Les premiers investissements en CENSI-Bouvard ont été réalisés en 2009. Ce dispositif a pour objectif d’inciter les investissements en résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes) en offrant des réductions fiscales attrayantes pour l’investisseur.

Ainsi, un nombre important d’opérations arrivent à leur terme depuis quelques mois. Vous vous posez peut–être la question –légitime- de conserver, ou non, votre bien et quelle stratégie adopter pour continuer à optimiser votre fiscalité ? Faut-il se séparer de votre bien ou, a contrario, le conserver ?

Avec la pénurie ambiante de logements, tant sur le marché traditionnel que sur celui des résidences spécialisées, le LMNP en résidences gérées reste un actif immobilier très prisés des investisseurs, et ce même pour les biens d’occasion. En effet si la résidence se situe dans une ville attrayante, et bien desservie par les transports en commun, le primo-investisseur en CENSI-bouvard trouvera un repreneur pour une résidence dont la « valeur pierre » et le caractère encore récent seront les premiers atouts.

 

Le bon timing pour revendre son bien LMNP CENSI-bouvard

Passé 9 ans, depuis le début du bail, l'investisseur qui souhaite se séparer de son bien a, vis à vis de l'administration fiscale, rempli ses obligations quant à la durée de détention. il est donc tout à fait libre de céder son bien sans aucune pénalité et sans que les réductions d'impôts dont il a bénéficié, ne puissent faire l’objet d’une quelconque réclamation par le fisc.

En revendant son LMNP CENSI BOUVARD, il peut aller vers un autre projet de défiscalisation en contractant un nouveau prêt immobilier, par exemple. En effet, il peut choisir de réinvestir dans un programme Pinel ou dans un nouveau CENSI-Bouvard, ou repartir dans un LMNP « classique ». Via le LMNP, l’investisseur profite d'une rentabilité attractive liée à l’amortissement du bien et d’une fiscalité bien plus avantageuse que la location nue classique, qui repose sur le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Imposition qui peut s’avérer confiscatoire notamment pour les tranches à 45%.

Il en va de même pour le dispositif CENSI bouvard passé 9 ans, Si l’on ne revend pas, la note peut devenir rapidement salée : d’autant plus, si l’on est fiscalisé, notamment au taux marginal de 45%+ 17,2% de CSG/RDS.

 

Pour quelles raisons de séparer de son LMNP ?

Outre les raisons de très fortes impositions générées par les revenus locatifs dont nous venons de parler, il se peut que vous ayez besoin de récupérer du cash pour vous lancer dans un projet qui vous tient à cœur ; votre situation personnelle a également pu changer : (chômage, divorce, décès dans votre entourage, les causes sont souvent multiples…)

Plus prosaïquement, vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt annuelle liée à votre investissement. Désormais vous n’échappez plus à la fiscalisation des revenus locatifs dont vous étiez exemptés grâce au CENSI bouvard.

Vous souhaitez transmettre des fonds à ses enfants ou tout autre bénéficiaire et profiter des doublements de plafonds annoncés récemment par le gouvernement Castex ? Vous souhaitez investir dans un nouveau projet immobilier défiscalisant ? Etc…

 

Censi-bouvard et TVA

La règle

Après 20 ans de détention du bien (par un ou plusieurs propriétaires qui se seraient succédés le cas échéant), la TVA est définitivement admise par l’administration fiscale au profit des détenteurs.

Le vendeur, à l’issue de ce délai, peut donc conserver l’intégralité de la TVA car il est sorti purement et simplement du champ d’application de celle-ci. Plus aucun rappel de TVA ne peut être exercé par le fisc à l’égard du cédant.

Les exceptions au principe

Elles peuvent être de taille et bien heureusement profiter au détenteur d’un bien LMNP CENSI-bouvard, en résidence gérée. En effet, Bercy considère la TVA comme définitivement acquise par le vendeur du LMNP bouvard si ce dernier, ainsi que le futur acquéreur, sont tous les 2 assujettis à la TVA.

Vendeur et futur acquéreur seront considérés par l’administration fiscale comme « assujettis à la TVA » si le futur acquéreur continue la location commerciale et si les loyers perçus sont soumis à TVA.

Si ces conditions sont remplies au moment de la revente, l’administration fiscale appliquera, conformément à l’article 257bis du code général des impôts, une dispense de réversion de TVA pour le vendeur. Ce dernier pourra donc conserver l’intégralité de la TVA perçue au moment de son acquisition.

Dans le cas où ces conditions ne sont pas remplies au moment de la revente, l’administration fiscale appliquera pour le vendeur du bien LMNP bouvard une régularisation de TVA immobilière par 20 ème de détention.

Cas pratique : dans l’hypothèse d’une revente au bout de 11 années de détention, sans continuation de l’activité (ce qui en pratique est fort rare) , le vendeur devra restituer 9/20 ème de TVA (20 – nombre d’années ou fractions d’années de détention du bien).

 

Se faire accompagner par un professionnel

Pour tout détenteur d’un bien LMNP en EHPAD, en résidences seniors, ou en résidence pour étudiants et qui souhaite revendre, il n’est pas aisé de maitriser tous les aspects liés à la fiscalité, à la TVA ou aux méandres des baux commerciaux appliqués à cette niche immobilière.

Comme le dit l’adage : « Le diable se cachant dans les détails », la revente d’un bien LMNP en résidence gérée nécessite une bonne préparation en amont et implique d’être accompagné par des professionnels pour éviter certains pièges, comme la reprise de bonus fiscal lié au CENSI-bouvard, le renouvellement du mobilier éventuel, les travaux à prévoir à court et moyen terme et la qualité du bail commercial en cours ou le renouvellement de celui- ci.

Il est donc recommandé de faire appel à un spécialiste de la revente LMNP sur le marché secondaire comme Revenu Pierre, expert en LMNP en résidence gérée, à la méthodologie éprouvée. Il sera vous accompagner et vous conseiller pour revendre au bon moment et rapidement votre bien immobilier aux meilleures conditions du marché, tout en respectant la législation en vigueur.

Il vous aidera également à conserver votre TVA immobilière initialement récupérée, et ce même si vous décidez de revendre avant la date des 20 ans. In fine, voici quelques exemples de revente de biens LMNP en résidences de service réalisés par Revenu Pierre au 4 ème trimestre 2020 :

Revendre le bien Censi Bouvard est il intéressant ?

Les exemples chiffrés ci-dessus indiquent que les prix net vendeurs se situent entre 80% et 100% du prix d’achat HT initial . Si la résidence n’a pas fait l’objet d’incidents ou si le bail commercial n’est pas renouvelé à la baisse, en dessous du prix d’origine, les prix de revente net vendeur se situent habituellement entre 85 et 90% du prix d’achat HT. Une cession au dessus de 90% est le signe que la résidence a de belles perspectives ou que le renouvellement du bail est intéressant. Une cession en dessous de 85% indique sans doute que le loyer sera revu à la baisse ou que les comptes d’exploitation sont insuffisamment positifs.

Les défiscalisations de 25% , ainsi que les taux de placement supérieurs aux taux d’emprunts, font ressortir cependant des TRI de l’ordre de 5 à 10%.

 

Faut il revendre immédiatement après les 9 ans ?

Si vous etes concerné par un ou plusieurs des cas suivants :

  • une tranche marginale d’impot de 30% et plus
  • un prix de revente supérieur à 85% de votre prix d’achat HT
  • un projet personnel nécessitant des apports de cash ou conduisant à réduire les efforts d’épargne actuels

Vous êtes dans une logique rationnelle conduisant à revendre.

Contrairement aux idées reçues, les gros spécialistes en revente LMNP, comme LE REVENU PIERRE, préfèrent avoir à revendre 10 lots dans la même résidence, plutôt qu’un seul, car il leur est plus facile de mobiliser des forces commerciales, et les biens ne seront pas plus difficile à revendre, bien au contraire.

Nous vous contacterons pour une mise en relation.

*Champs obligatoires