Depuis le 1er janvier 2021, la loi de financement de la Sécurité sociale (modification de l’article L611-1) a introduit un alignement des règles sociales et fiscales pour les Loueurs en Meublé Professionnels. Quelles sont les transformations apportées au statut LMP ? Quelles sont les implications sur le traitement social de l’activité de location meublée ? Revenu Pierre fait le point.
Rappel des conditions d’accès au statut LMP
Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, il faut répondre à deux critères cumulatifs, à savoir :
- Générer des recettes annuelles tirées de la location meublée supérieures à 23 000 € ;
- Et que ces recettes représentent plus de la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Avec la loi de finances 2021, plus besoin d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ; une condition qui permettait parfois au contribuable de choisir son statut social en restant LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Désormais, un LMP est donc obligatoirement affilié au régime de Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et doit s’acquitter des charges sociales correspondantes.
Bon à savoir : les personnes qui exercent une activité de location meublée de courte durée (Airbnb par exemple) dont les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000 € sont également assujetties au régime des indépendants. Les biens gérés sous la loi Hoguet par une agence immobilière ne sont pas concernés. Il existe néanmoins la possibilité de rester au régime général de la Sécurité Sociale si les recettes annuelles sont inférieures à 85 800 €.
Quels sont les impacts pour les Loueurs en Meublé Professionnel ?
Ce changement d’accès au statut LMP permet de clarifier le cadre social des locations meublées : les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) sont touchés par les Prélèvements Sociaux à hauteur de 17,2 % alors que les Loueurs en Meublé Professionnels sont imposés aux cotisations sociales SSI (environ 35 %).
Cependant, même si cet écart peut inquiéter, il ne faut pas en conclure que l’imposition des LMP est le double de celle des LMNP. Les cotisations sociales des TNS (Travailleurs Non Salariés) sont assez complexes à calculer (tranches, forfaits, cotisations minimales, etc.. L'imposition du résultat de l’activité ou des plus-values réalisées lors de la cession du bien, les bases imposables et modes de calcul sont différents et demandent une étude plus approfondie.
Cotisations sociales sur le résultat fiscal de l’activité LMP
Tout d’abord, lorsque le résultat fiscal issu de l’activité de location meublée est faible ou égal à 0 € (c’est le cas pour la majorité des loueurs en meublé pendant de nombreuses années, compte tenu de la déduction des charges et de la prise en compte de l'amortissement du bien), les conséquences de cette loi restent limitées. Seul un forfait minimum d’un montant de 1 145 € est dû par le loueur.
En revanche, quand le résultat est positif, il faut appliquer les cotisations sociales SSI (entre 25 et 35 % du résultat brut). Néanmoins, ces cotisations sont, pour la plupart, déductibles de l’assiette fiscale pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR).
Prenons quelques exemples :
- Pierre, Loueur en Meublé Professionnel depuis peu, obtient un résultat fiscal de 0 € sur son activité de location meublée en 2021. Côté social, il n’est donc redevable que du forfait minimum de 1 145 €. Côté fiscal, il n’a pas d’IR à régler ;
Bon à savoir : Les personnes exerçant sous le statut de Travailleur Non Salarié (TNS) au titre de leur activité principale, payent déjà les cotisations SSI et ne sont donc pas assujettis à la base minimale si leur résultat est à zéro.
- Marie, qui loue plusieurs studios en résidence services étudiantes sous le statut LMP depuis longtemps, a un résultat fiscal de 10 000 €. Côté social, les cotisations sociales à payer seront d’environ 3 500 € (10 000 x 35 %). Côté fiscal, on déduit les cotisations sociales du résultat fiscal (10 000 - 3 500) soit 6 500 €, auquel on applique sa tranche marginale de 30 % sur l’IR. Marie devra donc régler environ 1 950 € d’IR (6 500 x 30 %). Soit un total de prélèvements obligatoires de 5 450 € (3 500 + 1 950) en 2021.
Cotisations sociales sur les plus-values LMP
Dans un article précédent, nous vous présentions le calcul et l’imposition de la plus-value au statut LMP , divisée en deux parties : la part de la plus-value relative aux amortissements déjà pratiqués lorsque le bien a été inscrit au bilan au moins deux ans, dite à « court terme » et la part « long terme », qui constate l’évolution de la valeur du bien : prix de cession - prix d’acquisition.
Seules les plus-values à court terme sont assujetties aux cotisations sociales SSI, puis taxées au barème progressif de l’IR. Les plus-values à long terme sont imposées au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux de 30 % (IR à 12,8 % + Prélèvements Sociaux à 17,2 %).
C’est donc au moment de la cession que l’application des cotisations sociales impacte le plus la rentabilité de l’investissement en LMP. Cependant, il existe des exonérations d’impôt au régime LMP qui peuvent permettre de réduire l’imposition globale des plus-values. N''hésitez pas à demander conseil à un fiscaliste ou à votre expert comptable pour minimiser la fiscalité lors de la revente de votre bien.
FAQ - Statut LMP : cotisations sociales et fiscalité du Loueur Meublé Professionnel
Q1. Quelles conditions faut-il remplir pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Deux critères cumulatifs sont exigés : générer des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 €, et que ces recettes dépassent la moitié des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Depuis 2021, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus obligatoire, mais les LMP doivent obligatoirement s'affilier au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
Q2. Quelle est la différence de cotisations sociales entre le statut LMNP et le statut LMP ?
Les revenus des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, alors que les loueurs en meublé professionnels (LMP) relèvent des cotisations sociales SSI, d'environ 35 %. Cette différence de taux représente un coût social nettement plus élevé pour le statut LMP.
Q3. Quel montant minimum de cotisations sociales un LMP doit-il payer si son résultat fiscal est nul ou négatif ?
Lorsque le résultat fiscal de l'activité LMP est nul ou négatif, un forfait minimum de cotisations sociales de 1 145 € reste dû à la Sécurité Sociale des Indépendants. Ce forfait s'applique indépendamment du niveau réel des recettes ou des charges de l'année.
Q4. Comment sont calculées les cotisations sociales SSI sur un résultat LMP positif ?
Pour un résultat fiscal positif, les cotisations sociales SSI représentent entre 25 et 35 % du résultat brut. A titre d'exemple, pour un résultat fiscal de 10 000 €, Marie paie environ 3 500 € de cotisations sociales (35 %), puis 1 950 € d'impôt sur le revenu, soit un total de 5 450 € de prélèvements obligatoires.
Q5. Les cotisations sociales SSI payées en LMP sont-elles déductibles des impôts ?
Oui, les cotisations sociales SSI versées sur le résultat de l'activité LMP sont, pour la plupart, déductibles de l'assiette fiscale utilisée pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Cela réduit d'autant l'impôt dû sur les revenus de la location meublée professionnelle.
Q6. Les plus-values réalisées en LMP sont-elles soumises aux cotisations sociales ?
Seule la plus-value à court terme, liée aux amortissements pratiqués, est assujettie aux cotisations sociales SSI. La plus-value à long terme relève en revanche du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux de 30 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans cotisations sociales supplémentaires.