Il existe plusieurs solutions pour financer un bien LMNP en résidence gérée en fonction de ses avoirs et de son âge. Mais aussi eu égard à ses objectifs et à l’état d’avancement de son patrimoine. Revue de détail.

Première solution : financer un bien LMNP avec un crédit bancaire

Il est tout à fait possible pour un investisseur en LMNP qui ne possède pas encore suffisamment de liquidités, d’emprunter pour acquérir un bien LMNP dans une résidence gérée. C’est d’ailleurs une opération qui peut se financer en totalité à crédit. En effet, l'inflation actuelle est favorable aux investisseurs qui souhaitent emprunter et profiter de l’effet de levier du crédit.

L’investissement LMNP peut être financé par un crédit immobilier. Pour ce faire, vous disposez de deux choix : faire un prêt amortissable, ou faire un prêt in fine.

Tandis que le prêt amortissable vous permet de rembourser à la fois le capital et les intérêts, le crédit in fine vous permet de rembourser les intérêts d’abord, et de vous acquitter du capital à la fin du prêt.

Or, les intérêts de l'emprunt sont déductibles fiscalement si vous choisissez une imposition au régime réel : rembourser d'abord les intérêts, avec un prêt amortissable, vous permet de réduire considérablement l'assiette d'imposition, jusqu'à ne pas payer d'impôt. C'est l'État qui finance le coût de votre emprunt via cette réduction d'impôt, ne vous en privez pas !

Il n’est donc pas obligatoire de mobiliser une somme importante en cash pour investir en LMNP. Si l’investisseur ne recherche pas de revenus immédiats, les loyers vont compenser partiellement ou totalement les mensualités de crédit. Retenez qu’avec un effort d’épargne de 200 € par mois, il est possible d’acheter un bien LMNP en résidence gérée, avec une faible somme à emprunter.

Pour obtenir ces prêts, les banques étudieront votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement, ainsi que la viabilité et la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier locatif en LMNP. Elles approuveront dans la plupart des cas le choix d'un investissement LMNP en résidences de services, puisque le bail commercial garantit la perception des loyers, que le logement soit occupé ou non.

Financer sur ses fonds propres ou par la revente d'un autre bien

Ici, l’intérêt le plus souvent est de disposer de revenus immédiats. Vous n’avez donc pas de prêt bancaire à rembourser et vous allez bénéficier tout de suite de l’intégralité des loyers.

Il y a également un autre intérêt : celui de revendre un bien LMNP dans les meilleures conditions (bail renouvelé...) pour acheter un bien plus important. 

Dès lors, vous allez vous débarrasser du plus gros poste de dépenses de votre investissement en LMNP et profiter tout de suite de compléments de revenus solides.

De plus, vous n’aurez pas à solliciter une demande de financement, si par exemple, vous vendez un bien LMNP plus petit au préalable, et que vous complétez avec votre épargne accumulée, depuis  vos comptes d’épargne faiblement rémunérés.

Enfin, vous allez avoir plus de “poids” en achetant cash pour négocier avec le vendeur d’un bien LMNP, qu’en achetant via un crédit bancaire. En effet, si vous achetez au comptant et que vous faites de surcroît “sauter” les conditions suspensives d’obtention de prêt sur le compromis au profit du vendeur; celui-ci sera certain de vendre son bien LMNP en résidence gérée. Il sera sans doute plus enclin à vous concéder un prix de vente légèrement inférieur.

S'associer pour financer à plusieurs un bien en LMNP (indivision, SARL de famille, démembrement)

Si au départ l'acquisition d'un bien vous semble trop lourde, vous pouvez le faire à plusieurs. Il y a plusieurs solutions, vers lesquelles de plus en plus d'investisseurs se tournent ces dernières années. 

Simple et peu formelle, l’indivision pour un investissement LMNP

Acquérir un bien LMNP en résidence gérée en indivision repose sur les art. 815 et suivants du code civil, lesquels permettent d’acquérir un bien immobilier par plusieurs acquéreurs, qui deviennent propriétaires collectivement dudit bien.

Lors de l'acquisition du bien LMNP, chaque indivisaire acquiert des droits sur le logement LMNP à proportion de sa part dans le financement de l’acquisition. On peut acquérir une chambre ou un appartement dans une résidence gérée en étant marié, pacsé, concubin, de la même famille ou encore entre amis.

Acheter en indivision est un moyen économique pour les investisseurs qui veulent acquérir un bien LMNP à plusieurs sans aucune restriction.

Néanmoins, l’indivision implique que les décisions concernant le bien LMNP en indivision soient prises à l’unanimité des acquéreurs. C’est l’un des principaux inconvénients qui peut provoquer des blocages à moyen terme dans ce type de montage à priori plus souple. Cela peut causer de graves problèmes en cas de mésentente pendant la durée de l’investissement.

Transparente fiscalement, la Sarl de famille pour un investissement LMNP

La société de famille doit comprendre plusieurs associés d'une même famille. La SARL de famille peut exercer une activité commerciale, ce qui est donc compatible avec l'acquisition et la gestion d'un bien immobilier locatif.

La SARL familiale étant transparente fiscalement, l'imposition des bénéfices s'effectue au niveau des associés, généralement au prorata de leur part de capital social, ce qui réduit l'assiette de l'impôt. Cette solution permet une sortie très souple de chaque associé. Si le bien est revendu, vous profitez d'une meilleure fiscalité sur la plus-value. 

Mais l'inconvénient est que, créant cette société, vous devez établir et tenir des comptes. Il est conseillé de faire appel à un expert-comptable, même dans le cas d'une "petite" SARL.

Plus à long terme, la solution du démembrement

Investir dans un LMNP en démembrement (achat en nue-propriété) est une technique patrimoniale qui peut avoir tout son sens, à condition d’être bien appréhendée par toutes les parties prenantes, qu’elles soient nu propriétaires ou usufruitières.

Dans notre cas, le démembrement consiste à acquérir un bien LMNP en résidence gérée dont l’usufruit est cédé à un proche, pour une durée de 15 à 20 ans. Le nu-propriétaire acquiert donc le bien à un prix réduit d'environ 50%, selon le contrat. Lorsque le contrat de démembrement arrive à son terme, l’usufruit est réintégré à la nue-propriété et le nouveau plein-propriétaire  récupère le droit d’usage du bien LMNP en résidence gérée et les revenus qui vont avec.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, l’investisseur nu-propriétaire n’a pas à gérer son bien, ni à s'acquitter des taxes, et son bien n'est pas pris en compte dans le calcul de l'IFI.

Toutefois, le démembrement est à double tranchant puisqu’il vous fait perdre la possibilité de récupérer la TVA. En effet, le démembrement  considère que la nue-propriété est "non affectée" à l’activité de location et donc n’ouvre pas de droit à déduction. Autrement dit, au moment d’investir en LMNP dans une résidence gérée, vous ne pouvez récupérer la TVA réglée lors de l’acquisition.

Financer un bien LMNP en fonction de son âge

On ne finance pas un investissement LMNP de la même manière, lorsqu’ on a 35 ans ou 50 ans. Il n'y a pas d'âge pour vouloir investir en LMNP dans une résidence gérée, et les emprunteurs de plus de 50 ans pourront tout à fait se lancer dans un tel projet immobilier, sous réserve de connaitre quelques points essentiels.

En effet, l'âge n’est pas sans conséquence sur l’état de santé des investisseurs. Cet élément est largement pris en compte par l'assureur qui propose un tarif plus ou moins élevé, en fonction de l'état de santé de l'emprunteur.

En outre, un profil plus jeune aura sans doute tout intérêt à utiliser l’effet de levier du crédit, lors de son investissement LMNP en résidence gérée, pour accroître son patrimoine tout en minorant son imposition, notamment s’il est très fiscalisé. Les intérêts d’emprunt et l’amortissement LMNP lui permettent de s’enrichir, dans l’optique d’obtenir des revenus immobiliers différés.

On le voit, investir en LMNP est loin d'être inaccessible, même avec peu de fonds propres. Il faut toujours garder à l'esprit qu'un bien LMNP est plus un investissement financier qu'un avoir immobilier.