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Capitale de la région Occitanie, Toulouse est l’une des métropoles françaises les plus réputées pour sa qualité de vie. Avec 514 000 habitants au 1er janvier 2023, Toulouse est la quatrième ville de France après Paris, Marseille et Lyon. Elle bénéficie d’une forte dynamique démographique, ayant gagné 180 000 habitants en moins de 40 ans (1982-2023).

Son agglomération regroupe 806 000 habitants en 2023 De toutes les métropoles françaises, c’est Toulouse qui a la plus forte croissance démographique, devenant même le deuxième bassin d’emplois en termes d’intentions d’embauches en 2023.

sommaire

Une situation centrale entre l'Europe du Sud-Ouest et l'Europe du Nord et de l'Est

Toulouse est située sur l'axe de communication entre la mer Méditerranée et l'océan Atlantique.

Elle est à la croisée de grands itinéraires européens, comme les axes majeurs est-ouest (E80) Rome-Lisbonne, nord-sud (E9) Paris-Barcelone ou le futur itinéraire de désenclavement de la diagonale continentale Saragosse-Lyon.

La conquête de vastes espaces autrefois ruraux

La ville est organisée en zones concentriques correspondant à sa croissance urbaine. Toulouse s’est agrandie à partir d’un centre originel, des deux rives de la Garonne : rive droite, la cité centrée sur la place Esquirol, avec le Capitole et le Palais de Justice – quartier bourgeois de la préfecture et de la cathédrale – et en aval, le bourg, centré autour de Saint-Sernin, plus universitaire. Rive gauche, le faubourg de Saint-Cyprien, quartier populaire avec son Hôtel-Dieu.

Le Canal du Midi, puis le chemin de fer, favorisent la création d’une ceinture de faubourgs – Saint-Michel, Saint-Aubin, Minimes… - le long des axes qui quittent la ville, évolution qui se poursuit avec le chemin de fer – quartiers Matabiau, Saint-Agne. C’est à cette époque que l’on aère le tissu urbain -notamment, création de la place du Capitole - et que l’on perce les grands axes, suivant l’exemple haussmanien. Perpendiculaires, les rues Alsace-Lorraine et Metz deviennent les deux principaux axes de la ville, à la fin du XIXe siècle.

Dernière évolution, à partir des années 50, l’urbanisation de l’espace rural autour de la ville, avec l’absorption des noyaux villageois : Pouvourville, Saint-Simon, Saint-Martin-du-Touch, Lardenne, Reynerie, Purpan… Urbanisation pavillonnaire, mais aussi implantations universitaires et industrielles, aéronautiques. Cette évolution s’accélère, avec les nouveaux quartiers Empalot, Jolimont, Le Mirail et Colomiers, au-delà du périphérique extérieur.

Une démographie dynamique, une métropole parmi les plus jeunes de France

Les moins de 29 ans représentent 42.5% de la population toulousaine. Cette forte proportion s’explique par la population étudiante, par celle des jeunes diplômés qui trouvent leur premier poste dans les entreprises de la région. En conséquence, 62% de la population est locataire, un chiffre qui induit une forte tension locative.

Point important : malgré sa croissance démographique, Toulouse se situe encore au-dessous des 20% de logements sociaux.

Investir dans une ville étudiante et une ville de recherche

Si Toulouse constitue le quatrième pôle universitaire de France avec plus de 95 000 étudiants, plusieurs enquêtes, notamment celle de L’Etudiant, la classe en 1ere position comme ville où étudier. Toulouse offre un éventail complet de formations : médecine, ingénierie aéronautique, école de commerce, beaux-arts…

Résidences étudiantes

Toulouse dispose de plus de 30 établissements d’enseignement supérieur. Ceux-ci sont répartis sur l’ensemble de la ville. Rive gauche, l’Université Toulouse Jean Jaurès, plutôt orientée vers les études littéraires, artistiques et juridiques, Sciences Po Toulouse, mais aussi le CHU Pierre-Paul Riquet et l’Ecole Nationale Supérieure d’Aéronautique. Rive droite, l’Université Toulouse Paul Sabatier, avec ses facultés de médecine et de pharmacie.

Les quartiers recherchés par les étudiants sont les bords de la Garonne, très animés et centraux, avec les quartiers Saint-Cyprien, Arènes (résidences Tolosa, 88 Av. de Lombez, près de l'Hippodrome) et Fer à Cheval. En s’éloignant de l’hyper-centre, rive gauche, l’Eco-Quartier de la Cartoucherie (résidence La Cartoucherie, 165 avenue de Grande-Bretagne, à deux pas des stations de tram T1 et T2) séduit par son cadre de vie. Purpan (résidence Studéa Purpan, 12 avenue du Pr Jean-Dausset), situé plus au nord, se trouve à proximité du CHU.

Rive droite, les Amidonniers (résidences Les Estudines de Brienne, impasse du Ramier des Catalans, près du gymnase du Bazacle et de son parc) et Bazacle restent très centraux, ainsi que Compans-Caffarelli, plus bourgeois. Plus vers l’extérieur, les Sept-Deniers (résidence Toulouse Occitanes, 4 rue Anna Politkovskaia, près du Canal du Midi) et les Minimes sont plus accessibles, et proches de l’Ecole nationale Supérieure d’Aéronautique. Vers le sud-est, Rangueil (résidence Rangueil 90 route de Narbonne, au centre des établissements d'enseignement médicaux et pharmaceutique) se situe à côté des bâtiments de Paul Sabatier. Plus loin à l’est, Montaudran-Lespinet (résidence Montaudran, 12 rue Jacqueline Auriol) bénéfice de sa proximité avec de nombreux établissements : facultés de médecine, de pharmacie… et de nombreuses lignes de transports en commun.

Se positionner sur une ville d’industries de pointe

Toulouse a réussi à attirer un grand nombre d’entreprises de haute technologie, qui continuent aujourd’hui à offrir de nombreux emplois, notamment aux jeunes diplômés. La ville est considérée comme la capitale européenne de l’aéronautique et du secteur spatial, mais son industrie s’est largement diversifiée, ce qui constitue un gage d’avenir. Le PIB de la région dépasse les 75 000 millions d’euros.

Résidences affaires :

Toulouse est bien dotée en résidences d'affaires et de tourisme. La grande majorité de ces résidences s'est implantée dans les quartiers centraux, près des gares, des espaces verts et des centres d'affaires. La proximité des établissements de recherche est également un plus. Au centre, le quartier des Arènes (résidence Occitania, 93 Av. de Lombez, près de l'Hippodrome) rassemble le Zénith, l'Hippodrome et les rives de la Garonne.

Rive droite, les quartiers du Busca et de Saint-Michel (résidence Toulouse Saint-Michel, 36 Grande Rue Saint Michel, entre la Garonne et le Jardin des Plantes, destination idéale aussi pour les familles), ainsi que, plus au nord, le quartier de Matabiau et sa gare (résidence Toulouse Mermoz, 50 rue Matabiau, très belle résidence à la façade Art Déco, avec piscine et jardins intérieurs) présentent de beaux espaces verts, un cadre parfait pour le tourisme familial, et la proximité de nombreux établissements scientifiques. << liste des résidences affaires >>

Choisir une ville au cadre de vie attractif

Toulouse est une ville où il fait bon vivre avec plus de 1000 hectares de verdure à disposition des habitants. La ville propose de nombreuses activités sportives et culturelles correspondant à tous les goûts. Les transports en commun sont efficaces et couvrent l’ensemble de l’agglomération.

De grands projets d’aménagement urbain

Ville en constante évolution, Toulouse développe de grands projets avec le réaménagement du centre-ville et des quais (Grand parc Garonne), le projet Cœurs de Quartier (33 projets visant à améliorer la vie des quartiers).

La ville poursuit également la densification de son tissu économique avec des pôles comme EuroSudOuest, à l'arrivée de la ligne à grande vitesse (LGV) à Matabiau en 2024, mais aussi avec Montaudran Aerospace, le Quai des Savoirs et l'Oncopole.

Investir dans une ville réputée pour la douceur de son climat

Douceur du climat, espaces verts, beauté de l’urbanisme, nombreuses activités culturelles et sportives… Toulouse est une ville très attractive pour les seniors qui ont gardé toute leur autonomie. Les résidences de services seniors se sont implantées dans les quartiers vivants et proches du centre et des espaces verts.

Résidences seniors :

Rive droite vers le nord, Bonnefoy et la Roseraie (résidence Les Pagelles, Chemin de Lapujade, non loin du Parc de la Maourine) sont à quelques minutes du Capitole par les transports en commun. Plus à l’est, la Croix Daurade (Les Jardins d'Isaure) et les Ponts Jumeaux (Les Girandières, 2 Boulevard de Suisse), le long du Canal du Midi, sont très recherchés. Dans le centre, Compans-Caffarelli, les Minimes (Les Balcons des Minimes, 106 boulevard Pierre et Marie Curie, près du stade des Minimes) et les Arènes (Les Terrasses d'Adélie, 43 rue Roquemaurel) restent incontournables.

En conclusion, rappelons que Toulouse est régulièrement citée comme la première ville en France où investir dans l’immobilier locatif. La vitalité de la ville ne se dément pas, ses atouts sont multiples, et continueront à l’avenir à attirer des publics variés et solvables.

Nos résidences gérées à Toulouse

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FAQ - Achat LMNP à Toulouse

Q1. Qu'est-ce que l'investissement en LMNP à Toulouse ?

Toulouse compte aujourd'hui plus d'une cinquantaine de résidences gérées répertoriées sur notre plateforme, réparties entre résidences étudiantes (une trentaine), seniors, résidences d'affaires et établissements pour personnes âgées dépendantes. Investir en LMNP dans la Ville rose consiste à acquérir un lot meublé au sein de l'une de ces résidences, exploité par un gestionnaire professionnel qui reverse un loyer régulier au propriétaire, sans les contraintes de la gestion locative classique. La quatrième ville de France par sa population et son statut de capitale européenne de l'aéronautique et du spatial en font un marché particulièrement dynamique pour ce type de placement. Le choix entre une résidence étudiante, senior ou d'affaires dépendra surtout du profil de rendement et de la localisation recherchés par l'investisseur.

Q2. Pourquoi choisir Toulouse pour un investissement en résidence gérée ?

Toulouse affiche la plus forte croissance démographique parmi les grandes métropoles françaises, avec une population passée à 514 000 habitants intra-muros et plus de 806 000 habitants sur l'agglomération. Cette dynamique est portée par une économie diversifiée autour de l'aéronautique et du spatial, avec un PIB régional dépassant 75 milliards d'euros, et par un bassin d'emploi classé parmi les tout premiers de France en intentions d'embauche. La ville se distingue aussi par sa jeunesse : 42,5 % de la population a moins de 29 ans, ce qui en fait l'une des métropoles les plus jeunes du pays. Cette combinaison de croissance économique, démographique et d'attractivité étudiante crée une tension locative durable, favorable aux investisseurs en résidences gérées.

Q3. Quels types de résidences gérées trouve-t-on à Toulouse ?

L'offre toulousaine est large et diversifiée : on recense environ 27 résidences étudiantes (comme Tolosa, Studéa Purpan, La Cartoucherie ou Les Estudines de Brienne), une dizaine de résidences seniors (Les Pagelles, Les Jardins d'Isaure, Les Girandières...), une quinzaine de résidences d'affaires (Mermoz, Occitania, Toulouse Saint-Michel) et plusieurs EHPAD (Domaine de Borderouge, L'Arc en Ciel). Cette diversité permet à chaque investisseur de choisir le segment correspondant le mieux à ses objectifs, qu'il s'agisse de miser sur la forte demande étudiante ou sur le vieillissement démographique. Les résidences sont réparties dans différents quartiers de la ville, à proximité des campus universitaires, des zones d'activité économique ou des axes de transport.

Q4. Quel est le niveau de la demande locative sur ces différents segments ?

Toulouse compte plus de 95 000 étudiants et constitue le quatrième pôle universitaire de France, avec plus de 30 établissements d'enseignement supérieur répartis sur tout le territoire communal ; elle a même été classée première ville où il fait bon étudier par L'Étudiant. Avec 62 % de locataires parmi ses habitants et un taux de logement social inférieur à 20 %, la tension sur le marché locatif reste forte, ce qui soutient la demande pour les résidences étudiantes comme pour les résidences seniors, portées par un climat agréable qui attire de nombreux retraités en quête d'autonomie. Les résidences d'affaires bénéficient quant à elles du dynamisme du bassin d'emploi aéronautique et spatial, qui génère un flux constant de déplacements professionnels.

Q5. Quel budget prévoir pour un investissement LMNP à Toulouse ?

Les budgets varient sensiblement selon le type de résidence, sa localisation dans la ville et la surface du lot : une chambre en résidence étudiante représente en général le ticket d'entrée le plus accessible, tandis qu'un T2 en résidence senior ou d'affaires nécessite un investissement plus élevé. Compte tenu du nombre important de résidences disponibles sur Toulouse (plus d'une cinquantaine), les écarts de prix peuvent être significatifs d'un programme à l'autre, notamment entre le centre-ville et les secteurs en développement comme les abords de la gare Matabiau. Nous recommandons de comparer plusieurs opportunités avec un conseiller pour affiner le budget selon vos objectifs de rendement et votre horizon de revente.

Q6. Comment se passe l'achat d'un bien en LMNP à Toulouse avec Le Revenu Pierre ?

Le Revenu Pierre accompagne l'investisseur de bout en bout : sélection des lots disponibles dans le parc de résidences gérées toulousaines, analyse du bail commercial et du gestionnaire, montage du financement, puis suivi jusqu'à la signature. Nos conseillers connaissent les spécificités du marché toulousain, notamment l'arrivée de la LGV en gare de Matabiau et les projets de renouvellement urbain comme Cœurs de Quartier ou Grand Parc Garonne, qui influencent la valorisation de certains secteurs. L'objectif est de proposer un bien cohérent avec le profil de l'investisseur, qu'il recherche du rendement immédiat ou une plus-value à la revente. Une estimation ou une sélection personnalisée peut être obtenue gratuitement sur simple demande.

Q7. Quels points de vigilance avant d'investir en résidence gérée à Toulouse ?

Comme pour tout investissement LMNP, il convient d'étudier la solidité financière du gestionnaire, les conditions du bail commercial (durée, indexation, répartition des charges) et le taux d'occupation historique de la résidence. À Toulouse, mieux vaut aussi vérifier la proximité effective avec les pôles générateurs de demande — campus universitaires pour les résidences étudiantes, zones d'activité aéronautique pour les résidences d'affaires — car l'attractivité de la ville ne profite pas uniformément à tous les quartiers. Enfin, la revente d'un LMNP dépendant souvent des conditions du bail en cours, il est utile d'anticiper cette question dès l'achat, notamment dans un marché aussi actif que celui de Toulouse.