Juridiquement, on parle d’indivision quand plusieurs personnes détiennent un bien, chacun à hauteur de sa contribution financière (égale ou non). Le plus souvent, le statut de l’indivision résulte d’un acte juridique (succession, divorce, etc.), mais il peut être volontaire, lorsque plusieurs personnes choisissent d’acheter un bien immobilier ensemble, pour acquérir un bien LMNP en résidence gérée par exemple. Nous sommes souvent interrogés sur l'investissement en location meublée (LMNP) dans le cadre de l'indivision. Faut il investir sous le statut de l'indivision ou préférer une SARL de famille ?
Déclaration et régime fiscal en indivision - Comment ça marche ?
On considère l’indivision comme une entité juridique, distincte des autres investissements réalisés en nom propre. C’est pourquoi, pour déclarer un meublé sous le statut de l' indivision, il faut compléter le formulaire FCMB et le transmettre au Greffe du Tribunal de Commerce qui attribuera un N° SIRET à l’indivision. Il est conseillé d’envoyer également un imprimé P0i (déclaration classique pour une location meublée par une personne physique) pour chaque indivisaire.
Le régime fiscal de l’indivision est obligatoirement celui des sociétés de personnes et les revenus locatifs sont imposés à l’IR (Impôt sur le Revenu). De plus, une indivision ne peut opter pour le Micro-BIC, car le régime qui s’applique est toujours celui du Réel, cependant plus intéressant fiscalement.
Les indivisaires se partagent alors les charges et les recettes de la location meublée, au prorata de leur part, tout comme l’imposition du bénéfice s’il y en a un.
Comment sortir un bien en LMNP de l’indivision ?
Lorsque tous les indivisaires veulent mettre fin à l’indivision, il est possible de vendre le bien immobilier LMNP et de partager les revenus, en proportion des parts détenues par chacun des indivisaires.
Dans le cas où seul l’un d’eux souhaite quitter l’indivision, deux cas se présentent :
- Un règlement à l’amiable : il négocie la vente de sa part du bien aux autres indivisaires (pas d’impôt sur la plus value d’une location meublée en cas de vente entre indivisaires) ou à une personne extérieure ;
- Un règlement au tribunal : l’indivision étant considérée comme un statut transitoire par la loi, nul ne peut être contraint de rester dans une indivision… En théorie, il suffit donc que l’indivisaire demande le partage de l’indivision, mais en pratique, un jugement est souvent nécessaire.
L’indivision en location meublée est une solution plus souple qu’une société (SCI ou SARL de famille) pour exploiter un ou plusieurs biens meublés en commun. Cependant, il semble nécessaire de mettre en place des règles claires au moyen d’un règlement d’indivision et d’anticiper l’avenir de l’indivision pour éviter les conflits.