La TVA est une question centrale lors de la revente d’un bien meublé loué en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) assujetti à la TVA. C’est notamment le cas lorsque le logement a été acheté dans une résidence services. Quels sont les impacts d’une revente d’un bien LMNP sur la TVA et les règles à suivre ?
La TVA : un avantage fiscal du LMNP
Pour rappel, la location meublée est généralement exonérée de TVA, mais si vous respectez les conditions d’assujettissement à la TVA, votre activité de LMNP peut en bénéficier. Cela peut être très intéressant lorsque vous investissez dans un bien neuf (taxé à la TVA) ou ancien, si l’opérateur (marchand) avait lui-même payé la TVA à l’achat, car vous pourrez prétendre au remboursement de la TVA (20 %) sur l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les éventuels travaux et frais engagés pour la location.
Cette « carotte fiscale » est cependant conditionnée, il faudra respecter les critères pour récupérer la TVA, à savoir le maintien des services obligatoires à proposer à la clientèle, et la conservation du bien sur une durée de 20 ans. Dans le cas contraire, sauf exceptions, le propriétaire bailleur en LMNP devra rendre les sommes perçues au prorata temporis.
Revente LMNP et TVA : les exceptions à la règle
Si vous revendez votre LMNP ou cessez votre activité de location meublée avant les 20 années de détention, il est possible de garder le remboursement de la TVA, sous conditions :
- Selon l’article 257 bis du CGI, la cession entre deux investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, ne provoque aucun flux de TVA lors de la vente et aucune TVA n’est à restituer, à condition que le second investisseur poursuive les engagements TVA du premier (conserver le bail commercial, fournir les services obligatoires et garder le bien jusqu’à la fin de la période initiale de 20 ans) ;
- En revanche, l’article 257 bis du CGI ne s’applique pas si l’acquéreur agit en qualité de « marchand de biens ». Dans ce cas, le vendeur pourra facturer le montant de la TVA initialement déduite, à l’acheteur, au prorata des années de non-détention jusqu’à la vingtième année. En contrepartie, le vendeur rédige une attestation d’acquittement de TVA pour l’acheteur qui pourra ainsi déduire la TVA ainsi versée en sus du prix. C’est donc une opération transparente pour le vendeur (aucune TVA à rembourser), mais l’acheteur final devra recommencer une période de détention de 20 ans à compter de sa propre acquisition.
Dans tous les cas, la revente en LMNP nécessite une bonne connaissance des règles fiscales et implique d’être accompagné par des professionnels. C’est le travail de Revenu Pierre, expert en LMNP, alors n’hésitez pas à nous joindre pour obtenir de l’aide et une estimation de votre bien gratuite et rapide.