Indemnité d'éviction en résidence étudiante : l'observatoire de dix ans de jurisprudence (2016-2026)

Depuis dix ans, un contentieux de masse oppose, résidence par résidence, des propriétaires-investisseurs (souvent un studio acheté en défiscalisation) aux grands exploitants nationaux de résidences étudiantes — Nexity Studéa, OHLE, ISIS, CERS, Artemisia Gestion, et d'autres. Au centre : l'indemnité d'éviction due lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial. Nous avons recensé et analysé 28 décisions rendues entre 2016 et 2026 pour dégager ce qui est aujourd'hui solidement acquis, ce qui reste débattu, et pour lister, jugement par jugement, les enseignements à en tirer.

Le socle commun : trois règles jamais remises en cause depuis 2019

Depuis l'arrêt fondateur du 21 février 2019 (Cour de cassation, affaire CERS — voir A3 ci-dessous), trois principes n'ont été contredits par aucune des décisions recensées, quelle que soit la juridiction ou l'année :

La méthode hôtelière est inapplicable à l'exploitation d'une résidence étudiante. Cette méthode, réservée aux véritables hôtels et aux résidences de tourisme, applique un coefficient élevé (souvent 250 à 300 %) au chiffre d'affaires. En résidence étudiante, les juges constatent que les prestations parahôtelières sont réduites au minimum légal (trois des quatre prestations — nettoyage, petit-déjeuner, linge, accueil — suffisent pour l'assujettissement à la TVA) et que l'essentiel du chiffre d'affaires provient du seul loyer de sous-location.

La perte d'un ou plusieurs lots dans une résidence multi-lots reste, par défaut, une perte partielle du fonds de commerce. Le fonds de l'exploitant est analysé comme une unité économique d'exploitation, mais pas comme une unité indivisible : perdre 168 lots sur 262, comme dans l'affaire fondatrice de 2019, reste une perte partielle, indemnisée au prorata.

La perte ne devient totale que si l'exploitant ne dispose d'aucune autre implantation de repli — typiquement un exploitant mono-lot, ou un bailleur possédant la totalité d'une petite résidence.

Deux méthodes de calcul, et un principe d'arbitrage entre elles

La méthode la plus fréquente combine chiffre d'affaires et excédent brut d'exploitation (EBE) : une valeur par les « barèmes professionnels » (CA moyen des 2-3 dernières années × coefficient, généralement 1,75 à 3) et une valeur par l'EBE (EBE moyen × coefficient, généralement 2,5 à 10), le tribunal retenant l'une, l'autre, ou leur moyenne. Le coefficient n'est jamais fixe : il dépend de l'emplacement, de la concurrence locale (certains jugements comptent le nombre de résidences concurrentes dans un rayon de 2 à 2,5 km), de l'ancienneté de la résidence, et de la qualité de l'argumentation devant l'expert.

Une seconde méthode, nettement plus favorable au bailleur, existe lorsque la perte est partielle et que le fonds reste transférable : la valeur du droit au bail (« méthode du différentiel »). On ne valorise plus une fraction du fonds de commerce, mais la différence entre la valeur locative de marché et le loyer statutaire déplafonné, capitalisée par un coefficient de commercialité — un montant qui peut être sensiblement inférieur à celui obtenu par la méthode CA/EBE (voir B10 ci-dessous). La règle d'arbitrage, constante en Cour de cassation, veut que l'indemnité principale corresponde à la valeur la plus élevée entre le fonds et le droit au bail : un bailleur ne peut donc pas invoquer systématiquement le différentiel, il ne l'emporte que s'il produit effectivement un chiffre inférieur.

Un forfait « mois de loyer » a été tenté par des juges de première instance à deux reprises — et systématiquement écarté ou dépassé en pratique : la seule application littérale d'un forfait de six mois de loyer par lot a été infirmée en appel (voir B14), et un forfait de vingt-quatre mois proposé par des bailleurs eux-mêmes s'est révélé plus généreux que le résultat de la méthode CA/EBE de l'expert (voir B9).

Les indemnités accessoires : un poste souvent sous-estimé

Au-delà de l'indemnité principale, quatre postes accessoires reviennent systématiquement : le trouble commercial (3 mois d'EBE, 10 % du chiffre d'affaires théorique, ou 15 jours de chiffre d'affaires selon les décisions — aucune règle fixe) ; l'indemnité de remploi, quasi-systématiquement fixée à 10 % de l'indemnité principale ; les frais de déménagement, forfaitaires ; et un poste moins connu, l'« incidence sur l'exploitation conservée », qui indemnise la perte de rentabilité du fonds restant du fait de charges fixes désormais réparties sur un lot de moins. Ce dernier poste peut, en pratique, dépasser l'indemnité principale elle-même (voir B4).

Sujets acquis : ce que dix ans de contentieux ont définitivement tranché

Plusieurs lignes de jurisprudence sont aujourd'hui stabilisées et ne devraient plus faire l'objet de contestations sérieuses :

Le standard de preuve du motif grave et légitime reste extrêmement exigeant, sans exception recensée entre 2016 et 2026. La mise en demeure doit être précise et chiffrée ; le manquement doit rendre « intolérable » la poursuite du bail, pas simplement causer un désagrément ; et la connaissance préalable du risque d'indemnité par le bailleur neutralise l'argument, même en présence d'une dissimulation par le preneur. Le motif qui prospère le plus souvent est un changement de destination contractuelle non autorisé, bien plus qu'un défaut de paiement.

Les clauses de renonciation à l'indemnité sont réputées non écrites depuis la loi Pinel de 2014, et cette nullité est désormais imprescriptible — y compris pour des baux anciens dont la prescription biennale de l'ancienne règle était déjà acquise. Le risque remonte même jusqu'au notaire rédacteur de l'acte de vente, jugé responsable de ne pas avoir vérifié la validité d'une clause de renonciation qu'il n'avait pourtant pas lui-même rédigée.

L'absence d'usage réel des services parahôteliers ne permet pas d'échapper au statut des baux commerciaux. Peu importe que les prestations soient rendues dans les parties communes, peu importe le taux de rotation des étudiants : ce qui compte est leur offre contractuelle, pas leur consommation effective. Un bailleur qui tente de dissocier la sous-location du studio et les services annexes pour nier l'existence d'un fonds de commerce échoue systématiquement.

Sujets encore en débat

Le coefficient appliqué à la méthode CA/EBE reste une zone d'incertitude réelle, allant de 1,70 à 6 selon les décisions recensées, sans grille fixe — chaque dossier se rejoue sur ses propres éléments d'expertise, même au sein d'une même résidence, les juges refusant explicitement de transposer les montants fixés pour d'autres lots.

Le droit de préférence du preneur lors de la vente de lots (art. L.145-46-1 du code de commerce) donne lieu à des solutions contradictoires. L'exception légale de « cession unique de locaux commerciaux distincts » a été acceptée dans un cas (deux baux d'origine distincts réunis dans un même acte, B15) et rejetée dans un autre, portant sur trois lots vendus sans notification, aboutissant à l'annulation des ventes (B12). L'argument le plus solide identifié, moins dépendant des circonstances de la vente, consiste à distinguer la destination de l'immeuble (résidence-services, commerciale) de la destination du lot privatif telle que fixée par le règlement de copropriété : lorsque celui-ci qualifie les lots d'« usage d'habitation », l'article L.145-46-1 — qui ne vise que les locaux à usage commercial — ne s'applique pas à la vente du lot, même si le bail qui pèse sur lui est indiscutablement commercial (B23). C'est un point de rédaction du règlement de copropriété à vérifier systématiquement avant toute vente de lots en résidence-services.

Le bail dérogatoire (moins de 3 ans, art. L.145-5) reste possible en résidence étudiante — l'article L.145-7-1, qui impose une durée ferme de 9 ans, ne vise que les résidences de tourisme classées. Mais ce mécanisme est fragile : si le preneur se maintient plus d'un mois après l'échéance sans opposition ferme du bailleur, le bail dérogatoire se mue automatiquement en bail commercial de plein droit (B11) — un piège procédural qui a déjà produit l'effet inverse de celui recherché.

Une clause de renonciation peut, dans certains cas, survivre malgré le principe d'imprescriptibilité : des juges du fond ont validé une renonciation insérée non dans le bail initial mais dans un avenant de renouvellement postérieur, ou une renonciation implicite déduite de la rédaction des actes de vente qui passent sous silence des congés antérieurs. Ce sont des voies de contournement fragiles, non encore validées par la Cour de cassation elle-même pour le secteur étudiant, mais qui méritent d'être surveillées.

Un phénomène structurel : la judiciarisation en grappes

Le contentieux ne se présente pas comme des litiges isolés, mais comme des grappes de dossiers portant sur une même résidence, avec des bailleurs multiples engageant des procédures séparées, parfois à des années d'écart : le cluster toulousain (Artemisia Gestion, au moins huit dossiers identiques rendus le même jour), le cluster lyonnais (Anteus/Cosy Home Hermès, une vingtaine de dossiers liés à des désordres de climatisation), et la résidence parisienne « Le Saint-Mandéen » (au moins deux procédures distinctes contre l'OHLE). Chaque dossier est rejugé sur ses propres éléments d'expertise, sans effet automatique des montants déjà fixés pour d'autres lots du même immeuble.

Note méthodologique : les bases de données de jurisprudence ouverte n'indexent systématiquement les jugements de tribunaux judiciaires et arrêts de cour d'appel que depuis 2020-2021 environ. Pour 2016-2019, seules des décisions de la Cour de cassation sont disponibles en accès libre, ce qui explique le déséquilibre apparent du corpus — non un déficit réel de contentieux avant 2020.

Les arrêts fondateurs de la Cour de cassation (2016-2026)

Cass. 3^e civ., 17 novembre 2016, n°15-18.926 — la mécanique du droit de repentir

Un bailleur de deux studios, après avoir donné congé avec offre d'indemnité, se rétracte puis exerce, « à titre subsidiaire », son droit de repentir. La cour d'appel juge cet acte subsidiaire non irrévocable, donc invalide. La Cour de cassation casse : un droit de repentir formé à titre subsidiaire reste irrévocable dès qu'il n'est assorti d'aucune réserve sur son contenu. Un bailleur peut donc articuler deux stratégies de repli sans perdre le bénéfice de la seconde.

Cass. 3^e civ., 1^er décembre 2016, n°15-25.932 — la barre haute du motif grave et légitime

Un bailleur découvre après coup qu'un avenant de prorogation du bail lui avait été dissimulé lors de l'achat par adjudication, et invoque cette dissimulation comme motif grave. Rejeté : dès que le bailleur savait ou devait savoir, au vu du cahier des charges, qu'un bail commercial existait, le motif ne peut être « grave et légitime ». Le motif doit rendre intolérable la poursuite du bail — un manquement réel et de mauvaise foi ne suffit pas s'il n'atteint pas ce niveau.

Cass. 3^e civ., 21 février 2019, n°17-24.458 — l'arrêt fondateur

La CERS réclamait la méthode hôtelière (coefficient 2,5 sur le CA) après le refus de renouvellement de 168 studios sur 262 par 31 copropriétaires. La Cour de cassation valide l'exclusion de la méthode hôtelière — les prestations parahôtelières y sont réduites au minimum légal — et confirme la méthode EBE (coefficient 6). Elle juge aussi que la perte reste partielle : le fonds est une unité économique d'exploitation, pas une unité indivisible. Standard cité depuis par toutes les décisions suivantes.

Cass. 3^e civ., 16 novembre 2023, n°22-14.091 — nullité imprescriptible des clauses de renonciation

Résidence de tourisme, mais règle transposable à tout bail commercial. Les clauses de renonciation à l'indemnité, réputées non écrites depuis la loi Pinel de 2014, voient leur nullité déclarée imprescriptible — même pour un bail en cours dont l'ancienne prescription biennale était déjà acquise. Conséquence pratique : toute clause de renonciation, même ancienne, reste attaquable sans limite de temps.

Cass. 1^re civ., 17 juin 2026, n°25-11.470 — la responsabilité du notaire

Suite directe de l'affaire précédente : second pourvoi dirigé contre le notaire rédacteur de l'acte de vente. La Cour de cassation confirme sa responsabilité pour ne pas avoir vérifié la validité de la clause de renonciation figurant dans le bail annexé, alors même qu'il n'en était pas l'auteur — manquement au devoir de conseil. Le risque de ces montages remonte donc jusqu'aux professionnels de la vente.

Les décisions de fond, résidence par résidence (2020-2026)

CA Paris, 18 mai 2022, n°19/06816 — SCI La Pergola c/ Nexity Studea

Pas un litige d'indemnité d'éviction : un congé de 2009 a été suivi d'un droit de repentir du bailleur, remettant le bail en vigueur, puis Nexity a levé son option et quitté en 2015. Seule l'indemnité d'occupation de la période intermédiaire est débattue : valeur locative pondérée par pièce (250 €/m², coefficients de 120 % pour la cafétéria à 10 % pour la cave). Montant retenu : 43 708,17 €.

CA Paris, 28 septembre 2023, n°19/17085 — Global Exploitation c/ 55 copropriétaires

Trois motifs graves invoqués (charges impayées, sous-location à une association, retards de loyer), tous rejetés : mises en demeure imprécises, preuves insuffisantes, absence d'individualisation par bailleur sur 55 copropriétaires. Fixe le standard de preuve exigeant pesant sur tout motif grave. Indemnité due par principe, chiffrage renvoyé à expertise (l'exploitant réclamait 2 349 000 € pour l'ensemble des lots).

TJ Paris, 24 janvier 2024, n°22/01721 — OHLE, « Le Saint-Mandéen » (I)

Pur contentieux de forme : la régularité de la délivrance d'un congé de 2020 (signification par commissaire de justice) n'est pas prouvée par les bailleurs, défaillants à l'instance. Le congé est déclaré nul, le bail continue, la question de l'indemnité ne se pose même pas. Bailleurs condamnés à 2 000 € (art. 700). Un vice de forme peut faire échouer toute la procédure avant le fond.

TJ Paris, 28 novembre 2024, n°22/11869 — OHLE, « Le Saint-Mandéen » (II)

Même résidence, autre bailleur, congé régulier cette fois. Perte totale de la quote-part (aucun transfert possible) ; méthode moyenne entre EBE (coefficient 10) et chiffre d'affaires, tenant compte de la concurrence locale. Indemnité principale 3 700 €, mais l'« incidence sur l'exploitation conservée » atteint 5 481 € — supérieure au principal. Total : 10 513 €.

TJ Paris, 11 juillet 2024, n°20/04605 — Nexity Studéa c/ M. [M], « Studéa Daumesnil »

Une des décisions les plus pédagogiques sur la méthode de calcul. Perte partielle confirmée (le lot représente 2,63 % du CA de la résidence) ; l'indemnité retient la valeur la plus élevée entre le fonds (19 263 €, coefficient 175 % du CA) et le droit au bail (7 407 €) — le fonds prévaut. Accessoires détaillés : remploi 3 926,30 €, trouble commercial 636,27 €, trouble d'exploitation 3 730 €. Total : 28 055,57 €.

TJ Lyon, 14 novembre 2024, n°18/03403 — ISIS Gestion

Indemnité d'éviction fixée à 11 850 €, accord des parties après expertise. Indemnité d'occupation : 490 €/mois par comparaison directe au marché, abattement de précarité de 15 % ; rejet explicite d'un « coefficient de rendement hôtelier » que l'exploitant réclamait pour l'occupation.

TJ Lyon, 2 décembre 2024, n°22/10607 — Nexity Studea c/ « Votre Conseiller Immobilier »

Décision procédurale : ordonne une expertise détaillée (état, vétusté, valeur du fonds, services fournis) sur deux lots d'une résidence « Studea ». La prétention préalable de Nexity s'élevait à 36 177,94 € ; une provision de 3 500 € est fixée en attendant le rapport d'expertise.

TJ Toulouse, 19 décembre 2024, n°22/02340 — consorts c/ Artemisia Gestion (1 dossier sur 8 rendus le même jour)

Résidence « Les Académiades Occitanes » (95 logements). L'expert retient la méthode de la marge (coefficient 1,70 à 2) plutôt que le CA brut proposé par l'exploitant (coefficient 3) — celui-ci est sanctionné pour n'avoir contesté la méthode qu'au stade judiciaire, pas devant l'expert. Indemnité : seulement 2 811 €, jugée déjà payée par chèque ; expulsion de l'exploitant ordonnée.

TJ Lyon, 23 janvier 2025, n°22/10375 — consorts c/ ISIS-Molière

Les bailleurs avaient eux-mêmes proposé un forfait de 24 mois de loyer (12 720 €) ; la méthode CA/EBE de l'expert aboutit finalement à seulement 8 000 €, inférieur à leur propre offre. Sur l'indemnité d'occupation, comparaison directe au marché mais abattement de 80 % pour « perte de chance » de relocation — seulement 464 €/mois.

TJ Bordeaux, 18 mars 2025, n°22/09763 — Nexity Studea c/ SCI Offenbach

Nexity conserve 62 autres lots dans la même résidence : perte strictement partielle et transférable. Le tribunal retient la méthode du différentiel (droit au bail) plutôt que la valeur du fonds : différence entre valeur locative de marché (6 036 €/an) et loyer statutaire déplafonné (3 439 €/an), coefficient 6. Indemnité principale 15 582 €, total 18 298 € — la décision la plus favorable au bailleur de tout l'échantillon sur la méthode.

TJ Lyon, 22 mai 2025, n°23/00257 — M. [J] c/ ISIS Shakespeare-Themis

Bail dérogatoire de 2 ans consenti dès 2016, confirmé possible en résidence étudiante (l'art. L.145-7-1, durée ferme de 9 ans, ne vise que les résidences de tourisme classées). Mais le bailleur a laissé la locataire se maintenir plus de 3 ans sans opposition effective : le bail s'est mué de plein droit en bail commercial, ouvrant un droit à indemnité depuis 2018 — l'inverse de l'objectif recherché.

CA Lyon, 2 septembre 2025, n°22/02009 — Immo21 c/ Isis Molière

Pas un litige d'indemnité : l'acquéreur de trois lots n'avait pas notifié son droit de préférence sur deux d'entre eux — ventes annulées, peu important la qualification « habitation » au règlement de copropriété, seule compte la réalité de l'activité commerciale exercée. Une clause résolutoire pour défaut de services, fondée sur deux constats d'huissier jugés trop succincts, est également rejetée.

TJ Lyon, 7 octobre 2025, n°19/11338 — M. [U] c/ Cosy Home Hermès

Le bailleur demande la résiliation judiciaire pour retenues partielles de loyer (la locataire invoquait des désordres de climatisation). Le tribunal confirme l'arriéré dû mais refuse la résiliation : les retenues n'étaient que partielles et ne présentent pas une gravité suffisante. Le bail continue, aucune indemnité d'éviction en jeu.

CA Versailles, 19 novembre 2025, n°23/05660 — M. [Y] c/ Nexity Studea

Le premier juge avait retenu un forfait de « 6 mois de loyer par studio » (9 360 €), estimant chaque studio « autonome ». La cour d'appel infirme : ni méthode hôtelière, ni lot autonome — retour au fonds global (CA moyen × coefficient 1,75), réparti au prorata de la superficie. Indemnité principale 26 500 €, total 26 750 €.

TJ Paris, 30 décembre 2025, n°21/03771 — Nexity Studea c/ Mme [C] et autres

Droit de préférence, pas indemnité d'éviction : deux studios vendus en 2020 sans notification. Rejeté : deux baux d'origine (1998) distincts, réunis dans un même acte de renouvellement de 2006, constituent une « cession unique de locaux commerciaux distincts » — exception légale à la notification. Nexity Studea condamnée aux dépens et à deux fois 5 000 €.

TJ Nanterre, 19 mai 2026, n°23/01257 — c/ SCI du Domaine des Oliviers, « Courbevoie »

Motif grave invoqué : non-paiement partiel de loyers, la locataire ayant déduit unilatéralement des travaux qu'elle estimait à la charge du bailleur. Rejeté : les travaux dépassaient les réparations locatives, et la locataire avait informé le bailleur avant déduction — aucun motif grave. Indemnité due par principe, expertise ordonnée, provision de 4 000 €.

CA Aix-en-Provence, 5 février 2026, n°22/02092 — société Montils c/ Nexity Studea

Des congés de 2014-2015 étaient restés muets sur l'indemnité ; en 2016, les bailleurs ont vendu leurs lots en présentant les baux comme « tacitement reconduits », sans mentionner les congés. La cour retient une renonciation implicite non équivoque aux effets des congés — le bail n'a jamais cessé, Nexity reste en place, l'acquéreur voit toutes ses demandes rejetées et est condamné aux dépens et 7 000 €.

TJ Lyon, 28 avril 2026, n°23/05519 — OHLE c/ M. [D], « Le Prado »

Perte totale ici (aucun local de repli). Méthode : moyenne entre CA moyen par logement × coefficient 2,5 et EBE par appartement × coefficient 6, majorée de 2 % pour perte de rentabilité sur les lots restants. Indemnité principale 10 216 €, trouble commercial sur 15 jours de CA (232 €), remploi 1 002 €, déménagement 1 000 €. Total : 12 450 €.

CA Versailles, 3 juin 2026, n°23/07290 — consorts [J] c/ Nexity Studea et PV-CP City, « La Défense »

Un des rares cas où le motif grave aboutit au rejet total de l'indemnité : l'exploitant exploitait en réalité une résidence de tourisme sous une autre marque, en violation de la clause de destination « résidence étudiants » du bail, sans jamais régulariser. La simple tolérance du bailleur pendant des années ne vaut pas acceptation. Congé validé, sans indemnité d'éviction.

CA Lyon, 11 juin 2026, n°22/03685 — époux [G] c/ Nexity Studea

Tentative de dissocier juridiquement la sous-location du studio et les services parahôteliers rendus dans les parties communes, pour écarter le statut des baux commerciaux — rejetée, ensemble contractuel indissociable. Indemnité confirmée à 13 733,80 € (CA moyen × coefficient 2,5), la cour rejetant à la fois la demande de l'exploitant de porter le coefficient à 3,3 et celle des bailleurs de tout refuser.

TJ Lyon, 28 mai 2026, n°23/03900 — AB Wealth Real Estate c/ Nexity Studea

Le bailleur allait plus loin : puisqu'aucun étudiant du lot litigieux n'avait réellement utilisé les services parahôteliers, il n'y aurait ni activité commerciale ni clientèle propre pour ce lot précis. Rejeté sans ambiguïté : « ce qui importe est l'offre de ces prestations », pas leur usage réel. Congé annulé, bail maintenu, bailleur condamné aux dépens et à 1 800 €.

CA Aix-en-Provence, 5 novembre 2024, n°20/10329 — Grand Sud Accueil c/ consorts [L] et Mme [B]

Droit de préférence non respecté lors de la vente de trois lots en 2017 — mais rejeté : l'art. L.145-46-1 ne vise que les locaux « à usage commercial », et le règlement de copropriété qualifiait les lots privatifs eux-mêmes d'« usage d'habitation ». La vente du lot échappe donc au droit de préférence, bien que le bail lui-même soit commercial — l'argument le plus solide de l'échantillon sur cette question.

En synthèse

Dix ans de jurisprudence dessinent un cadre désormais prévisible sur les grands principes — exclusion de la méthode hôtelière, perte partielle par défaut, barre haute pour le motif grave, nullité imprescriptible des clauses de renonciation, indifférence à l'usage réel des services — mais laissent subsister une vraie marge de négociation sur le terrain technique : le choix du coefficient, l'arbitrage entre valeur du fonds et droit au bail, et la rédaction du règlement de copropriété pour le droit de préférence. Ce sont précisément ces marges que chaque dossier, bailleur comme exploitant, doit désormais anticiper avant d'engager une procédure.

Sources : décisions issues des données ouvertes de justice (Judilibre), consultées via justice.pappers.fr.