Le propriétaire bailleur en meublé, qu’il soit au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est redevable de plusieurs taxes, notamment la taxe foncière et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
Depuis 2024, la CFE devient applicable aux résidences gérées exploitées en bail commercial avec un exploitant. L'administration a modifié sa doctrine administrative sur ce point en novembre 2023.
La taxe foncière fait partie (avec la taxe d'habitation) des impôts locaux perçus par les collectivités territoriales. Elle concerne tous les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier qui possèdent des bien immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale
Dans le cadre du statut LMNP, si vous avez opté pour le régime réel, les charges liées à votre activité de location meublée sont déductibles de vos recettes locatives, y compris la taxe foncière.
Enfin, la taxe foncière est souvent accompagnée de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). Contrairement à la taxe foncière, elle peut être reportée sur le locataire. En location meublée, vous avez le choix de fixer un montant forfaitaire. Vous pouvez aussi vous faire rembourser les charges pour leurs montants réels (provision mensuelle puis régularisation en fin d’année). Attention, pour que la TEOM soit récupérable, il faut qu’elle soit mentionnée dans le bail de location.
L'UNPI a publié les résultats de son enquête annuelle sur les taxes foncières. Il en ressort une hausse de plus de 9% en 2023, par rapport à l'année précédente. Les Taxes foncières dans les opérations LMNP n'ont pas échappé à cette augmentation . Ceci étant dit , dans le cadre des révisions des taxes foncières engagées depuis quelques années, certaines surprises peuvent apparaitre. C'est le cas lorsque la destination des résidences aura eu lieu (étudiants vers affaires ou inversement).
La Taxe foncière 2024 est prévue en hausse moyenne de 3,9%, dans le meilleur des cas, à la suite de la revalorisation des bases locatives. Bien évidemment, les collectivités qui décideront d'augmenter leurs taux d imposition verront leurs taxes foncières augmenter plus fortement. Pour ces contribuables, la facture sera plus élevée, les communes et les intercommunalités pouvant décider de relever leur taux ( elles ont jusqu'au 15 avril pour les voter)
Ce sera le cas, à Villeurbanne par exemple, pour l'instant la seule ville de plus de 100.000 habitants à avoir déjà annoncé une hausse de 10 % du taux de sa taxe foncière pour 2024.
Cas particulier : Taxe foncière et LMNP en résidences gérées
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, incluse dans la taxe foncière est bien souvent récupérable auprès des gestionnaires exploitants, au tire des baux commerciaux signés. Mais vous devrez en faire la demande de remboursement une fois par an.
La taxe foncière elle même est quelquefois également prise en charge par les exploitants., au même titre que les charges de copropriété non récupérables. C'est beaucoup plus rare et plus souvent applicables dans des anciens baux en EHPAD. . On parle alors de rendement triple Net.
2.1 CFE - Règles de base - Cas d'exonération - Couts - Comment la payer
La CFE est un impôt local qui remplace la taxe professionnelle depuis 2010, Il se compose de la Contribution Économique Territoriale (CET) et de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Cette dernière concerne uniquement les redevables dont le chiffre d'affaires excède 152 500 € HT.
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, même particulier, vous êtes néanmoins imposé à la CFE. La location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE » : RM Palmero JO deb senat du 28 mars 1978 . Son montant n’est généralement pas très élevé (une centaine d’euros environ) et vous pouvez bénéficier des exonérations suivantes :
2.1.1 - Comment payer cette CFE ?
Suite à votre déclaration en tant que LMNP, un numéro Siret vous est attribué. Suite à la réception du SIRET, vous recevrez le formulaire 1447, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé. Vous devrez ensuite compléter et renvoyer le 1447-C-SD au SIE (Service des Impôts des Entreprises) dont dépend votre logement meublé, afin que la CFE puisse être calculée.
Notez que le Cerfa 751 SD n'est plus utilisé par l'administration fiscale (vous n'êtes donc plus obligé de le remplir ni de le renvoyer).
Pour la location meublée non professionnelle, la CFE peut également être déclarée et payée en ligne. Pour cela, vous devez créer un espace professionnel sur le site internet impots.gouv.fr. Une fois votre compte créé, vous avez accès à votre avis de CFE et vous n’avez plus qu’à suivre les étapes pour procéder au règlement en ligne. En effet, la CFE se paie uniquement sur le site officiel des impôts.
Bon à savoir : vous pouvez choisir de payer la CFE en LMNP par acomptes via des prélèvements mensuels.
Comment créer un compte professionnel pour votre LMNP :
2.1.2 - Combien coute la CFE ?
La base d'imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu'elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d'imposition fixé par la commune. À Paris, ce taux était de 16.56 % en 2023, ce qui est inférieur à la moyenne nationale qui s'élève à plus de 26%. Vous trouverez ici le taux de la CFE 2023 par ville.
Lorsque la valeur locative est inférieure à la base minimale d'imposition calculée dans la commune où est situé le bien, une cotisation minimum est due. Elle est établie en fonction d'une base dont le montant est fixé par le conseil municipal. Par exemple, à Paris, ce montant minimum est de 76€.
Normalement, une CFE est établie dans chaque commune où le propriétaire possède un bien en location meublée.
Par exemple :
- entre 5 0000 et 10 000 de CA HT : CFE de 237 à 565 euros
- de 10 000 à 32 600 de CA HT : CFE de 237 à 1130 euros
Alors que depuis mars 2006 ( CE 24 mars 2006 - n° 269716 M Denis ) , un loueur sous le statut de LMNP qui conclut un bail commercial avec un exploitant d’une résidence de services était de fait exonéré de CFE,, dans le cadre de la réforme de la taxe professionnelle, l administration fiscale vient de changer sa doctrine administrative.
Selon le BOFIP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 08/11/2023, les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputés professionnelles en application des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 1447 du code général des impôts (CGI).
Les activités de LMNP en résidences gérées sont donc maintenant passibles de la CFE.
Il n'est pas exclu que cette doctrine soit attaquée devant les juridictions, mais vous devez maintenant l intégrer
Q1. La taxe foncière est-elle déductible des revenus en LMNP au régime réel ?
Oui, en régime réel LMNP, la taxe foncière est déductible des recettes locatives, comme les autres charges liées à l'activité. Elle concerne tous les propriétaires ou usufruitiers du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.
Q2. Qu'est-ce que la CFE et qui doit la payer en LMNP ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle depuis 2010. L'article précise que la location ou sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE.
Q3. Existe-t-il des cas d'exonération de CFE en LMNP ?
Oui, sont notamment exonérés les loueurs dont le chiffre d'affaires est inférieur ou égal à 5 000€, ceux qui louent occasionnellement une partie de leur habitation personnelle, ou qui louent une partie de leur résidence principale à un locataire qui en fait sa propre résidence principale. Une exonération s'applique aussi la première année d'activité, avec une réduction de 50% la deuxième année.
Q4. Comment est calculé le montant de la CFE ?
La CFE se calcule en multipliant la valeur locative du bien (la même base que pour la taxe foncière) par un taux fixé par la commune. À titre d'exemple, l'article cite un taux de 16,56% à Paris en 2023, inférieur à la moyenne nationale supérieure à 26%, avec une cotisation minimum de 76€ dans la capitale.
Q5. Quelles démarches faut-il effectuer pour déclarer et payer la CFE en LMNP ?
Après obtention du numéro Siret suite à la déclaration d'activité LMNP, le loueur reçoit le formulaire 1447, puis doit envoyer le formulaire 1447-C-SD au Service des Impôts des Entreprises. La déclaration et le paiement se font ensuite en ligne via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr, avec possibilité de régler par acomptes mensuels.
Q6. Les LMNP en résidence gérée avec bail commercial sont-ils exonérés de CFE en 2024 ?
Non, depuis le BOFIP BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 8 novembre 2023, l'administration fiscale a changé sa doctrine : les activités LMNP en résidences gérées sont désormais passibles de la CFE, même en présence d'un exploitant. Auparavant, une décision du Conseil d'État du 24 mars 2006 (n°269716) permettait une exonération dans ce cas de figure.
Q7. La taxe foncière a-t-elle beaucoup augmenté récemment selon l'article ?
L'article indique une hausse supérieure à 9% en 2023 selon l'UNPI, avec une augmentation moyenne prévue de 3,9% en 2024. Il cite l'exemple de Villeurbanne, qui a annoncé une hausse de 10% de son taux pour 2024
