LMNP – L’ARTICLE 606 du Code Civil – Définition

Revenu Pierre vous apporte toutes les informations sur l’Article 606 du Code Civil ,  et son application dans les baux commerciaux en résidence gérée

La clarté du bail commercial sur la prise en charge de ces "gros travaux", se révèle particulièrement importante en EHPAD

1. LES REGLES DE BASE 

L'article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

L'article 606 du code civil fournit donc une liste qui peut sembler précise mais qui est finalement incertaine pour certains travaux, notamment les ravalements de façades, ou la toiture.

L'article 606 du code civil est très fréquemment utilisé dans le domaine du bail commercial pour répartir les charges de travaux entre propriétaires et locataires. Le principe est que les "grosses réparations" de l'article 606 du code civil sont assumées par le propriétaire alors que les autres réparations sont assumées par le locataire.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil sont aujourd'hui systématiquement à la charge des propriétaires depuis le décret du 3 novembre 2014 de la Loi Pinel. Ce décret stipule en effet que les travaux liés à l'article 606 du code civil ne peuvent plus être à la charge du locataire. Même si elle n'est pas d'ordre public, cette disposition conduit à la fin du concept de loyer triple net.

Dans la même idée, ne peuvent également être facturés aux locataires les dépenses liées aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou pour mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations. Il est important de noter que ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la publication de ce décret.

2. APPLICATION  DES TRAVAUX DE L’ARTICLE 606 AUX LMNP ET AUX EHPAD NOTAMMENT  

Nous avons donc vu que depuis la loi PINEL, le bailleur ne peut plus s’exonérer de ses obligations concernant la prise en charge des grosses réparations. Cette obligation est devenue d’ordre public.

Mais les exploitants peuvent préférer prendre en charge le pilotage de ces gros travaux n notamment pour être en mesure de répondre aux obligations de mises aux normes qui peuvent leur être imposées par les autorités (notamment l’ARS en EHPAD). Pour ne pas prendre risque de voir leur autorisation d’ouverture remise en cause, certains exploitants d’ehpad proposent aux bailleurs de leur transférer la charge de leur obligation légale.

Cette possibilité juridique se fait par un courrier explicite de l’exploitant , reconçant, par une décision unilatérale, à son droit défini par la Loi.

Ce point est souvent négocié dans ces conditions par les conseils juridiques des bailleurs, lors des renouvellements de baux des EHPAD, qui en le rédigeant comme tel, ont une sécurité juridique bien plus forte que si cette clause figurait dans le bail commercial. Selon la majorité des auteurs, une telle clause inscrite dans un bail commercial serait nulle de plein droit, puisque contraire à des dispositions d’ordre public.

3. LES GROS TRAVAUX DANS LES RESIDENCES GEREES   

En pratique, les gros travaux de l’article 606 et les remises aux normes sont prises en charge majoritairement par les exploitants, en EHPAD.

Les exceptions qui peuvent arriver, doivent être analysées avec prudence.

Dans les autres types de résidences (résidences d’étudiants, d’affaires, pour seniors ou en tourisme), la prise en charge des gros travaux est très souvent pour les propriétaires bailleurs.

L’impact de l’article 606 nous parait moins important dans ces segments.

Q1. Que définit exactement l'article 606 du Code civil comme "grosses réparations" ?

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont considérées comme de l'entretien courant.

Q2. Qui doit financer les travaux relevant de l'article 606 dans une résidence gérée ?

Le principe traditionnel veut que les propriétaires bailleurs assument les grosses réparations listées à l'article 606, tandis que les locataires (exploitants) prennent en charge les réparations d'entretien courant. Cette répartition reste la référence pour les baux commerciaux en résidences gérées LMNP.

Q3. Qu'a changé le décret du 3 novembre 2014 (loi Pinel) sur l'article 606 en bail commercial ?

Depuis ce décret, les travaux relevant de l'article 606 ne peuvent plus être facturés aux locataires dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés après cette date. Cette obligation est devenue d'ordre public : les propriétaires bailleurs ne peuvent plus s'en exonérer par une clause contractuelle.

Q4. Qu'est-ce que le "loyer triple net" en résidence gérée et pourquoi n'existe-t-il plus ?

Le loyer triple net désignait un montage où le locataire prenait en charge l'ensemble des charges, y compris les grosses réparations de l'article 606. Le décret du 3 novembre 2014 a mis fin à ce concept en rendant obligatoire, et d'ordre public, la prise en charge de ces travaux par le propriétaire bailleur.

Q5. Qui prend en charge les gros travaux dans une résidence EHPAD en LMNP ?

Dans les EHPAD, ce sont majoritairement les exploitants qui prennent en charge les gros travaux ainsi que les mises aux normes, notamment celles imposées par l'Autorité Régionale de Santé (ARS). Cette répartition diffère de la règle générale applicable aux autres types de résidences gérées.

Q6. Qui paie les gros travaux dans les résidences étudiantes, seniors, tourisme ou affaires ?

Contrairement aux EHPAD, la charge des gros travaux incombe généralement aux propriétaires bailleurs dans les résidences étudiantes, seniors, de tourisme et d'affaires. Cela découle de l'application classique de l'article 606 du Code civil, tel que rendu d'ordre public par le décret du 3 novembre 2014.