Un rendement élevé en LMNP traduit souvent une prime de risque plutôt qu'une opportunité — c'est déjà ce que montre notre Baromètre des prix LMNP. Mais ce risque reste rarement mesuré.
Cette page le quantifie, sur la base de 10 007 lots revendus par le Revenu Pierre entre janvier 2008 et juin 2026 — soit 18 ans et demi couvrant la crise financière, le Covid et la remontée des taux.
1. Le risque exploitant et locatif, mesuré sur 18 ans
Deux événements dégradent la valeur d'un bien LMNP pour le bailleur : un exploitant qui part sans être repris (défaut grave), ou une baisse de loyer de plus de 30 % (défaut). Voici la fréquence réelle de ces événements, par type de résidence, sur l'ensemble des lots revendus par le Revenu Pierre depuis 2008.
| Segment | Lots revendus | Taux de défaut | Taux de défaut grave |
|---|---|---|---|
| Étudiants | 4 302 | 0,16 % | 0,00 % |
| Résidences d'affaires | 1 788 | 2,57 % | 0,06 % |
| Seniors | 961 | 1,25 % | 0,00 % |
| EHPAD | 2 311 | 0,43 % | 0,26 % |
| Tourisme | 645 | 2,48 % | 0,31 % |
| Total | 10 007 | 0,91 % | 0,09 % |
Défaut grave : l'exploitant part, personne ne reprend, et la valeur de revente en pâtit fortement de plus de 50% .
Défaut simple : défaut grave, + baisse des loyers de plus de 30 %, qui dégrade elle aussi la valeur du bien.
2. Le risque de vacance n'existe pas en LMNP par bail commercial
Contrairement à une location classique, le loyer est dû par l'exploitant indépendamment du taux d'occupation réel de la résidence. Ce risque, très présent dans l'immobilier locatif traditionnel, est structurellement absent en LMNP tant que le bail commercial est respecté.
3. Une veille terrain que personne d'autre ne fait
Le Revenu Pierre suit entre 120 et 150 assemblées générales de copropriété chaque année, depuis plus de 10 ans. Cette présence permet de repérer tôt les signaux de fragilité d'un exploitant ou d'une résidence — tension avec le syndic, dérive des charges, désengagement progressif — avant qu'ils ne se traduisent en risque avéré pour le bailleur.
ce qu il faut retenir
- Sur 10 007 lots revendus depuis 2008, crise financière et Covid compris, le taux de défaut grave reste de 0,09 %, et le taux de défaut global de 0,91 %.
- Le risque varie fortement par segment — de 0,16 % (étudiants) à 2,57 % (affaires) — la typologie de résidence reste un facteur clé. - Le risque de vacance, courant en location classique, n'existe pas en LMNP tant que le bail commercial est actif.
- Un suivi terrain de 120 à 150 assemblées générales de copropriété par an depuis 10 ans permet de détecter les signaux faibles avant qu'ils ne deviennent des incidents.
Qu'est-ce qu'un "défaut" en LMNP ?
Un défaut grave correspond à un exploitant qui quitte la résidence sans repreneur, avec une perte de valeur pour le bailleur. Un défaut simple inclut aussi les cas où les loyers baissent de plus de 30 %.
Le risque de vacance existe-t-il en LMNP ?
Non, tant que le bail commercial est respecté : le loyer est dû par l'exploitant indépendamment du taux d'occupation réel des logements.
Comment le Revenu Pierre surveille-t-il ses résidences dans le temps ?
En assistant à 120 à 150 assemblées générales de copropriété par an depuis plus de 10 ans. Bien choisir son agence LMNP , c'est aussi s'assurer de ce type de présence sur le terrain
Un taux de défaut inférieur à 1 % signifie-t-il qu'il n'y a aucun risque ?
Non : le risque existe et varie selon le type de résidence, mais reste mesuré et rare sur un cycle complet incluant deux crises majeures (2008 et 2020).