SOMMAIRE
1. La TVA : un avantage fiscal du LMNP
2. Revente LMNP et TVA : les exceptions à la règle
3. Les précautions prises par Revenu Pierre après l'acte
La TVA est une question centrale lors de la revente d’un bien meublé loué en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) assujetti à la TVA. C’est notamment le cas lorsque le logement a été acheté dans une résidence services. Quels sont les impacts d’une revente d’un bien LMNP sur la TVA et les règles à suivre ? Qu'advient il de cette TVA ?
Pour rappel, la location meublée est généralement exonérée de TVA, mais si vous respectez les conditions d’assujettissement à la TVA, votre activité de LMNP peut en bénéficier. Cela peut être très intéressant lorsque vous investissez dans un bien neuf (taxé à la TVA) ou ancien, si l’opérateur (marchand) avait lui-même payé la TVA à l’achat, car vous pourrez prétendre au remboursement de la TVA (20 %) sur l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les éventuels travaux et frais engagés pour la location.
Cette « carotte fiscale » est cependant conditionnée, il faudra respecter les critères pour récupérer la TVA, à savoir le maintien des services obligatoires à proposer à la clientèle, et la conservation du bien sur une durée de 20 ans. Dans le cas contraire, sauf exceptions, le propriétaire bailleur en LMNP devra rendre les sommes perçues au prorata temporis.
Si vous revendez votre LMNP ou cessez votre activité de location meublée avant les 20 années de détention, il est possible de garder le remboursement de la TVA, sous conditions :
Ajoutons que, lorsque vous revendez votre bien LMNP, la TVA comprise dans les honoraires de revente de votre intermédiaire est toujours récupérable.
Dans tous les cas, la revente en LMNP nécessite une bonne connaissance des règles fiscales et implique d’être accompagné par des professionnels. C’est le travail de Revenu Pierre, expert en LMNP, alors n’hésitez pas à nous joindre pour obtenir de l’aide et une estimation de votre bien gratuite et rapide.
Si vous pensez acheter, le Revenu Pierre peut sélectionner les biens qui vous apporteront les meilleures perspectives financières et les meilleures conditions fiscales.
Il est important de bien faire vérifier lors du suivi de la vente que l'acheteur sera bien immatriculé à la TVA. Sinon la vente dans le cadre de l'art 257 bis ne pourra s'appliquer. Si l'acheteur ne respecte pas les engagements pris (s'immatriculer à la TVA), le vendeur aura un risque fiscal sérieux en étant redevable de la régularisation de la TVA. Il n'est pas si rare que les acheteurs et leurs conseils manquent de rigueur sur ce point.
Les meilleurs notaires exigent que l'acheteur ait un n° de tva intracommunautaire avant la signature de l'acte, ce qui élimine ce problème. Le process du Revenu Pierre est de vérifier , post acte , ce point important , de même que l'immatriculation de l investisseur LMNP en tant que loueur en meublé (formulaire P0).
Q1. Comment fonctionne la récupération de TVA en LMNP ?
L'achat d'un bien neuf ou ancien loué en meublé peut ouvrir droit au remboursement de la TVA (20 %) sur le prix d'acquisition ainsi que sur les travaux et frais liés à la location. Cet avantage suppose de maintenir les services obligatoires et de conserver le bien pendant 20 ans. En cas de revente anticipée, une partie de la TVA perçue doit être restituée au prorata temporis.
Q2. Que se passe-t-il pour la TVA si on revend un bien LMNP avant 20 ans ?
Si le bien est revendu avant la fin de la période de 20 ans, le vendeur doit en principe restituer la TVA initialement récupérée, au prorata du temps restant à courir. Cette restitution peut toutefois être évitée si l'acheteur reprend les engagements du vendeur, notamment le bail commercial et les services obligatoires.
Q3. Qu'est-ce que l'article 257 bis du CGI et quand s'applique-t-il en LMNP ?
L'article 257 bis du CGI permet qu'une cession entre deux investisseurs LMNP tous deux assujettis à la TVA n'entraîne aucun flux de TVA, donc aucune restitution à effectuer. Cela suppose que l'acquéreur poursuive les engagements du vendeur : conserver le bail commercial, fournir les services obligatoires et garder le bien jusqu'à la fin de la période de 20 ans.
Q4. Que se passe-t-il si l'acheteur d'un bien LMNP est un marchand de biens ?
Lorsque l'acquéreur est un marchand de biens, l'article 257 bis ne s'applique pas. Le vendeur peut alors facturer la TVA initialement déduite au prorata des années de non-détention restant jusqu'à la vingtième année, et remettre à l'acheteur une attestation d'acquittement de TVA lui permettant de la déduire ; l'acheteur doit alors recommencer une nouvelle période de détention de 20 ans.
Q5. La TVA sur les honoraires d'agence lors de la revente d'un LMNP est-elle récupérable ?
Oui, la TVA comprise dans les honoraires de revente de l'intermédiaire est toujours récupérable, quelle que soit la situation du vendeur ou de l'acheteur vis-à-vis de la TVA sur le bien lui-même.
Q6. Pourquoi faut-il vérifier l'immatriculation TVA de l'acheteur avant de revendre un LMNP ?
Si l'acheteur n'est pas immatriculé à la TVA, l'article 257 bis ne s'applique pas et le vendeur reste redevable de la régularisation de la TVA, ce qui représente un risque fiscal sérieux. Il est donc recommandé de vérifier le numéro de TVA intracommunautaire de l'acheteur ainsi que son immatriculation comme loueur en meublé (formulaire P0) avant de signer.
