Revendre son bien en LMNP (surtout lorsqu’on l’a acquis avec l’objectif de défiscaliser) résulte d’un processus normal dans la construction de son patrimoine. C’est même un moment-clé pour un investisseur. C’est à ce moment fatidique que l’on pourra mesurer parfaitement la pertinence de l’opération. La revente d’un bien en résidence gérée doit être mûrement réfléchie, notamment quant à son timing. Si l’achat dans un EHPAD ou une résidence étudiante par exemple, a été motivé essentiellement par une carotte fiscale, via le dispositif Censi Bouvard la plupart du temps, on pourra légitimement se demander de la pertinence de conserver son bien LMNP après la fin du dispositif fiscal... ou à défaut plutôt d’opter pour une revente lors du renouvellement du bail.

Focus sur la revente d’un bien LMNP 

Investir en résidence de service d’occasion est particulièrement adapté pour les investisseurs qui ne souhaitent avoir aucune contrainte de gestion. 

Il n’y a donc rien à faire une fois qu’on y a investi. Il suffira simplement de contrôler, le cas échéant, la perception de ses loyers! Investir dans une résidence gérée dégage le primo investisseur, tout comme le second,  des contraintes inhérentes à un investissement classique.

Lorsqu’on investit en résidences de services, tout est pris en charge par le gestionnaire de la résidence. Ainsi, la recherche d’un locataire, assumer les réparations ou encore s’occuper du mobilier, incombent de facto à l'exploitant professionnel.

Dès lors, l’investisseur (avec un profil déléguant) y trouvera pleinement son compte.

Le marché de la revente de biens LMNP en résidences gérées (ou d’occasion) s’est structuré et développé depuis une quinzaine d’années. 

Les biens disponibles sur ce marché LMNP regroupent globalement les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences seniors.

L’importance du bail lors de la vente d’un bien en résidence de service

En principe, l'investisseur en LMNP est libre de revendre son bien à tout moment; ceci qu’il l’ait acquis l’année précédente ou 20 ans auparavant.

Une chose est sûre, la date de la revente d’un tel bien devra être guidée par l’antériorité du bail commercial. De fait, le meilleur moment pour se séparer de son bien sera sans aucun doute, lorsque le second investisseur aura une bonne visibilité sur la durée du bail commercial restant à courir. Plus la durée restante du bail sera courte, plus le second investisseur assume un risque important et plus il sera susceptible de faire baisser le prix. 

A ce stade, il est crucial d’avoir recours à un professionnel de la revente LMNP en résidence gérée qui analysera scrupuleusement tous les points à considérer pour obtenir une estimation précise du bien en fonction de la durée du bail restant à courir. Mais pas que...

Néanmoins, il est acquis que, sous réserve de la qualité de l’exploitant, le prix sera sans doute plus élevé juste après le renouvellement du bail.   

Vendre après 9 ans dans le cadre de la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu pendant 9 ans. En contrepartie de cet avantage, l’investisseur doit  conserver le bien LMNP pendant 9 ans, pour ne pas avoir à restituer le boni fiscal qui a été attribué.

Dans cette hypothèse, il est préférable d’attendre ce délai avant de se séparer de son bien LMNP.

Vendre son bien LMNP: pas n’importe quand dans l’année!

Comme dans l'immobilier classique, si vous souhaitez vendre votre LMNP sur le marché de l'occasion, il conviendra de bien choisir sa fenêtre de tir dans l’année pour revendre votre bien.

Ainsi, les appartements situés en montagne seront mieux vendus à l’automne qu’en plein hiver. Les résidences gérées de tourisme en bord de mer seront elles aussi mieux valorisées au printemps que pendant la saison d’hiver. 

A contrario, les biens en résidences étudiantes situés dans des villes universitaires seront sans doute mieux vendus en été, quelque temps avant la reprise des cours.

Vendre son bien LMNP après des travaux

S’il peut être pertinent de rafraîchir un bien immobilier détenu en direct dans la perspective de sa revente, ce ne sera pas forcément le cas des biens détenus au sein d’une résidence gérée.

En effet, c’est le gestionnaire du bail commercial qui sera chargé de l’état des lieux et des éventuels travaux dont le calendrier de réalisation, pour les plus importants, sera donc à prendre en considération pour évaluer la valeur de revente.

Le sort de la TVA dans la revente d’un bien LMNP

C’est un point important parfois méconnu. Mais la TVA remboursée au premier acquéreur n’est pas forcément un frein pour revendre son bien en LMNP.

En effet, Les cessions entre assujettis à la TVA (cas des LMNP au régime réel de TVA) tombent sous l’application de l’article 257 bis du Code Général des Impôts qui dispose Il n’y a donc pas de régularisation de TVA automatique, du moins si l’acquéreur s’engage à reprendre les obligations du vendeur. 

Conseils pour bien préparer sa vente en résidences gérées

Pour réaliser une revente LMNP en résidences gérées dans des conditions optimales, il faut:

●      constituer un dossier complet à destination des investisseurs potentiels. ( Qualité du gestionnaire, contrat de bail, etc…)

●      fixer le juste prix: tout comme vous, l’investisseur secondaire sait manier une calculette.

●      trouver le bon investisseur : La revente LMNP est un marché d'investisseurs. Il faut donc maîtriser les arguments immobiliers et financiers pour attirer et conclure une vente avec cette clientèle spécifique.

In fine, Gérer le bon timing d’une revente d’un bien LMNP en résidence gérée nécessite l'accompagnement par des experts professionnels de ce marché de niche qui ont accès à un carnet d’adresse d'investisseurs potentiels. Rappelez-vous qu’un bien meublé en résidence gérée trouvera un repreneur d’autant plus facilement que le dossier sera solide. 

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