Vous trouverez ici les grandes lignes d'une simulation LMNP en BIC réel, avec la comparaison avec le micro BIC.
Pour obtenir notre simulateur sur excel, vous pourrez le télécharger gratuitement en cliquant sur le lien en bas de cette page. Si vous souhaitez une simulation réalisée également gratuitement sur TOPINVEST, le logiciel leader depuis 15 ans , utilisé par 3 000 conseillers en gestion de patrimoine, vous devrez vous inscrire pour la recevoir dans un délai de 24h (jours ouvrés).
Pour notre exemple, nous vous avons imaginé comme un investisseur qui aborde pour la première fois le statut LMNP. Votre choix se porte par exemple sur un appartement dans une résidence séniors, un bien pour lequel il y a une demande croissante et dont par conséquent la valorisation restera élevée.
Données de simulation LMNP :
Vous souhaitez investir dans une résidence séniors sur le marché secondaire, ce qui vous permet de percevoir des loyers dès l'achat : vous sélectionnez un appartement meublé et équipé d’une valeur de 150 000 HT €. Le bail commercial que vous signez vous garantit pendant toute sa durée restant à courir un loyer annuel de 6 750 €, soit une rentabilité de près de 4,5%.
1) Acquisition du bien
| Prix achat HT | 150 000 € |
| Dont : mobilier et équipements | 4 500 € |
| Frais d’acquisition (notaires) | 12 000 € |
| Prix total d'acquisition | 162 000 € |
| Loyers annuels HT | 6 750 € |
| Rentabilité brute | 4,5 % |
2) Données d'exploitation du bien
- Charges de copropriété : toutes les charges de copro sont déductibles
- Honoraires d'agence : charge d'exploitation.
- Frais de notaire : Charges d'exploitation ou amortissement. Ici amortissement
- Taxe foncière : la TF est également une charge d'exploitation - Ici 600 €
- Amortissement des meubles : sur 7 ans
- amortissement du bien : sur 30 ans, portant sur 80% de la valeur. Les 20% étant la valeur du terrain non amortissable
- Frais de gestion : pour mémoire . Déductible aussi . Mais souvent inexistant en résidences gérées
- Frais comptables : estimé à 300 euros HT/an
- Intérêts : 2 250 € pour la 1ere année. Il s'agit de la partie intéret de votre échéance de pret.
3) Résultats comptables la 1ère année
| Loyers | 6 750 |
| Intérêts emprunt | 2 250 € |
| Charges de copro | 400 € |
| Amortissement du bien | 4 280 € |
| Amortissement des meubles | 643 € |
| Autres charges (TF, , compta) | 900 € |
| Total des charges déductibles | 8 473 € |
| Revenu imposable ou déficit | (1723) € |
Le résultat fiscal donne un déficit fiscal de 1723 €, reportable sur 10 ans. D'où une absence d impôts sur le revenu.
Si vous aviez opté pour le micro BIIC, le résultat fiscal aurait été de + 3375 € qui aurait généré une imposition, fonction de votre tranche marginale d'imposition.
4) POUR EN SAVOIR PLUS SUR LES FONDAMENTAUX LMNP
| L'amortissement comment ça marche | La plus value à la revente |
| La TVA et l'investissement LMNP | Le fonctionnement des résidences de services |
| Les objectifs d'un investissement LMNP | Acheter un bien en résidence séniors |
| Les 5 critères pour sélectionner un bien | Le bail commercial |
5) POUR REALISER VOTRE SIMULATION AVEC NOTRE SIMULATEUR GRATUIT
Si vous souhaitez réaliser vous même votre simulation LMNP sous excel vous pouvez gratuitement obtenir notre simulateur et réaliser vous memes la simulation :
Télécharger notre simulateur sous Excel.
6) POUR OBTENIR VOTRE SIMULATION DETAILLEE AVEC LE LOGICIEL TOPINVEST
Le logiciel TOPINVEST est une référence dans l'univers professionnel des CGP. Ceux-ci font bénéficier leurs clients des fonctionnalités de simulation d'investissement et de fiscalité, ce qui leur donne la possibilité d'être pleinement acteur de leurs décisions patrimoniales.
Découvrez tout d'abord la méthode de calcul TOPINVEST sur cette VIDEO animée par Benjamin Falgayrac, Directeur des Partenariats au Revenu Pierre.