PLF 2027 et LMNP : ce qui change en résidence gérée

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1^er octobre 2026, modifie la fiscalité du LMNP. Son article 7 plafonne l'amortissement et supprime le report des amortissements non utilisés.

Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent au plafond, mais pas à la fin du report. Revenu Pierre a chiffré l'impact pour un investissement en résidence gérée, avant et après le PLF, et met à disposition un simulateur gratuit.

L'article 7, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », vise à rapprocher la fiscalité de la location meublée non professionnelle de celle de la location nue. Le gouvernement veut renforcer l'attrait du dispositif « Jeanbrun », créé en 2026 pour la location nue à loyer abordable.

1. Un plafond sur l'amortissement des murs. L'amortissement du logement serait limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Le mobilier n'est pas concerné.

2. Des résidences gérées exclues du plafond. Résidences étudiantes et résidences pour jeunes en formation ou en alternance, résidences seniors réservées aux plus de 65 ans, EHPAD, résidences services agréées et unités de soins de longue durée. C'est la même liste que celle déjà exonérée de la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis la loi de finances pour 2025.

3. La fin du report des amortissements, pour tous. Aujourd'hui, la part d'amortissement qui dépasse le résultat (loyers moins charges et intérêts) est mise en réserve et utilisée plus tard, sans limite de durée. Avec le PLF, elle serait définitivement perdue à partir des exercices clos en 2027. Cette mesure concerne aussi les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.

Pour les propriétaires actuels, les amortissements en réserve au 31 décembre 2026 resteraient utilisables de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat chaque année. Le solde serait perdu fin 2036.

* Par prudence, nous assimilons les résidences de tourisme à des meublés de tourisme. Le projet de loi ne tranche pas explicitement ce point.

Hypothèses : bien de 100 000 €, rendement net de 4,5 %, financé à 100 % par un crédit sur 20 ans à 3,5 %, loyer et charges indexés de 1 % par an, tranche marginale d'imposition à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %. Nous mesurons le cash-flow net cumulé sur 30 ans : ce que l'investisseur sort de sa poche, frais de notaire compris.

Au bout de 30 ans, dans les deux cas, l'investisseur est propriétaire d'un bien sans dette, qui n'est pas compté dans ces chiffres.

Rien ne change pendant les 13 premières années. Pendant le crédit, les intérêts absorbent presque tout le loyer : l'investisseur ne paie déjà pas d'impôt, avec ou sans PLF. La différence apparaît à partir de la 14^e année, et surtout après le remboursement du crédit. Aujourd'hui, les amortissements mis en réserve permettent alors de percevoir des loyers sans impôt. Demain, cette réserve n'existerait plus.

À lire attentivement. Ce constat vaut pour un achat à crédit en résidence étudiante, seniors ou EHPAD. Pour un achat comptant, avec un apport important ou en résidence de tourisme, l'impact apparaît beaucoup plus tôt, parfois dès la 3^e année.

Pour retrouver après le PLF le même cash-flow qu'avant, à prix d'achat et charges identiques, il faudrait obtenir le rendement suivant, au lieu de 4,5 % :

Ce surplus peut surprendre. Une fois les amortissements épuisés, chaque euro de loyer supplémentaire est imposé à 48,6 % (tranche à 30 % et prélèvements sociaux) : il faut donc nettement plus d'un euro de loyer pour récupérer un euro de trésorerie.

• Ce n'est qu'un projet. Le texte peut être modifié pendant les débats parlementaires. Le vote définitif est attendu en décembre 2026, pour une application aux exercices clos à partir du 1^er janvier 2027.
• Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD restent les mieux traitées : pas de plafond d'amortissement et pas de réintégration des amortissements dans la plus-value.
• Le LMNP reste intéressant. L'amortissement continue de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Ce qui disparaîtrait, c'est la réserve d'amortissements utilisable plus tard.
• Le financement compte. À crédit, l'impact est différé de plus de 10 ans ; au comptant ou en tourisme, il arrive beaucoup plus tôt.
• Propriétaires actuels : faites le point avec votre expert-comptable sur vos amortissements en réserve, qui deviendraient limités dans le temps.

Le PLF 2027 supprime-t-il le LMNP ?
Non. Le régime LMNP et l'amortissement sont maintenus. Le projet plafonne l'amortissement des murs (sauf en résidence étudiante, seniors et EHPAD) et supprime le report des amortissements non utilisés.

Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont-elles concernées ?
Elles échappent au plafond de 2,5 % et 7 000 €. En revanche, comme tous les LMNP, elles seraient concernées par la fin du report : l'amortissement non utilisé une année serait perdu.

À partir de quand ces règles s'appliqueraient-elles ?
Aux exercices clos à partir du 1^er janvier 2027, donc dès les revenus 2027, si le texte est adopté en l'état en décembre 2026.

Les biens déjà achetés sont-ils protégés ?
Non, le projet ne prévoit pas de régime de faveur. Les amortissements déjà en réserve resteraient utilisables jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat chaque année.

Faut-il encore investir en LMNP en résidence gérée ?
Chaque situation est différente. Pour un achat à crédit en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, notre simulation montre une trésorerie inchangée pendant plus de 10 ans. Utilisez notre simulateur et rapprochez-vous d'un conseiller pour votre cas.

Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1^er octobre 2026 à l'Assemblée nationale (article 7) : lire le texte officiel.

Chiffres issus d'une simulation indicative réalisée par Revenu Pierre sur la base du projet de loi tel que déposé et des hypothèses indiquées. Ils ne tiennent pas compte de la fiscalité des plus-values et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Mis à jour le 3 octobre 2026.