investisseur, le statut de LMNP se traite comme celui d’un entrepreneur individuel pour l’administration fiscale. Ainsi comme toute cession, c'est un acte générateur de plus-values même si un héritier continue à exploiter l’activité.
La taxation se fera au titre des plus-values des particuliers. À ce titre, le calcul s’effectuera par la différence entre la valeur nette comptable et la valeur réelle estimée dans l’actif successoral. Toutefois, il ressort d’une réponse ministérielle FRASSA de 2015 qu’une plus-value générée lors de la donation à titre gratuit d’un bien en LMNP n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu.