Simulateur LMNP gratuit 2026 — Calculez votre rendement, cash flow , fiscalité , simulation en ligne

Vous trouverez ici un outil de  simulation LMNP en BIC réel, avec la comparaison avec le micro BIC. 

Le simulateur est mis à jour avec la Loi de finances 2026 et notamment la réintégration des amortissements lors de la revente. Vous pourrez calculer le rendement locatif de votre LMNP.

Télécharger ce simulateur gratuit et réaliser vos simulations en toute autonomie.

Ou utiliser le simulateur interactif ci dessous 

Simulateur LMNP interactif — calculez en ligne"

Ce simulateur LMNP interactif vous permet de calculer en quelques secondes la rentabilité complète d'un investissement en location meublée non professionnelle: 

Calculez votre simulation  en ligne

- comparaison BIC réel et micro BIC
- le cash flow mensuel/annuel
- le TRI à moyen terme
- la fiscalité tout au long du projet, y compris après la vente et le calcul de la plus value
- rentabilité brute/nette - Enrichissement sur la période. 
- Il intègre la réforme fiscale 2026 (réintégration des amortissements à la revente pour le meublé classique, tourisme et affaires). 

 

Saisissez vos données, les résultats s'affichent instantanément.

Foire aux questions — Simulation LMNP

Qu'est-ce qu'une simulation LMNP au régime réel ? La simulation LMNP au régime réel consiste à projeter les revenus locatifs en déduisant toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, et surtout les amortissements du bien et du mobilier. L'amortissement est le mécanisme central du régime réel : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat, réduisant ainsi le revenu imposable souvent à zéro.

Quelle est la différence entre régime réel et micro-BIC en LMNP ? Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers bruts. Le régime réel déduit les charges et amortissements réels. Dans la quasi-totalité des cas, le régime réel est plus avantageux dès que le bien est financé à crédit et génère des amortissements significatifs.

Comment calculer le cash flow d'un investissement LMNP ? Le cash flow mensuel est la différence entre le loyer encaissé et toutes les sorties de trésorerie : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, frais de gestion. Le simulateur ci-dessus le calcule automatiquement mois par mois sur toute la durée de l'investissement.

La réforme 2026 change-t-elle le calcul de la plus-value LMNP ? Oui. Depuis la loi de finances 2025 (applicable en 2026), les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans la base imposable à la revente pour le meublé classique, les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. Les résidences étudiantes, EHPAD et seniors restent exemptées. Le simulateur intègre cette réforme et compare les deux régimes.

Quel TRI attendre d'un investissement LMNP ? Le TRI (Taux de Rendement Interne) d'un investissement LMNP varie selon le prix d'achat, le loyer, la durée de détention et la plus-value à la revente. Il se situe généralement entre 4% et 8% net pour un bien bien sélectionné sur le marché secondaire. Le simulateur le calcule automatiquement en intégrant l'impôt sur la plus-value.