Avant de vendre un local loué sous bail commercial, un propriétaire doit en principe en informer son locataire en priorité, en application de l'article L.145-46-1 du code de commerce — c'est le « droit de préférence » (parfois appelé, à tort, « droit de préemption »).
Un investisseur en LMNP qui achète plusieurs lots en résidence gérée, souvent groupés dans un seul acte notarié, se heurte vite à une question simple en apparence : ce droit s'applique-t-il à chaque lot, ou l'achat groupé y échappe-t-il ?
Trois arrêts de la Cour de cassation rendus entre juin et novembre 2025, complétés par un arrêt de 2022 et une décision très récente concernant un exploitant bien connu des investisseurs en résidence gérée, permettent aujourd'hui de répondre avec beaucoup plus de précision qu'il y a encore un an.
Le principe : un droit de préférence limité à l'assiette exacte du bail
L'article L.145-46-1 impose au propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal, lorsqu'il envisage de le vendre, de notifier le locataire par lettre recommandée avant toute autre démarche — cette notification vaut offre de vente et fait courir un délai d'un mois. À défaut, la vente encourt la nullité. Mais la Cour de cassation a rappelé, dans deux arrêts du 19 juin 2025 (pourvois n°23-17.604 et n°23-19.292, tous deux publiés au Bulletin), que ce texte « ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti ». Autrement dit : dès que la vente porte sur autre chose que ce qui est effectivement loué à ce locataire précis — même un seul lot non loué, une cave, un box, un logement — celui-ci perd tout droit de préférence sur l'ensemble de la vente, peu important qu'un local commercial unique soit concerné.
Ce que la jurisprudence récente a précisé
Le texte prévoit deux exceptions principales au droit de préférence : la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, et la cession unique de locaux commerciaux distincts. Trois décisions récentes en dessinent aujourd'hui les contours précis :
La cession globale d'un immeuble s'applique même s'il ne comprend qu'un seul local commercial (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-17.604 et n°23-19.292). Il suffit que ce qui est vendu dépasse l'assiette du bail — même d'un simple box ou d'une cave ajoutés au local loué — pour exclure toute préférence.
La cession unique de locaux commerciaux distincts joue dès lors que les locaux sont loués à des locataires différents — même situés dans le même immeuble (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n°21-16.452). La Cour a explicitement écarté l'argument selon lequel cette exception supposerait des locaux « géographiquement distincts » : ce qui compte, c'est la pluralité de preneurs, pas l'éloignement des biens. Le fait que la vente porte aussi sur des lots non commerciaux (habitation, caves) ne change rien non plus.
Mais cette même exception suppose un seul et même vendeur (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.442, publié au Bulletin). Un acte notarié unique qui regroupe en réalité les ventes de plusieurs propriétaires distincts n'est pas une « cession unique » au sens du texte, même s'il ne contient qu'un seul instrumentum. La Cour a toutefois rejeté le pourvoi du locataire dans cette affaire, mais par un autre motif : la vente incluait un lot non loué à ce locataire, ce qui suffisait, indépendamment de la question du vendeur unique, à écarter sa préférence.
Et surtout, l'identité du locataire n'est pas non plus le bon critère — un point contre-intuitif mais décisif pour les résidences gérées, où le même exploitant national détient souvent des dizaines de baux distincts. Dans une affaire où la société locataire d'une résidence gérée — filiale d'un grand groupe national d'exploitation — revendiquait son droit de préférence sur deux studios d'une même résidence vendus ensemble par leur propriétaire, le tribunal a jugé que « le fait que les deux baux ont été consentis au profit du même preneur est indifférent, cette circonstance ne constituant pas une condition à l'exception au droit de préférence » — reprenant l'analyse d'un conseiller rapporteur de la Cour de cassation selon laquelle l'exception de cession unique de locaux distincts vise toute vente portant sur plusieurs locaux commerciaux, « que ces locaux soient loués ou non par le même locataire » (TJ Paris, 30 décembre 2025, n°21/03771 ; Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n°17-16.113, rapport). Ce qui compte, c'est que les baux restent juridiquement distincts — deux contrats séparés, avec des loyers facturés séparément — et non fusionnés en un bail unique par leur renouvellement ou leur gestion commune. Cette décision est un jugement de première instance, susceptible d'appel, et ne vaut donc pas encore arrêt de principe de la Cour de cassation sur ce point précis — mais elle donne, à ce jour, la réponse la plus directe disponible.
Cinq cas pratiques pour un achat multi-lots en LMNP
1. Cas n° 1 : Deux studios, deux propriétaires différents, un seul acte
Le droit de préférence doit être respecté séparément pour chaque locataire. L'exception de cession unique ne joue pas — les vendeurs sont différents — et si chaque vente, prise isolément, ne porte que sur le lot loué à son propre locataire, la règle de l'assiette du bail ne l'exclut pas non plus. Regrouper les deux ventes dans un même acte ne dispense aucun des deux bailleurs de notifier son locataire.
2. Cas n° 2 : Deux studios, même propriétaire, même résidence
Tout dépend d'un point de fait à vérifier systématiquement — mais ce n'est pas, contrairement à l'intuition, l'identité du locataire qui compte. C'est de savoir si les deux lots relèvent d'un seul et même bail, ou de deux baux juridiquement distincts (même conclus avec le même locataire). Un bail unique couvrant les deux lots : la vente ne dépasse pas l'assiette de ce bail, la préférence s'applique à l'ensemble. Deux baux distincts, même signés par le même locataire : l'exception de cession unique de locaux distincts joue — même dans le même immeuble — et aucun droit de préférence n'est dû. Voir le cas n°5 ci-dessous pour le détail de cette distinction, essentielle en résidence gérée.
3.Cas n° 3 : Deux studios, même propriétaire, deux résidences différentes
Deux résidences différentes signifient, presque systématiquement, deux baux distincts — que le locataire soit ou non le même exploitant national dans les deux résidences (voir le point ci-dessus sur l'indifférence de l'identité du preneur). L'exception de cession unique de locaux commerciaux distincts s'applique alors sans difficulté particulière : si des locaux dans un même immeuble suffisent déjà à la caractériser, deux immeubles séparés le permettent d'autant plus. Aucun droit de préférence pour aucun des deux locataires, même s'il s'agit du même exploitant dans les deux résidences.
4.Cas n° 4 : Un lot en bail commercial et un lot sans bail commercial, même propriétaire
Aucun droit de préférence dû. C'est exactement la configuration tranchée le 6 novembre 2025 (un lot non loué ajouté aux lots loués) et confirmée par les deux arrêts du 19 juin 2025 (ajout d'une cave, d'un box) : dès que la vente dépasse l'assiette du bail commercial — même d'un seul lot non loué — le locataire perd sa préférence, indépendamment de toute analyse sur la pluralité de locaux distincts.
5. Cas n° 5 : Deux lots dans la même résidence, même propriétaire, même locataire : bail unique ou baux distincts ?
C'est le cas qui mérite le plus d'attention, car c'est le plus fréquent en résidence gérée mono-exploitant, et celui où l'intuition trompe le plus facilement.
Si les deux lots relèvent d'un seul et même contrat de bail (un bail unique, signé une fois, portant sur les deux lots) : la vente des deux lots ensemble ne porte sur rien de plus que l'assiette de ce bail unique. La règle de l'assiette du bail (19 juin 2025) ne l'exclut pas, et il n'y a ici qu'un seul local au sens juridique — pas de pluralité de locaux distincts pouvant justifier l'exception. Le droit de préférence est dû, pour l'ensemble de la vente.
Si les deux lots relèvent de deux baux distincts — deux contrats séparés, même conclus avec le même locataire, même renouvelés le même jour par un acte commun, tant que ce renouvellement ne les fusionne pas juridiquement en un bail unique (loyers restant facturés séparément, clauses d'origine inchangées) : l'exception de cession unique de locaux commerciaux distincts s'applique. Aucun droit de préférence n'est dû, même vendus ensemble au même acquéreur — c'est exactement ce qu'a jugé le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant l'exploitant locataire d'une résidence gérée à l'acquéreur des lots (30 décembre 2025, n°21/03771).
La différence entre les deux situations tient donc uniquement à la rédaction et à l'historique des baux — jamais à l'identité du locataire. En pratique : deux lots achetés séparément, à des dates différentes, avec des baux d'origine distincts (même repris ensuite par le même exploitant national) resteront le plus souvent deux baux distincts. Un seul lot divisé en deux unités louées ensemble depuis l'origine, ou deux lots dont le bail a explicitement fusionné à un renouvellement, formeront en revanche un bail unique. Ce point se vérifie sur les baux eux-mêmes, pas sur le nom de l'exploitant qui y figure.
À retenir
Trois questions suffisent, dans la quasi-totalité des cas, à savoir si le droit de préférence s'applique :
- le vendeur est-il le même pour tous les lots de l'acte ?
- La vente porte-t-elle sur autre chose que ce qui est loué à un locataire donné (un autre lot, loué ou non, à lui ou à un tiers) ? - Et les lots vendus relèvent-ils d'un bail unique ou de baux juridiquement distincts ?
L'identité du locataire, en revanche, n'entre dans aucune de ces trois questions — même le même exploitant, sur deux baux distincts, ne bénéficie d'aucune préférence.
Conclusion : Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter plusieurs lots
Pour un investisseur qui achète (ou revend) plusieurs lots en résidence gérée, l'enjeu n'est pas théorique : une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence encourt la nullité, à la demande du locataire évincé.
Avant de signer, il est utile de faire vérifier par le notaire, lot par lot : l'identité exacte du ou des vendeurs pour chaque lot compris dans l'acte ; l'identité du ou des locataires commerciaux concernés, et si plusieurs lots sont loués au même exploitant ou à des exploitants distincts ; et la composition complète de ce qui est vendu, y compris les lots accessoires (caves, box, parkings) qui, ajoutés à la vente, peuvent suffire à eux seuls à écarter la préférence d'un locataire.
Sources : Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-17.604 et n°23-19.292, publiés au Bulletin ; Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n°21-16.452, publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.442, publié au Bulletin ; Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n°17-16.113, publié au Bulletin ; TJ Paris, 30 décembre 2025, n°21/03771 — justice.pappers.fr (Judilibre).